미아동은 강북구에 위치한 동네이자 유재석이 항상 이야기 했던 수유동과 접하는 곳이다. 넓은 평지에 양쪽의 산이 둘러싼 분지 같은 동네로 북한산이 접하여 언덕이 많은 곳이다. 미아동은 과거 20세기만 해도 강북구에서 가장 열악한 주거환경으로 악명이 높았지만 뉴타운으로 지정되어 싹 갈아엎고 나서 미아뉴타운으로 탄생했다. 강북구 전체에서 부동산 시세가 가장 높은 곳이며 주거환경이 좋은 곳으로 지금은 바뀌었다.

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오늘은 강북구 미아2구역 재개발 시공사 선정 중 사업성 증가에 대한 포스팅입니다.

미아2구역은 2010년 처음 정비구역으로 지정되고 15년 동안이나 재개발이 중단되었던 곳이다. 2000년대 초반 뉴타운으로 지정되었으나 12년 이후 뉴타운 출구전략으로 상당수 구역이 해지되는 등의 아픔을 겪고 현재까지 이르렀다. 미아2구역은 또한, 시공사 선정 중이기도 한데 롯데건설과 삼성물산, GS건설 3파전으로 좁혀지고 있다. 그리고 용적률 상향과 공공기여 완화를 통한 임대주택 감소, 고령화, 저출산대책시설 설치, 친환경설치시 추가 용적률 혜택, 사업성 보정인센티브를 적용하면서 사업계획을 수정 중이다.

최근 미아2구역은 서울시의 재정비촉진사업 규제철폐 1호로 선정되어 확실한 재개발이 진행될 곳으로 투자자들에게 눈도장을 찍었다. 미아2구역은 서울시의 규제철폐로 인해 "용적률 상향(261% → 310%), 공공기여 완화, 사업성 보정계수 도입"이 확정되면서 사업성이 매우 올랐다. 주택 공급량도 처음엔 3,519세대였으나 4,003세대로 확대될 예정이다.

미아2구역의 현재 상태인 조합설립인가이며, 4호선 미아사거리역과 우이신설역, 삼양사거리역을 도보 5~10분 내외로 이용할 수 있는 역세권 위치이다. 여기에 26년 동북선 경전철도 개통하여 교통은 점점 더 편리해지고 있다. 동북선을 이용한다면 왕십리역까지 약 14분 소요되고 5호선, 수인분당선, 경의중앙선과 환승이 가능하고 청량리역까지 접근성도 강화된다. 향후 GTX-B와 C가 지날 청량리역을 통해 강남과의 이동시간도 감축되는 이점이 있다. 또한, 송천초를 품고있는 초품아이며 백화점과 마트 등 생활 인프라도 풍부하다.

미아2구역의 정비면적은 54,413평으로 용적률은 최대 310%까지 상승하고 공공임대 비율도 감소하며 사업성 보정계수도 적용된다. 사업성 보정계수는 사업성이 낮을 경우 이를 수치화하여 사업계획에 반영하여 사업의 실현가능성과 경제적 타당성을 정확하게 평가해준다. 서울시에선 평균 공시지가보다 낮은 곳은 허용용적률을 더 상향시켜주는 방법으로 공시지가에 보정비율을 곱하는 방식이다.

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미아2구역은 다가구, 다세대, 단독주택 등으로 이루어져 기존 용적률을 알 수 없으므로 기존 용적률은 200%로 가정하면 연면적은 108,826평이다. 용적률 310%를 적용한 연면적은 168,680평으로 여기에 임대주택 15%(25,302평), 정비기반시설 5%(8,434평), 상가 2천평을 가정하면 일반분양 면적은 24,118평이나 나온다.

