공덕7구역은 벌써 재개발 조합설립인가 임박하였다. 추진위원회 단계를 거치지 않고 바로 조합을 설립하는 서울시의 "조합직접설립제도"를 선택해 사업이 추진되기 때문이다. 현재 공공인 구청이 뽑은 주민협의체 위원장과 부위원장이 함께 사업을 이끌어가는데, 마포의 가격이 치솟는 현재에 재개발 만이 나의 재산을 불릴 수 있는 유일한 기회라 생각하여 사람들이 동의서를 선뜻 내주고 있다.

주거사다리를 무너뜨리는 현재 똘똘한 1채 정책에서 소득과 거주가 일치가 되고 있다. 그렇기에 유일한 내 자산을 늘릴 수 있는 방법이 재개발 및 재건축이기에 사람들이 더 큰 규제가 오기 전까지 열심히 재개발을 매수하고 있는 것이다.

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오늘은 마포 공덕7구역 조합설립인가 임박 분담금 증가 사업성 분석입니다.

공덕7구역은 작년 신통기획에 지정되고 단, 1~2년 만에 조합설립인가라는 쾌거를 달성한 곳이다. 만리재길, 만리재옛길로 둘러쌓인 삼각형 부지, 경사지형을 고려하여 지형순응형 단지로 바꾼다. 해당 구역은 노후불량건축물이 무려 84.8%, 노후도 70% 이상의 구역이기에 24년 정비구역에 지정되었고 토지허가거래구역이다. 토지허가거래구역에 묶여버리면 "실거주 의무 2년", "잔금일 6개월 이내에 실거주 실시", "계약일로부터 3개월 이내 잔금처리", "최종 1주택"의 조건이 붙는다.

패스트트랙의 결과로 종상향없이 2종일반주거지역이 유지되고 용적률 234.96%, 최고 26층, 약 700세대 규모이고 현재 조합원들은 300명이라 사업성이 2배이다. 이곳은 과거 공덕18구역으로 지난 박원순 시장 때 구역이 해제된 이력이 있는 곳인데, 이후 지분쪼개기 등의 이슈도 있었지만, 구역이 변경된 만큼 과거보단 작아졌긴 하다.

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해당 구역 면적은 29,972㎡ 규모이며 공덕역과 애오개역 더블역세권이며 경의선숲길, 효창공원, 한강공원과도 가깝다. 마포자이힐스테이트, 마래푸, 공덕자이, 공덕삼성래미안 등 어마무시한 신축들이 근처에 있는 만큼 향후 재개발만 된다면 20억~30억 클럽은 확정이다.

공덕7구역은 85㎡ 이하 비율이 99.7%이고 전체 연면적에 10% 이상을 임대주택으로 하는 만큼 고가주택에 임대주택을 끼워넣어 저소득층과 고소득자의 차별을 두는데, 이럴 수록 임대주택에 사는 사람들만 더 힘들어지는 것이다. 그리고 마포 공덕 같은 상급지는 소득과 주거지역의 일치가 이루어져 저소득자들은 진입하기 어려워진다. 주거이도의 사다리가 끊긴다면 신축공급은 저소득자를 위한 임대주택과 고소득자를 위한 신축 아파트로 양분화된다.

공덕7구역의 사업면적은 9,060평이며 1,015평이 정비기반시설, 8,045평이 아파트가 지어진다. 정비기반시설의 경우 도로는 310평, 주민센터나 119가 705평으로 지어진다. 재개발이기에 용적률을 알 수 없으므로 기존 용적률을 160~200%로 가정했다. 160%로 가정하면 기존 연면적은 12,872평이고 용적률이 235%가 적용되면 연면적은 18,905평이고 임대주택 10% 1,890평, 상가 500평을 제외하면 일반분양 면적은 3,643평이다.

​공사비는 평당 1,000만원으로 가정했다. 현재 최고 공사비를 자랑하는 압구정 재건축이나 강남권 재건축/재개발, 한남뉴타운, 성수전략지구 등을 제외하면 마포구나 성동구 재개발은 최상급 입지이다. 현재 서울 재개발 총회에 참석해보니 기본 800만원 이상이고 아직 사업시행인가나 관리처분인가 단계를 거치지 않은 곳은 1천만원 이상으로 오를 확률이 매우 높다고 한다. 그래서 평당 1천만원으로 가정했고 지하층, 옥상, 커뮤니티, 고급자재 사용 등을 고려하여 연면적에 1.8배하면 총 공사비는 3,403억이다.

