성산동은 마포의 한 동네로 현재 핫한 마포의 공덕, 아현, 염리, 용강, 대흥동과는 거리가 좀 있는 편이다. 하지만 성산동 역시 마포 한강뷰인 합정동, 망원동 근처라 마포의 핫한 분위기가 성산동에 퍼질 가능성이 매우 높다. 현재 마포는 성동구와 마찬가지로 토지허가거래구역 및 규제지역에 설정될 가능성이 매우 높기에 추석 전후로 어떻게 될 지 주의깊게 봐야한다. 부동산 매수자들은 하루에도 수없이 중개사에게 연락하고 매도자는 장첸이 되어 "이 가격으로썬 안되겠소"를 시전하며 가격을 갑자기 5천 올려버리는 등 과거 19년~21년도처럼 엄청나게 불장이 온 느낌이다.

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오늘은 마포 성산동 160-4번지 모아타운 건축심의 사업성 분담금 분석입니다.

성산동 160-4번지 일대는 모아타운을 통해 총 구역이 4개로 이루어지고 4개 구역 합쳐 2,336세대를 공급한다. 이 구역은 8만 4,876㎡로 22년 6월 처음에 구역후보지로 선정되고 현재는 1구역이 통합심의를 거쳐 550세대 이상 공급되기로 결정되었다. 하지만 모아타운은 전체 구역이 통합되지 않는 이상 브랜드 가치, 신축, 대단지의 가치가 없다. 그렇기에 전체 구역이 통합심의를 통과해 2,336세대를 공급해야한다.

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현재 구역 내 토지등소유자가 1,655세대인 것을 보면 약 700세대가 증가하며 새터산과 홍제천 등 연접한 자연환경을 적극적으로 활용하는 등 홍제천 수변공원 조성, 공원으로 접근하는 보행로 확보, 건축특화계획, 특화가로 조성 등이 추진된다. 새터산은 기존 주택과 단절되어 있지만 이번 개발을 통해 내부 산책로도 개설하며 좁은 도로와 주차난으로 열악한 주거환경을 해결하기 위해 도로 폭을 기존 6미터에서 10미터까지 확장한다.

해당 구역은 대부분 2종일반주거지역이지만 용도지역 상향을 통해 3종일반주거지역으로 바꾼다. 성산동 모아타운 근처에는 6호선 마포구청역이 500미터 이내에 있으며 성원초를 안고 있는 초품아, 마포중앙도서관 등 교육환경을 위한 시설도 갖추어져 있다. 대장홍대선이 이제 착공을 시작하는 호재도 있는데, 대장홍대선에 성산역이 생기므로써 더블역세권으로 탄생한다.

​성산동 모아타운 160-4번지 일대 중 1구역은 이미 사업이 통과되면서 556세대가 공급된다. 1구역은 165-72번지 일대로 가장 빨리 통과되었는데 하지만 이렇게 작은 세대만 공급한다면 규모의 경제를 이루지 못해 절대 성공하지 못한다. 나머지 구역도 조합설립인가 후 최대한 빠르게 1구역을 맞추어 따라갈 것으로 보인다. 1구역이 먼저 모아타운 내 세입자 보호대책을 세운 것을 다른 구역이 모두 따라할 것으로 보이기에 1구역의 구체적인 세입자 보상안이 매우 중요하다.

성산동 모아타운 160-4번지 일대는 25,720평으로 용적률은 3종일반주거지역이므로 최대 300%가 적용되며, 기준 용적률은 200%로 가정했다. 기존 연면적은 51,440평이며 77,160평, 임대주택 13%(10,030평), 정비기반시설 5%(3,858평), 상가 1천평, 일반분양 면적은 10,832평이다.

최근 서울 분양가가 미쳐돌아가고 있다. 이수 힐스테이트 센트럴의 84타입 분양가가 무려 22억으로 나왔다. 아무리 지주택 출신, 공급세대가 적더라도 이렇게 높은 분양가가 강남권 이외에서 나올 줄은 몰랐다. 이제 서울 재건축은 지금 진행 중인 것은 평당 900만원이면 저렴하다고 보면 된다고 한다. 그래서 이제 건설비 협상을 할 예정인 성산동 모아타운은 평당 1천만원으로 공사비를 가정했다.

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공사비는 지하층, 옥상, 커뮤니티, 정비기반시설 등을 고려하여 연면적에 1.5배하여 계산하면 9,259억이다. 기타사업비는 감리비, 철거비, 조합운영비, 국공유지매입비, 현금청산비, 예비비, 금융비용, 세금 등이 들며 총 공사비의 20%로 약 2,300억으로 가정하면 총 비용은 12,459억이다.

매물이 거래된 내역을 보면 최소 2천만원부터 최대 5천만원까지이다. 공시지가를 보면 평당 1천만원부터 2,400만원까지 다양하다. 그래서 공시지가는 평당 1,700만원으로 잡고 보정률을 곱하였다. 감정평가액 보정률은 1.2~1.6배 수준인데, 1.4배하여 평당 2,380만원으로 계산하면 총 종전자산평가액은 12,242억이다.

총 수익은 조합원 분양가 + 일반분양 수익 + 임대주택 수익 + 상가수익으로 이루어진다. 조합원 분양가는 해당 근처 신축을 보면 동교동 홍대입구센트럴아르떼해모로가 19평 분양가가 9억이므로 평당 4,700만원 수준이다. 그래서 조합원 분양가는 평당 4,200만원 수준으로 계산하면 조합원 분양수익은 21,604억이다. 임대주택은 평당 1,500만원으로 계산하면 임대주택 수익은 1,504억이다.

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상가는 평당 4,500만원으로 계산하면 상가수익은 450억이다. 일반분양가는 이제 좀 높게 잡을 수 밖에 없다. 서울시 공급이 박살나고 이에 따라 이수 힐스테이트 센트럴 34평 분양가가 22억이고 평당 6,500만원 수준이다. 그래서 성산동이 마포 쪽에서 아쉬운 입지이긴 하지만 분양하는 세대수가 많은 만큼 분양가는 평당 5,000만원으로 계산하면 일반분양 수익은 5,416억이다. 총 수익은 28,974억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}이므로 1.35이다. 매우 높은 사업성을 가진 곳으로 만약, 나의 종전자산평가액이 평당 2,380만원 수준으로 25평이라면 5억 9,500만원이다. 여기에 비례율을 곱하면 권리가액은 8억 325만원이다. 조합원 분양가를 평당 4,200만원이면 25평이 10억 5천만원이다. 분담금은 2억 4,675만원이다.

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나쁘지 않은 분담금이지만 해당 모아타운은 4개의 구역으로 이루어져있기에 현재 1개 구역만 건축심의를 통과했다. 규모의 경제를 이루려면 반드시 4개 모두 완벽하게 통과하여 2,336세대 이상으로 탄생한다면 성공적으로 사업을 마무리할 수 있을 것이다.