방화뉴타운은 방화동에 위치한 서울 서남권 마곡지구 대표 뉴타운이다. 현재 1구역은 구역해제, 2구역은 사업시행자 지정, 3구역은 사업시행인가 완료, 방화4구역은 구역해제 후 일부 가로주택정비사업 진행 중, 방화5구역은 관리처분인가 후 이주 준비중, 방화6구역은 관리처분인가, 방화7과 8구역은 구역해제, 방화9구역은 마곡13단지 힐스테이트로 탄생했다. 몇몇 구역은 구역해제 되어 아쉽지만, 지금 같은 불장에선 앞으로 다시 구역 추진을 위한 움직임이 나올 수 있다.

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오늘은 방화뉴타운 방화3구역 사업시행인가 득 조합원 분양신청 분담금 예상에 대한 분석입니다.

조만간 방화뉴타운 방화3구역이 조합원 분양신청이 가능해진다. 조합원들이 원하는 평수와 동, 층을 고를 수 있는 단계인데, 당연히 조합원 권리가액이 가장 높은 사람이 1순위이고 가장 권리가액이 낮은 사람이 그 순위가 꼴찌가 된다. 방화3구역은 03년 뉴타운 지정 이후 18년 새로운 집행부가 구성되었다. 서브프라임 모기지사태로 발생한 미국의 최대, 최악의 금융위기로 우리나라에도 큰 여파를 몰고 왔다. 그래서 부동산 침체기와 찾아왔고 그로 인해 뉴타운도 국민들의 요청에 의해 박원순 시장이 해제 수순에 돌입했다.

그렇게 15년이 지난 이후 방화3구역은 다시 집행부를 구성하고 1년 만에 19년 조합설립인가를 받았다. 23년에는 특별계획구역으로 지정되며 사업성에 탄력을 받아 작년 사업시행인가 및 시공사 선정이 완료되었다. 시공사는 현대건설 및 현대엔지니어링의 컨소시엄이며 용적률 218%, 지하 4층~ 지상 16층의 28개 동의 아파트 규모이다. 총 1,476세대의 대단지로 조합원 분양가는 59타입이 8억 1,900만원 수준이며 84타입은 10억 3,200만원이다. 평당 3,400~3,600만원 수준이며 조합원 분양가는 분양신청하더라도 관리처분인가 때 더 오를 수 있다.

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방화3구역의 조합원 수는 707명이고 총 세대수가 1,476세대로 2배 이상의 일반분양이 생기는 만큼 사업성도 나쁘지 않다. 건축계획으론 남측 저층 주거지와 공원, 보행축 등을 고려하고 지하 4층까지 확장된 커뮤니티 시설과 주차대수도 널널하다. 입지는 9호선 공항시장역까지 도보로 이용할 수 있는 역세권에 브랜드, 대단지, 신축의 장점이 있다. 다만, 초품아가 아니지만 김포골드라인, 대곡소사선, 공항철도 등이 겹치는 서울 서부의 교통허브라 접근성이 좋은 곳에 위치한다.

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마곡이 서울서부의 일자리 중심지인 만큼 롯데 마이스, 윈 웨스트 서울, 강서구청 통합 신청사, LG 아트센터, LG전자 등이 착공 중이며 그 외 마곡지구 대규모 MICE 복합단지 조성과 김포공항 주차장 부지 개발, 가양동 CJ공장부지 개발 등이 있어 앞으로가 더욱 기대되는 곳이다.

방화3구역의 용적률이 낮은 이유는 아쉽게도 수평표면구역이라 고도제한을 받기 때문이다. 방화3구역의 면적은 23,341평이며 도로 2,604평, 공원 1,396평, 학교 170평이다. 아파트 면적은 5,589평이고 연면적은 90,155평이다. 여기에 임대주택이 56세대로 약 3%로 2,704평, 조합원 분양면적은 27,046평, 일반분양 면적은 약 18,031평이다.

방화3구역의 공사비는 평당 769만원 수준이며 약 6,920억이다. 하지만 모든게 확정되는 관리처분인가 상태에서 공사비 상승은 피할 수 없을 듯하다. 공사비가 현재 서울 평균 850만원 수준이라 850만원으로 다시 계산해보면, 총 공사비는 7,663억이다. 기타사업비는 감리비, 철거비, 예비비, 현금청산자를 위한 현금청산비, 조합운영비, 금융비용, 세금 등이 포함되고 2,500억으로 가정하면 총 비용은 10,163억이다.

방화3구역의 아직 감정평가액은 나오지 않았지만 조만간 나올 것으로 보인다. 재건축 구역이라 나오지만 빌라, 다세대주택, 연립주택 등으로 이루어진 곳으로 감정평가는 원가법이나 거래사례비교법으로 보통 감정평가를 한다. 감정평가하는 업체는 2개로 선정하여 그 선정한 가격의 평균으로 정한다. 방화3구역의 공시지가를 몇 군데 살펴보면 1,800만원~3천만원 정도이다. 공시지가의 1.2~1.6배 수준으로 감정평가액을 예상해보았다. 공시지가 평균 2,400만원에 1.3배하여 평당 3,120만원으로 계산하면 총 종전자산평가액은 8,438억이다.

총 수익은 조합원 분양수익 + 일반분양 수익 + 임대주택 수익 + 상가수익으로 이루어진다. 조합원 분양가는 평당 3,200~3,400만원 수준으로 59타입이 8억 1,900만원 수준이며 84타입은 10억 3,200만원이다. 하지만 공사비 상승을 고려하여 평당 3,800만원으로 가정하면 59타입은 10억이고 84타입은 1억 6천만원이다. 그렇게 조합원 분양 수익은 10,277억이다.

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임대주택 면적은 2,704평이고 평당 1,500만원으로 계산하면 405억이다. 일반분양가는 평당 4,500만원으로 계산하면 일반분양 수익은 8,113억이다. 총 수익은 18,795억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}이므로 1.02이다. 준수한 사업성으로 나의 종전자산평가액이 가정했던 것처럼 평당 3,120만원으로 한다면 25평은 7억 8천만원이다. 조합원 분양가도 평당 3,800만원이라면 25평은 9억 5천만원이다. 분담금은 1억 7천만원으로 나쁘지 않은 분담금이다.

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서울공급은 더욱 힘들어지는 법들(중대재해처벌법 = 시공사들이 공사를 안 하려함, 노랑봉투법 = 노동자 파업 및 노가다 공수 문제, 4.5일제 = 금요일도 OT타임처리)이 문제가 되고 있다. 게다가 검찰청 폐지로 권력의 분산을 통제강화시키고 기재부 분리로 자금줄을 대통령이 쥐게 된다. 그렇게 된 만큼 돈을 마구 뿌려 지지율을 올리려 할 것이다. 결과는 물가는 치솟고 돈을 쓰레기가 된다. 국민들은 자산을 가지지 못하게 막고 정부만이 돈줄을 독점하게 된 결과 대다수 사람들은 더 가난해질 것이다. 그렇기에 가능하다면 빨리 내 자산을 서울로 옮겨야 할 것이다.