최근 관악구의 아파트인 신림동 건영아파트가 시공사가 선정되었다. 호반건설이 시공사로 선정되었는데, 호반건설이 10대 건설사는 아니지만 나름 이름이 잘 알려진 시공사로 시공능력도 뛰어나다. 아쉬운건 자이나 현대, 대우, 삼성과 같은 브랜드가 아니기에 시세상승에는 제한이 있다는 것이다. 그래도 서울 내 신축이 생긴다는 것은 한 줄기 빛이고 서울 서남권인 관악구, 영등포구의 구시가지를 발전시키면서 악성 노후화 도시를 개선시켜주는 효과가 있다.

오늘은 관악구 신림동 건영 재건축 시공사 선정완료 사업성 분담금 분석입니다.

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서울 관악구는 서울 서남권에 위치한 구로 금천, 구로구와 동작구와 접하고 있다. 서울에서 월세가 가장 저렴한 곳 중 하나이기에 청년 비중이 가장 높은 곳이다. 무려 구민의 41% 이상이 청년이며, 특히, 1인가구 청년이 가장 많고 강남 등 주요 업무지구와 서울 주요 지역의 접근도 편하며 서울시 내에서 저렴한 주거비 때문이다. 실평수 4평 좀 안되는 곳이지만 관리비 포함 40~50, 역세권이고 10평 정도면 80 정도라 한다. 저렴한 곳은 40이지만, 치안이 안 좋을 수 있지만 서울 내에서 월세 40이면 굉장히 저렴하다고 한다.

관악구 미성동은 신림동 소속인데 서울대학교와 고시촌이 유명하다. 하지만 고시촌이었던 대학동은 S-벨리 벤처타운으로 지정되었으며 근방 노후주거지는 신림뉴타운으로 개발되고 있어 치안도 개선되고 있다. 신림동은 단순하게 단일 동네로 부르기엔 너무 큰 곳이며 관악구 전체의 58%의 면적이며 전체 인구 50% 이상이다. 그 중 미성동은 난곡사거리 남쪽에 위치하며 관악구 중앙부이며 아쉽게도 역세권은 아니다.

신림동 건영아파트는 관악구 미성동 746-43번지 일대로 대지면적은 20,789㎡이며 지하 4층~지상 23층, 총 10개동 640세대 이상으로 탄생한다. 지하철 2호선 신대방역, 구로디지털단지역과 가까우며 2호선, 7호선 환승역인 대림역과 2호선 신림선이 2KM 이내에 있다. 그래서 구로 및 가산디지털단지에 직장이 있다면 괜찮은 위치이며 저렴한 구역이고 CBD나 YBD도 접근하기도 나쁘지 않다.

신림동 건영아파트의 대지면적은 6,299평이고 용적률은 204%이다. 용도지역은 2종일반주거지역이다. 기존 연면적은 12,849평이고 용적률 최대 250%가 적용된 연면적은 15,747평이다. 용적률은 최대 250%가 적용되는 것을 고려하였고 임대주택 5%(787평), 상가 면적 200평을 고려하면 일반분양 면적은 1,911평이다.

공사비는 평당 1,000만원으로 가정했는데, 재건축이지만 소규모 단지라 그에 따른 비용 감소를 가정했다. 공사비는 옥상, 지하층, 정비기반시설, 각종 자재에 따른 추가비용 등을 고려하여 연면적에 1.6배하였다. 총 공사비는 2,519억이다. 기타사업비는 철거비, 감리비, 금융비용, 예비비, 세금, 국공유지 매입비, 감정평가비 등을 고려하여 500억으로 가정했다. 총 비용은 3,019억이다.

공시지가를 보면 평당 544만원으로 25평은 1억 3,600만원이고 34평의 경우 1억 8,496만원이다. 현재 거래된 26평의 시세는 5억으로 프리미엄은 약 3억 이상이고 32평은 6억에 거래되었다. 공시지가에 1.2~1.6배 수준의 감정평가액을 고려하여 1.4배 곱하면 760만원이다. 총 종전자산평가액은 976억이다.

총 수익은 조합원 분양수익 + 일반분양 수익 + 상가수익 + 임대주택 수익으로 이루어진다. 신림동의 대장인 힐스테이트 뉴포레는 25평이 12억, 34평이 13억 6천만원 수준으로 25평은 약 평당 4,800만원 수준이다. 하지만 힐스테이트 뉴포레는 조합원들 물량만 있고 나머지는 임대방식으로 공급되었기에 일반분양가는 모른다. 그래서 최근 거래된 시세를 바탕으로 조합원 분양가를 가정했는데, 조합원 분양가는 평당 3,000만원으로 계산하면 조합원 분양수익은 3,854억이다.

상가는 평당 4천만원으로 가정하면 상가수익은 120억이고 임대주택은 평당 1,500만원으로 가정하면 임대주택 수익은 118억이다. 일반분양가는 평당 4,500만원으로 계산하였다. 34평도 13억 이상이고 25평도 11억대이다. 일반분양 수익은 859억이다. 총 수익은 4,951억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}이므로 1.97이란 엄청난 비례율이 나온다. 높은 비례율이긴 하지만 너무 감정평가액을 낮게 잡았기에 분담금은 역시 크다. 나의 종전자산평가액이 평당 760만원으로 25평을 가진다면 1억 9천만원이고 권리가액은 3억 7,430만원이다. 조합원 분양가가 평당 3천만원이면 25평은 7억 5천만원이고 분담금은 3억 7,570만원이다.

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관악구의 신림동은 매우 넓은 동이지만, 제대로 된 대단지 신축이 없다는 것이 아쉬운 점이다. 더군다나 앞으로 공급도 더욱 줄어들고 추석 이후엔 예상된 규제를 예상해보면, 성동구 + 마포구 토지허가거래구역 지정, 공시지가 현실화율로 보유세 증가, 대출 6억에서 4억으로 축소가 있다. 더욱 규제가 강해진다면 서울 전구역 투기과열지구 선정이지만, 현재 오르는 곳만 오르고 있기에 이 카드를 쓰는 것은 어려울 것으로 보인다. 결국 재건축/재개발만이 서울 중심부 공급의 답인데, 이를 더욱 풀어줄 지는 미지수이다.