미국 상업용 부동산 이슈 재 점화 : 끝나지 않는 공포

미국의 상업용 부동산 이슈가 최근 잠잠했었는데요. 

최근 상업용 부동산 가격 하락이 두드러지고 구매자들이 관망세로 돌아서며 시장 심리가 매우 안좋게 흘러가고 있다는 보도들이 나오고 있습니다.

미국 상업용 부동산의 저당증권 펀드인 아래 CMBS 펀드를 보시면 이미 2020년 말에 고점을 찍고 서서히 하락하다 2021년에 급격히 하락한 상태인 것을 알 수 있습니다.

<Ishares CMBS ETF>

작년부터 상업용 부동산 주인들은 계속해서 골머리를 앓으면서 다시 회복을 기대하며 버티기에 들어갔을 것으로 보입니다. 

하지만 최근 가격은 좀처럼 오르지 못하며 바닥에서 박스권을 형성하고 있는 상황입니다. 

여기에서 더 떨어질 것인지 아니면 계속해서 장기적으로 저점으로 계속 갈 것인지 잘 모르겠으나 둘 다 주인들 입장에서는 최악의 상황입니다.

이미 부채 상환 압력이 거세고, 임차인을 맞추지 못고 있으며, 거래가 크게 줄어들어 얼마나 더 버틸 수 있을지가 의문인 상황으로 보여집니다.

이러한 상황에서 미국이 한번 더 금리 인상을 하게 되면 최악의 상황이 되는 것이고, 최소한 동결을 한다 해도 워낙의 지금의 5%대 고금리 상황에서는 버티기가 쉽지가 않을 것으로 보입니다.

부동산 전문가들은 거래가 회복되려면 최소한 10%는 지금 가격보다 하락해야 가능할 것이라는 부정적인 전망을 내놓고 있습니다. 

지금도 많이 떨어졌는데 여기서 또 10% 더 떨어져야 된다라니, 주인들 입장에서는 죽을 맛인 것이죠.

결국 상업용 부동산의 부실화가 급속도로 악화되는 상황에 처하는 것은 시간 문제 같아 보입니다. 

그렇다면 과연 상업용 부동산 대출 채권을 많이 보유하고 있는 미국 지역 은행들은 어떻게 될까요? 

상업용 부동산 이슈의 가장 윗선에 오르내리던 팩위스트 뱅코프 주가를 보시면, 아직도 참담하지만 최근 소폭 올라가며 잘 버텨주고는 있습니다.

아직 가시적인 방향성이 나오지 못하여 강보합 수준으로 살짝 회복하려나 하는 느낌만 주고 있는데, 펀더멘탈은 점점 더 취약해 지고 있는 상황입니다. 

주식 시장과 방향성이 매우 유사하죠. 

지금의 주식 시장도 펀더멘탈은 다 흔들리고 있는데 특정 종목을 필두로 계속해서 올리고 있는 상황이니 말입니다. 

결국 시장은 지표를 따라가게 되어있습니다. 

주식시장과 채권시장 등 모든 거래가 이루어지는 시장들은 거래자들의 심리적인 부분에 의해 지표와 다르게 흘러가기도 합니다. 

하지만 결국 거짓말이 들통이 나며 지표를 따라 다시 회귀하게 됩니다. 

금리를 필두로 지표들이 모두 안좋게 흘러가고 있어, 결국에는 이번 상승도 반납하고 다시 복귀할 것으로 보고 있으며, 상업용 부동산도 마찬가지 입니다. 

여러분들은 이번 위기를 어떻게 보시나요? 

결국 모든 지표가 안좋아지고 버블이 역사적으로 가장 심각한 상황인 이 상황에서 결국 집 나간 강아지를 기다리실 지, 아니면 강아지가 더 멀리 나가시길 원하시는지요?

판단은 여러분의 몫이고 선택도 여려분의 책임하에 하는 것입니다. 

플팍스 이용자 여러분께서는 어떤 선택을 하시던지 본인의 포지션에서 성공하는 투자를 하시길 기원하겠습니다.

감사합니다.