수원시는 대장인 영통구와 한창 재개발이 진행 중인 팔달구와 나머지 권선구, 장안구로 이루어져있다. 장안구는 수원의 북쪽에 위치하여 북수원이라 불리는 곳이라 그나마 서울까지 가장 가깝다. 그래서 수원에서 강남을 위주로 서울 출퇴근 인구가 비교적 제일 많다. 정자동을 제외한 서울 방면으로는 옆 동네 용인시와 마찬가지로 자동차나 버스로 다니는 편이다. 북수역 권역은 정자동 일대를 제외하면 도시개발이 부족한 편이라 수원도시개발 기획에 따라 여러 곳이 재개발로 지정되었다.

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오늘은 수원 장안구 파장1구역 삼익 재건축 정비구역지정 사업성 분석입니다.

파장1구역은 수원시 장안구 파장동 212-5번지에 위치한 곳으로 정식 아파트 이름은 삼익아파트이다. 올해 따끈따끈하게 정비구역으로 지정되어 상한 용적률 250%를 적용하여 재건축을 시작한다. 물론 아직 정비구역으로 지정된 지 얼마 안 되어 추진위원회 단계, 조합설립이란 초기 단계부터 통과해야한다. 조합설립인가가 지난다면, 사업이 어느 정도 안정되어 투자할 만한 가치가 있는 곳이 된다. 사업시행인가, 관리처분인가까지 거치면 감정평가액도 나오고 조합원 분양가, 분담금도 확정되기 때문에 새로운 아파트 갖는 것을 확정짓는다고 보면 된다.

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파장1구역의 경우 정비사업 초기단계부터 행정, 재정지원을 통해 사업 기간을 단축시키고 주민부담을 줄이게 해준다. 개별 종전자산의 경우 공시지가의 보정률을 무려 1.96을 적용시킨다. 수원시에서 보정률을 높게 하여 조합원들의 분담금을 줄여주는 혜택을 주는 것이지만 아쉽게도 종상향이 없다. 현재 2종일반주거지역인데 3종까지 올려주지는 않고 최대 용적률 250%까지 적용하여 재건축 한다.

파장1구역 삼익아파트는 용적률이 184%로 쾌적하며 초품아, 도로교통이 좋아 서울까지 25분 밖에 안 걸리는 위치에 있다. 게다가 포레나 북수원(23년), 북수원 아이파크(05년)라는 준신축이 있어 이 신축들만큼 키 맞추고 분양가가 올라가는 현실에 시세차익은 확실하다. 하지만 1978년에 지어진 만큼 매우 오래되어 주차가 아쉽고 올라오는 길에 경사가 좀 있는 편이다.

파장1구역 삼익아파트의 사업면적은 3,397평이며 아파트를 짓는 면적은 2,888평, 정비기반시설 면적은 509평이다. 용적률 250%를 적용한 연면적은 7,220평이고 기존 연면적은 5,313평이다. 임대주택을 더 짓는다면 용적률 상향 혜택이 있겠지만, 해당 구역은 임대주택 분양이나 상가 분양은 없는 것으로 보인다. 그래서 일반분양 면적이 1,907평이다.

​서울은 평균 850~1200만원에 육박하지만, 지방은 아닌 수도권이므로 수원시는 서율 공사비 수준으로 계산했다. 최근 서울 총회 갔을 때, GS나 롯데에서 공사비를 평당 840~900만원대로 부르기에 평당 850만원 정도의 공사비로 가정하여 연면적에 1.5배했다. 옥상, 건축자재, 지하층, 커뮤니티 등을 고려하여 연면적에 1.5배를 한 것인데, 총 공사비는 920억이다.

기타사업비는 철거비, 운용비, 감리비, 조합운영비, 금융비용, 각종 세금, 예비비 등이 포함되며 100억으로 가정하면 총 비용은 1,020억이다.

공시지가는 평당 727만원이고 현재 23평 실거래가는 3억 8,500만원, 31평은 4억 3천만원 수준이다. 평당 1,300만원~1,700만원 수준의 실거래가이다. 공시지가의 1.97배하여 감정평가를 측정한다고 하니 감정평가액은 1,432만원이다. 총 종전자산평가액은 760억이다.

총 수익은 조합원 분양수익 + 일반분양 수익 + 상가수익 + 임대주택 수익인데, 해당 재건축은 임대주택 및 상가수익이 없다고 가정하였으므로(소규모 재건축)조합원 분양수익 + 일반분양 수익이 총 수익이다. 근처 북수원 포레나 분양가를 보면 평당 1,800만원 수준으로 84타입이 6억 1,600만원이고 64타입이 5억 1,019만원이다. 일반분양가가 21년에 1,840만원이라면 향후 일반분양 시세는 2천만원 이상이다.

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현재 장안구 파장동은 과천, 의왕, 시흥을 거쳐 서울로 가는 길목에 있다. 하지만 대중교통이 부족하여 인기가 적었다. 가장 가까운 역도 버스로 40분 정도 가야한다. 그래도 주민들은 26년 개통 목표인 인덕원~동탄선에 큰 기대를 걸고 있다. 인동선은 수원, 화성, 안양, 의왕을 관통하는 노선으로 개통한다면 4호선 인덕원역까지 10분이다.

조합원 분양가는 평당 2천만원으로 가정하였는데, 21년 분양가보다 조금 높게 잡은 것은 공사비 및 사업비 상승을 고려하였기 때문이다. 조합원 분양수익은 1,062억이다. 일반분양가는 평당 3천만원으로 가정했고 이는 34평의 경우 10억 2천만원, 25평은 7억 5천만원이다. 물론 23년 분양한 북수원 포레나를 보면 이 정도로 높게 분양할지는 미지수이지만, 현재 지방 광역시도 평당 3천만원 수준이기에 3천만원으로 잡았다. 일반분양 수익은 572억이고 총 수익은 1,634억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}이므로 0.8이다. 조합원의 감정평가액이 높은 만큼 비례율이 감소하였다. 종전자산평가액은 높으면 비례율이 감소하지만, 감정평가액이 높은 만큼 비례율이 좀 떨어져도 분담금은 비슷하다. 만약, 나의 종전자산평가액이 평당 1,432만원으로 26평이라면 3억 7,232만원이고 권리가액은 2억 9,785만원이다. 조합원 분양가가 평당 2천만원이라면 26평의 경우 5억 2천만원이고 분담금은 2억 2,215만원이다.