최근 9.7 부동산 대책이 사실상 공급이 박살난 것이라 공표한 탓에 서울로 몰려드는 사람들이 엄청나게 늘어나게 되었다. 부동산 중개업소에서 갑자기 매도자가 가격을 올려버리는 등의 문제도 발생하여 실제로 다툼이 일어나기도 했다. "이제 이 가격으로는 안되겠소, 여기에 5천만원을 더 올려야겠소"가 실제로 빈번하게 발생한다.

특히, 성동구와 마포구, 동작구, 강동구는 불장이고 신고가가 계속 발생하고 있다. 서울 아파트 매매거래량이 9월 7천건에 달하는데, 이는 6.27 대책 이후 다시 반등한 것을 보이고 대출규제로는 실수요자를 막을 수 없다는 것을 보여준다.

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오늘은 모아타운 신통기획 재개발 주의사항입니다.

서울 아파트 시세상승을 보면 심상치가 않다. 서울만 완전 불장이 온 것이다. 거기에 풍선효과가 퍼지면서 하수구탄광촌에 확산되고 있다. 한국은 부동산 불패라는 말이 절대 깨지지 않는다는 것을 증명하듯이 서울 부동산 시가총액이 올해만 151조원이나 증가하였다. 이렇게 비정상적으로 서울 아파트에만 사람들이 몰리고 있는데, 이는 이번이 아니라면 서울 부동산을 살 수 없다는 두려움에 무지성으로 달려드는 것처럼도 보일 정도이다.

서울 아파트 시장은 6.27 대출규제 이후 거래감소가 되고 실수요자 중심으로 돌아가기 시작했다. 거래 감소로 일시적인 가격 안정세를 보였으나 최근 비규제 지역인 성동구, 마포구, 동작구, 강동구 중심으로 가격이 빠르게 치솟고 있다. 그래서 추석 이후 추가 규제 카드를 만지작 거리고 있다. 구체적인 규제 내용은 안 나왔지만 예상되는 것은 대출 DSR, 토지허가거래구역 추가, 세금 인상 등이 있다.

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9.7부동산 대책은 규제지역 LTV 강화, 1주택자 전세대출 2억 한도 규제, 서울 및 수도권에 공공주택 공급 135만호 공급 등의 내용을 담고 있다. 문제는 서울 중심지가 아니라 3기, 4기 신도시 같이 경기도 외곽에 공급하겠다는 것이다. 게다가 토지허가거래구역 지정도 국토부장관이 직접 지정할 수 있도록 변경한다. 정부가 사실상 서울 내 공급이 불가능하다고 발표한 수순이다. 실제로 철산역 자이 분양가가 16억이고 이수역 힐스테이트 센트럴 분양가가 22억인 것을 보면 서울 공급이 얼마나 망했는지 알 수 있다.

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특히, 재개발과 재건축에 몰리고 있는데 서울 신축에 들어갈 돈이 없다보니 재건축/재개발 물건에 사람들이 몰리는 것으로 보인다. 재건축 단지 시가총액은 약 336조원으로 작년 302조 대비 11.3%나 상승했다. 하지만 재개발, 재건축 단지에 투자하는 것을 주의해야하는 경우가 있다. 대표적으로 ⓐ 사업성이 없는 곳, ⓑ 갈등이 많은 곳, ⓒ 지역주택조합, ⓓ 투자자들만 많고 실속이 없는 곳이 있다.

재개발에 주의해야 할 곳은 여러가지가 있다.

재개발을 투자할 때 중요한 것은 토지등소유자 수와 지분쪼개기 등의 문제가 있는지, 비례율이 얼마 정도 나올지 미리 예측하는 것이다. 사업성이 없는 초기 재개발 구역을 함부로 투자했다가는 큰일이 날 수 있다. 정비구역으로 지정되는 것이 마냥 새 아파트를 가질 수 있다는 희망회로를 돌릴 수 있지만 냉정하게 생각해보아야 할 것이 있다. 예외적으로 한남뉴타운의 경우 지분쪼개기 등이 발생해 토지등소유자들이 많아 사업성이 떨어졌지만 입지가 그 단점을 커버하는 곳이다.

반면, 북아현뉴타운의 경우 조합원 1+1 분양을 사업성이 부족하다는 이유로 그냥 큰 평수 1채만 주는 일이 발생했다. 당연히 1+1 집주인들은 소송을 걸고 반대했지만 대법원은 조합 측의 손을 들어주었다. 이렇게 사람들이 많으면 갈등을 봉합하기가 힘들어 사업구역이 넓고 사업성이 없는 곳은 함부로 들어갔다간 일몰제로 인해 정비구역 해제나 구역이 잘리는 등 마음고생이 심할 수 있다. 재개발 구역의 입지가 좋더라도 반대하는 사람들이 많으면 산으로 갈 수 있기에 반대가 많은 곳은 조합설립인가 이후 들어가는 것이 좋다. 하지만 그에 따른 프리미엄은 어쩔 수가 없다.