노랑봉투법, 주 4.5일제, 중대재해처벌법 등의 이유로 공사비가 상승한다는 것은 이제 많은 사람들이 알고 있다. 건설사들은 당연히 수익을 내는 집단이기에 손실을 막기 위한 보호비로 건설비를 올릴 수 밖에 없다. 그래서 요즘 나오는 금액이 평당 1,000만원 이상이다. 서울이기에 미아2구역 역시 평당 1,100만원으로 계산했다. 공사비는 연면적에 1.5배하였는데 이는 옥상층에 대한 자재, 지하층, 커뮤니티와 정비기반시설인 도로, 공원 등을 고려하였기 때문이다. 총 공사비는 27,832억이다.

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기타사업비는 철거비, 감리비, 조합운영비, 감정평가비용, 금융비용, 현금청산비, 국공유지 매입비, 예비비 등이 포함된다. 조합이 얼마나 살림을 잘하는지가 기타사업비를 낮추는 데에서 나오는 것으로 본다. 게다가 구역이 넓을수록 조합의 합의점을 찾기 어렵고 사람들간의 갈등이 깊다는 것을 포함시켰다. 그래서 기타사업비는 약 4천억으로 가정해보면 총 비용은 31,832억이다.

현재 매물은 말라버렸고 간간히 있는 매물을 살펴보면 20평 정도의 빌라가 8억 이상, 1+1을 받을 수 있는 단독주택이 22억 이상이다. 매수가는 평당 4천만원 이상으로 보면 되겠다.

공시지가를 보면 평당 1,200만원에서 2,400만원까지 다양하다. 평당 1,800만원으로 가정하고 여기에 감정평가 보정률 1.2~1.5 사이를 곱하여 계산하였다. 감정평가 보정률은 조금 높게 1.4로 잡으면 평당 2,520만원이고 종전자산평가액은 27,424억이다.

미아동은 뉴타운으로 재개발이 많이 되고 있고 미아2구역 말고 미아4재건축, 미아3구역, 신길음1구역이 현재 분양 예정 중이다. 미아동과 길음동이 바로 붙어있어 이 시세를 공유할 것으로 보인다. 래미안길음센터피스의 경우 34평이 15억이고 미아동부센트레빌의 경우 34평이 9억이다. 대단지, 브랜드, 연식 차이로 가격의 차이가 나지만 신축이 생긴다면 래미안길음센터피스 이상으로 갈 것으로 보인다.

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조합원 분양가는 평당 3,800만원으로 가정하였는데 현재 광명분양가를 보면 이거보다 더 높아질 수 가능성이 높다. 평당 3,800만원이면 25평은 9억 5천만원, 34평은 12억 9,200만원이다. 조합원 분양수익은 41,353억이다. 임대주택은 평당 1,500만원으로 가정하면 임대주택 수익은 3,795억이다. 상가는 평당 4천만원으로 가정하면 상가수익은 800억이다.

일반분양가는 평당 4,600만원으로 가정했다. 34평은 15억 6,400만원으로 광명과 비슷하다. 일반분양 수익은 11,094억이다. 총 수익은 57,042억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}으로 0.92이다. 나쁘지 않은 사업성이지만, 분양가가 더 높아질 확률이 크다. 현재 서울아파트 평균 1평이 6천만원 수준이라 일반분양가는 5천만원 이상으로 갈 것으로 예상하지만 그 보다 조금 낮은 4,600만원으로 잡아 비례율이 조금 낮게 나온 것이다. 만약, 나의 종전자산평가액이 평당 2,520만원 수준으로 40평 가지고 있다면 10억 800만원이다. 권리가액은 9억 2,736만원이다.

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조합원 분양가를 평당 3,800만원으로 34평 받는다고 하면 12억 9,200만원이므로 분담금은 3억 6,464만원이다. 핵심입지가 불장으로 감으로써 외곽지역도 점점 온기가 돌고 있다. 하지만, 역시 서울 핵심지역과의 가격차이는 앞으로 계속 벌어지기에 핵심 입지에 지분을 보유한다면 꼭 붙잡고 있길 바란다.