대한민국에서 가장 비싼 동네라고 하면 어딜까 ? 강남 중의 강남, 바로 압구정동이다. 대한민국 강남하면 서초구를 포함하여 반포, 삼성, 신사, 청담, 개포, 잠원, 논현, 방배동 등이 있고 이들의 시세는 고공행진하고 있다. 압구정동은 북쪽은 한강뷰와 성수동, 동쪽으로 서초구, 남쪽으로 핵심 CBD, 동쪽으로 잠실을 가진다. 고소득층이 날고 기는 강남에서 최고 소득을 자랑하며 생활 수준이 가장 높은 곳이 바로 압구정동이다.

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다주택을 죽이고 똘똘한 1채 정책으로 가고 있기 때문에 절대 떨어지지 않을 강남은 계속 해서 오르고 있는 것이다. 자영업자 돈 탕감, 배급을 위한 25만원 쿠폰, 주식시장 부양을 위하는 돈 풀기 등의 정책 덕분에 화폐가치가 쓰레기가 되어가고 금, 비트코인, 서울 부동산 시세는 계속해서 상승하고 있고 덕분에 압구정동은 미래에 100억대로 갈 것으로 보인다.

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오늘은 압구정4구역 재건축 정비계획 공람 완료 사업성 분담금 분석입니다.

압구정4구역은 최근 정비구역으로 확정되면서 재건축 정비계획결정, 지구단위계획 결정 및 특별계획구역 및 지형도면을 고시했다. 압구정4구역은 현대8차, 한양3, 4, 6차 아파트를 통합한 구역으로 압구정동 481번지 일대 대지면적은 118,859㎡나 되고 용적률은 260~300% 이하로 적용된다. 하지만 추정 비례율이 60%대로 매우 낮은 편인데, 아무리 사업성이 낮다고 해도 대한민국 서울 강남의 상징인 압구정동은 시공사들이 절대로 포기할 리가 없다. 시공사는 아마 압구정현대라는 이름에 걸맞게 "현대"가 들어올 확률이 높지만, 다른 시공사들과 컨소시엄 할 확률도 크다.

압구정4구역은 통합구역 설정, 기부채납 등의 이유로 인해 공공과 주민들과의 갈등으로 이때까지 미뤄졌다. 그래서 특별계획구역으로 지정되고 오세훈 시장이 취임되고 압구정4구역은 다른 구역에 비해 느리지만 다소 진행되기 시작하였다. 최고 70층의 한강 수변과 어울리는 경관을 연출할 수 있도록 압구정 4구역과 5구역 사이에 있는 주동들을 중저층으로 계획하였다.

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과거 압구정2구역 사례를 보면, 시공사로 삼성물산과 현대건설이 참여했지만 삼성물산이 포기했다. 삼성물산이 압구정 재건축에 강한 의지를 드러낸 만큼 포기한 것이 이례적이라 한다. 하지만 조합의 입찰조건을 검토한 결과 이례적인 대안설계 및 금융조건 제한으로 인해 삼성물산이 준비할 수 없다고 밝혔다. 조합은 시공사를 단독으로 입찰한 경우 원하는 조건을 경쟁으로 얻을 수 없기에 경쟁입찰을 원했으나 압구정현대가 가지는 상징성 때문에 포기한 것으로도 판단된다.

압구정4구역은 평균 용적률 181% 이하 1,341세대이며 총 대지면적은 36,017평이다. 재건축을 통해 1,722세대에 60㎡ 미만 229세대, 60㎡ 이상 85㎡ 이하 386세대, 85㎡ 초과 1,107세대를 공급하려 한다. 기존 연면적은 65,190평이고 용적률은 260%를 적용하면 예상 연면적은 93,644평이다. 여기에 임대주택 15%(14,046평), 정비기반시설 5%(4,682평), 상가 1천평을 고려하면 일반분양 면적은 8,726평이다.

​압구정현대 공사비는 평당 1,400만원 수준으로 잡았다. 압구정 2구역 역시 총 비용이 2조 7천억 수준이라 1,100~1,300만원 수준이기에 공사비를 1,400만원으로 잡았다. 대한민국에서 가장 주목받고 있는 재건축 구역이며 압구정동이 어떻게 재건축되느냐에 따라 향후 대한민국 재건축 시장이 바뀌어 가는 방향성을 제시하기에 매우 중요하다. 그리고 온갖 시기와 질투의 대상지이며 해당 구역이 분양할 때에는 전국민이 폭발적인 관심을 가질 것으로 보인다.

총 공사비는 지하층, 옥상, 커뮤니티, 수변공원, 프리미엄 브랜드의 경우 자재 등을 고려하여 연면적에 1.8배하여 계산했다. 총 공사비는 23,598억이다. 기타사업비는 감리비, 철거비, 용역비, 감정평가비, 조합운영비, 이주비대출 등의 금융비용, 현금청산비 등이 포함되고 7천억으로 잡아보면 총 비용은 30,598억이다.

현재 공시지가를 살펴보면 9,625~1억 1,600만원으로 나오고 있다. 그래서 평당 1억원으로 가정하였다. 감정평가액은 공시지가의 1.2~1.6배이므로 1.4배하여 감정평가액은 평당 1억 4천만원으로 계산해보면 35평은 49억이고 25평은 35억이다. 총 종전자산평가액은 91,266억이다.

압구정현대3, 4, 6차의 시세를 보면 35평의 시세가 40억~70억 사이로 거래되고 있기 때문에 평당 1억 5천만원에서 2억 정도라고 보면 된다. 감정평가액이 1억 4천만원으로 잡았으므로 조합원 분양가는 1억 8천만원은 해야지 사업성이 어느 정도 나온다. 조합원 분양가를 1억 8천만원으로 가정한다면 조합원 분양 수익은 117,342억이다. 상가는 평당 1억원으로 가정하면 상가수익은 1,000억이다.

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임대주택은 평당 1,500만원으로 가정하면 임대주택 수익은 2,106억이다. 일반분양가는 2억으로 잡았는데, 최고 시세가 65억이기에 이것보다 조금 낮게 일반분양가를 잡았다. 게다가 현재 사당동 이수역 힐스테이트 센트럴 84타입이 22억(평당 7천만원 수준)인 만큼 이미 분양가가 엄청 올랐고 압구정현대의 분양가는 대한민국 역대 최대가로 가정해보았다. 일반분양 수익은 17,452억이다. 총 수익은 137,900억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}이므로 1.17이다. 분양가가 사기인만큼 비례율이 높다. 공사비도 역대 최대 수준급으로 잡았지만, 역시 대한민국의 최고 아파트라 완판은 예약되어 있다. 감정평가액 1억 4천만원으로 계산한다면 35평은 49억이고 비례율 1.17을 곱하면 57억 3,300만원이다. 조합원 분양가를 1억 8천만원으로 잡는다면 35평 시세는 63억이므로 분담금은 5억 6,700만원이다.

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압구정동 동쪽 청담동 일대에는 마이바흐, 피아제, 바쉐론콘스탄틴 등 최고급 브랜드들이 즐비하고 지방에선 보기도 힘든 슈퍼카들이 막 지나다니고 있다. 이렇게 최고 부촌 압구정동에 현재 진행 중인 재건축이 완공되어 새로운 아파트로 탄생한다면, 기존의 부자들, 앞으로 더욱 부자가 될 사람들의 대기수요가 끊임없이 있을 것이다. 그리고 이 장벽은 더욱 공고히 하여 함부로 들어올 수 없는 곳이 되어 진정한 의미의 계급사회가 되는 곳이 압구정동이다.