모아타운 같은 경우도 가로주택정비사업을 진행하는 구역들을 여러개로 묶어 모아타운을 조성하고 있다. 하나의 구역으로 통합하지 않고 여러 구역으로 쪼개져 실행하여 재개발 사업이 어려운 경우가 있다. 도정법이 적용되는 것이 아니라서 여러 혜택을 받을 수도 있지만 조합설립인가 조건 난이도가 굉장히 높다. 토지등소유자 동의 75% 확보, 토지면적 2/3이나 달성해야 한다. 자양동 모아타운의 경우 구역이 4개라 4명의 조합장이 나오기에 각 구역마다 조합설립조건을 충족해야 한다.

그리고 조합설립인가 시간이 다르기에 먼저 조건을 만족한 곳은 시간소요가 될 수 있다. 4개의 구역이 규모의 경제로 아파트를 짓지 않는 이상 절대 사업성도 안 나오고 인기가 없기에 무조건 같이 가야하는 조건이 붙는다. 그래서 모아타운을 투자할 경우 둔촌동이나 자양동, 성산동, 합정동, 망원동처럼 한강뷰가 가능하거나 입지가 좋은 곳에 투자하는 것이 좋다. 둔촌동 모아타운의 경우 3구역 조합설립인가 완료 후 시공사를 선정 중인데, 시공사 선정 후 사업시행인가 단계와 관리처분인가 단계를 동시에 하여 속도가 빠르다.

재개발/재건축 사업을 하다보면 절대 갈등이 없을 수 없다. 우리가 부모 말도 안 듣는데 생판 남들의 말을 들을 이유가 없기 때문이다. 특히, 돈에 관련된 것은 사람들은 매우 민감하다. 수수료 문제나 분담금, 감정평가 문제 등 사람들의 갈등을 봉합하는 과정이 재개발이 완성되는 단계이다. 만약, 입지가 좋고 조합설립인가 후 사업시행인가 및 관리처분인가로 가는 단계라 하더라도 비대위가 있다거나 소송전 등 갈등이 있는 것을 알아보아야 한다. 그리고 조합설립 이후 다물권자 물건을 조심해야 한다. 다물권자 물건을 매수한다면 현금청산자가 되기 때문이다.

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재개발 반대자들은 대부분 상가주, 원룸 소유자, 분담금을 낼 수 없는 노인들, 이해관계가 복잡한 종교시설 등이다. 상가주들이나 원룸 소유자들은 재개발 하는 동안 수익을 받을 수 없기에 그만큼 수익을 초과할 만큼의 보상이 되지 않는다면 절대 찬성하지 않는다. 철저히 계산기를 두드리고 가기에 그나마 나은 편이지만, 분담금을 낼 수 없는 노인들은 아예 무지성으로 반대하기에 제일 상대하기가 어렵다. 종교시설 또한, 알박기 등으로 유명한데 오죽하면 종교시설 있는 곳은 피하는 것이 낫다라는 말이 나올 정도이다.

지역주택조합은 굉장히 위험한 투자처로 유명하다. 만약, 너의 원수에게 하나 추천한다면 지역주택조합을 추천해라고 할 정도이다. 이유는 지역주택조합이 사업시행승인을 위한 토지충족 조건이 매우 높기 때문이다. 주택 사업예정지의 토지 95%나 확보해야 한다는 극악의 난이도를 가진다. 노후단지일수록 노인들은 자기 집에서 절대 나가려고 하지 않는다. 비록 땅을 매입한다고 해도 각종 문제들로 인해 아예 통과하기 어렵고 사업규모가 줄어들면 그만큼 조합원들이 나간 사람들의 비용을 1/N해야 한다.

매우 난이도가 높지만 부동산 시장이 활기가 돌면 드물게 지역주택조합이 성공하는 경우가 있다. 이수역 힐스테이트 센트럴이 대표적이다. 지주택의 장점은 일반분양주택보다 가격이 저렴하며 양호한 세대배정 정도가 있다. 단점으로 토지확보율 95%, 사업이 지체될 수록 조합원이 비용을 부담해야 한다. 조합원 탈퇴도 어렵고 사업주체가 조합원인 만큼 조합규약에 따라 책임과 의무의 부담이 있다.

노량진뉴타운의 경우가 투자자들이 엄청 많은데, 프리미엄이 많이 붙어 사실상 실속이 없다고 볼 수 있는 곳이다. 노량진뉴타운 중 2, 4, 6, 7구역 같은 경우 다세대주택(빌라)의 투자자들이 많은 곳인데 이때 유입된 투자자들은 현금이 충분치 않아 실거주 2년이나 보유 2년만 채우고 매도할 사람들이다. 게다가 투자자들은 절대 손해보지 않고 팔지 않을 것이고 프리미엄을 붙여 판다. 지금처럼 불장일 때, 재개발/재건축에 잘 모르고 진입한 신입 투자자들에게 폭탄을 던지는 것이다.

투자자들의 유입이 많은 곳은 입주 이후에도 시세상승이 크게 이루어지지 않는 경우가 있는데 대표적으로 평촌신도시 어바인퍼스트평촌가 있다. 입주한 지 시간이 좀 지났음에도 불구하고 투자자들이 많아 인근에 위치한 비슷한 연식의 신축아파트에 비해 아직 상대적으로 오르지 못한 모습을 보인다. 이는 차익을 보고 매도하려는 의지가 강한 투자자들이 많아 이미 프리미엄부터 많이 붙었고 자신들이 원하는 가격만큼 오지 않는다면 절대 팔지 않으려는 마인드 때문이다.