청량리동은 과거 사창가가 있던 곳으로 미아리, 용두골과 비슷하게 치안이 안 좋았던 곳이다. 사창가가 있던 곳은 유해시설이 있는 곳으로 지역주민들은 굉장히 싫어하여 이곳은 민원을 통해 최대한 빨리 없애려고 한다. 아무리 포주들이 반대한다고 하더라도 시대에 뒤떨어진 시설들은 결국 역사의 뒤안길로 사라질 수 밖에 없다.

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그렇게 재개발을 통해 새롭게 갈아엎을 확률이 높은 곳이기에 천지개벽할 수 밖에 없다. 청량리동이나 답십리동 역시 재개발이 활발하게 진행 중인데, 정비구역 지정까지 되었다고 함부로 진입하면 안된다. 아직 조합설립에 반대하는 주민들이 많기 때문이다.

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오늘은 청량리동19번지(청량리9구역) 일대 재개발 정비구역 지정 완료 분담금 분석입니다.

청량기 19번지 일대, 가칭 청량리9구역은 21년 재개발 정비사업 후보지에 이름을 올리고 권리산정기준일은 21년 9월 23일이다. 권리산정기준일인 21년 9월 23일 이후 신축 빌라를 짓거나 지분쪼개기를 하면 현금청산 대상자가 된다. 토지허가거래구역으로 지정되었기에 실거주 2년이 필수되었고 허가없이 체결된 계약은 효력이 발휘되지 않고 부정한 방법으로 토지거래 허가를 받는다면, 징역 및 벌금에 처해진다. 토지허가거래구역에 지정되면 구입주택이 총 1주택이어야 하며, 계약일로부터 3개월 이내 잔금을 처리해야하고 잔금일로부터 6개월 내 실거주해야 하는 조건이 붙는다.

청량리 19번지 일대는 구역면적이 8,681평이며 2종일반주거지역과 2종주거전용지역(7층이하), 일반상업지역이 혼재된 곳으로 총 316세대가 토지등소유자로 존재한다. 제2종주거전용지역은 2종일반주거지역으로 2종일반주거지역은 3종일반주거지역으로 종상향하고 기준 용적률은 190%로 잡았다. 공공시설 등, 기부채납, 정비기반시설 등을 제공하는 대신 상한용적률을 300%로 계획하였다. 용도지역 상향에 따른 기부채납 비율은 10%로 예상된다.

해당 구역은 1호선 회기역과 경의중앙선 역세권이며 아쉽게도 초품아는 아니다. 바로 옆에는 청량중과 청량고가 있으며 삼육초는 약 300미터 떨어진 곳에 위치한다. 대상지 북측 기존 노인복지관 및 청소년센터를 고려한 진, 출입 도로를 신설하고 기존 지역주민 이동동선을 고려한다. 배봉산, 천장산, 홍릉근린공원과 서울시립대도 가깝다.

최근 내 서울 부동산 시세가 상승하고 불장이 오자 시세가 너무 올라버려 좌절하는 사람이 많다. 그래서 눈을 돌려 재개발/재건축을 분석하고 찾아보는 사람들이 늘어났다. 재건축/재개발로 물론 새로운 아파트를 가질 수 있는 경우도 있지만 정비구역 지정만 되고 조합설립인가까지도 못하고 구역해지가 되는 경우도 있고 조합설립인가가 되더라도 일몰제에 의해 구역해지되는 경우도 있다. 게다가 공사비 상승과 여러 정치적 이슈로 인해 사업성이 없는 초기 재개발이나 갈등이 많은 재개발 구역의 매수는 심각하게 고려해봐야 한다.

청량리 19번지 일대인 청량리 9구역은 총 면적 중 2종주거전용지역은 604평, 2종일반주거지역은 247평, 3종일반주거지역은 7,829평이다. 기준 용적률은 210%로 잡고 최대 용적률은 300%로 가정한다. 높이는 120미터에 35층 이하의 아파트로 건설할 계획이다. 아쉬운 건 주위에 청량리중이나 청량리고가 있어 교육영향성 평가, 일조권 문제가 있을 수도 있는 곳이기에 향후 이 문제로 사업시행인가 시간이 소요될 것으로 보인다.

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해당 구역의 기준 연면적은 18,057평이며 용적률 300%가 적용된 연면적은 25,312평이다. 여기에 임대주택 10%로 2,531평, 상가 500평을 가정하면 일반분양 면적은 4,224평이다.

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공사비는 평당 1천만원으로 잡았다. 최근 서울의 재개발 물건에 있어 시공사를 선정하기 위해 총회에 참석해보니, 공사비 제시를 800~1,000만원으로 했었는데, 800만원으로 제시하는 것은 실현되기 어렵고 실제로는 1천만원 수준으로 시공될 것으로 예상된다. 커뮤니티, 옥상층, 지하, 정비기반시설 등을 고려하여 연면적에 1.6배하여 계산하면 총 공사비는 4,049억이다.

기타사업비는 감리비, 철거비, 현금청산비, 조합운영비, 금융비용, 예비비, 국공유지매입비용 등이 포함된다. 감리업체나 철거업체 등은 입찰가에 따른 조합의 투표로 정해지며 최선의 업체를 선정하는 것이 비용을 낮추는 방법이다. 기타사업비는 1,000억으로 가정하면 총 비용은 5,049억이다.

거래된 내역을 보면, 평당 600만원에서 3천만원까지 다양하다. 아직 청량리9구역 일대는 정비구역 지정된 지 얼마 안되었고 매매 내역도 별로 없는 걸로 보인다. 25년 거래된 빌라의 공시지가를 살펴보면, 1,100만원~1,400만원 수준이다. 감정평가액은 공시지가의 1.2~1.6배 수준이므로 1.4배하였고 공시지가는 1,250만원으로 잡아 계산했다. 총 종전자산평가액은 3,159억이다.

총 수익은 조합원 분양수익 + 일반분양 수익 + 임대주택 수익 + 상가수익으로 이루어진다. 조합원 분양가는 평당가는 최근 분양한 청량리동 롯데캐슬하이루체를 기준으로 하여 평당 3,600만원(59타입 9억 수준)으로 가정했다. 조합원 분양수익은 6,500억이다. 임대주택은 평당 1,500만원으로 계산하면 임대주택 수익은 379억이다. 상가 수익은 평당 4,500만원으로 가정하면 225억이다.

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일반분양가는 평당 5천만원으로 잡았다. 5천만원이면 25평은 12억 5천만원, 34평은 17억이다. 이는 광명의 철산역 자이와 비슷한 수준인데, 서울도 아닌 광명이 이만한 분양가가 나왔으므로 GTX-B, C의 호재와 더블역세권 + 대학교 등의 지리적 장점을 가진 청량리동의 분양가는 충분히 5천만원 수준일 것으로 보았다. 일반분양 수익은 2,112억이다. 총 수익은 9,216억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}이므로 1.3이다. 상당히 높은 비례율이 나왔는데, 감정평가액이 그만큼 낮기 때문일 수도 있다. 만약, 나의 감정평가액이 평당 1,750만원대로 25평을 가지고 있었다면 4억 3,750만원이다. 비례율이 1.3이므로 권리가액은 비례율 × 감정평가액이고 이는 5억 6,875만원이 나온다. 조합원 분양가를 똑같은 평수인 25평으로 받는다면, 평당 3,600만원으로 가정했으므로 조합원 분양가는 9억이다. 그렇다면 분담금은 3억 3,125만원으로 나쁘지 않은 분담금이다.