기타사업비는 철거비, 감리비, 조합운영비, 현금청산비, 이주비 등 금융비용, 예비비, 국공유지매입비 등이 포함된다. 기타사업비는 사업이 지연될 수록 점점 늘어나기에 조합은 최대한 갈등을 봉합하면서 빠르게 진행해야 한다. 재건축의 신도 다소 폭력적이고 강압적이긴 하지만 사람들이 존경할 만큼 속도를 빠르게 해냈다. 기타사업비는 1,000억으로 가정하면 총 비용은 4,403억이다.

실거래를 보면 평당 4천만원~8천만원까지 기록하고 있다. 거래된 빌라들의 공시지가를 보면 1,900만원~2,400만원이고 현재 공덕 7구역은 매물이 말라버렸다. 앞으로 마포구는 토지거래허가구역으로 지정될 확률이 높고 마포가 재개발만 된다면 로또당첨이나 마찬가지이기에 마포 재개발에 뛰어든 사람이 많아서이다. 감정평가액은 공시지가의 1.2~1.6배 수준이므로 감정평가액은 평당 2,200만원으로 가정하여 공시지가의 1.4배하여 계산했다. 총 종전자산평가액은 3,964억이다.

총 수익은 조합원 분양수익 + 일반분양 수익 + 임대주택 수익 + 상가 수익이다. 조합원 분양가는 계속 상승하고 있다는 것에 입이 아플 정도로 말했고 이는 대내외적인 이슈, 자국우선주의로 갈아탄 미국, 극우 총리가 당선된 일본 총리, 기술에 집중 투자 중인 중국, 이제는 한국을 제친 대만 등의 대외적인 이슈가 있다. 대내적인 문제로는 반도체와 자동차를 제외한 수출은 심각한 수준이고 시장경제를 파괴하는 여러 법들이 통과되어 그에 대한 보험을 건설사가 들기 시작했다.

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사당동이 평당 6~7천만원 수준이기에 조합원 분양가는 평당 4,500만원으로 가정했다. 조합원 분양수익은 5,792억이다. 임대주택은 평당 1,500만원으로 가정하면 임대주택 수익은 283억이다. 상가는 평당 4천만원으로 가정하면 상가수익은 400억이다. 일반분양가는 평당 7천만원으로 가정하면 일반분양 수익은 2,550억이다. 일반분양가 평당 7천만원 수준이면 25평은 17억 5천만원이고 34평은 23억 8천만원이다. 최근 나온 사당동 이수역 힐스테이트 센트럴을 생각하면 합리적이다. 총 수익은 9,025억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}이므로 1.16이다. 상당히 좋은 사업성으로 높은 분양가에 힘입어 비례율도 꽤나 높은 수준이다. 만약, 나의 종전자산평가액이 평당 3,080만원 수준으로 25평을 갖고 있다면 7억 7천만원이고 권리가액은 8억 9,320만원이다. 조합원 분양가를 평당 4,500만원으로 하면 25평은 11억 2,500만원이다. 분담금은 2억 3,180만원이 나온다.

앞서 주거사다리가 박살나고 있다고 말했는데, 1. 대출규제, 2. 보유세 증가, 3. 장기보유특별공제 감소를 통한 고소득자의 고가 1주택 전환을 실시할 것으로 보이기 때문이다. 이미 먼저 대출규제는 실시되었고 향후 보유세 증가는 확정적이다. 과거 20억짜리 아파트를 고소득자의 경우 최대 10억을 대출 받고 나머지 10억으로 매수 및 실거주가 가능하지만 이젠 6억 대출만 받고 나머지 14억이 필요하다. "보유세 현실화"란 이름 하에 공시가 현실화 및 공정시장가액비율 인상을 통해 고가부동산의 보유세를 높여 고가주택의 매수 및 보유도 힘들게 만들고 있다.