분당은 준서울급이라 인정받는 최고의 입지 중 하나이다. 학군, 일자리, 교통 등 뭐하나 빠지는 곳이 없지만, 90년대 1기 신도시 조성 당시 너무 괜찮게 지어졌기에 재건축이 어려웠다. 그러나 1기 신도시 재건축이 저번 정권에 시작된 후 몇몇 아파트는 재건축 단지로 선정되었다. 선정된 단지는 샛별마을 동성아파트, 양지 1단지, 시범우성 아파트이다.

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이들 선도지구는 25년 정비구역 지정 및 정비계획 수립 후 올 하반기 사업시행인가를 목표로 하고 있다. 국토부는 오는 2030년까지 1기 신도시 재건축을 통해 6만 3천세대를 공급하려고 하는데, 잘 될 지는 미지수이다. 아파트가 빵굽는 것처럼 공급이 어렵기 때문이다.

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오늘은 분당 탑마을 선경대우 고도제한 완화 통합재건축 사업성 증가에 대한 포스팅입니다.

야탑동은 GTX-A의 최고 수혜지로 성남역이 GTX-A를 지나가게 되면서 판교와 분당 사이의 애매한 위치(그래도 엄청 좋음)의 지리적 단점을 채워준다. 야탑역이 있는 야탑동은 이매동이나 수매동, 정자동의 분당구와 이질감이 있는 성남구도심을 연결하는 역할을 한다. 하지만 아직까진 성남시 실질적인 도심 역할을 하는 분당의 중심인 서현동과 백현동이 영향력이 커서 야탐동의 영향력은 제한적이라는 평가를 많이 받는다. 야탑동에서 조금만 위로 가면 성남 구도심인 수정구와 중원구가 있다.

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야탑동의 교통은 매우 편리한 것으로 평가받는데, 수정구와 중원구는 물론이고 강냠역, 잠실역도 접근이 쉽다. 모란시장, 상대원동, 도촌동, 세곡동 등으로 가는 버스노선도 굉장히 많다. 현재 가장 천지개벽할 동네로 여겨지는 곳이 구성남이며 최근 수진동이나 태평동이 고도제한에 대한 완화로 개발이 훈풍이 불고 있다. 비슷하게 야탑2동인 탑마을 선경대우 역시 고도제한의 완화로 재건축 수혜지가 되고 있다.

성남시 분당지역 탑마을과 아름마을 일대는 서울공항의 고도제한으로 15층 이하 건축규제가 존재했다. 최근 국회의원이 이 문제를 해결하기 위해 주민 대표 회의를 주관하고 고도제한 완화를 위한 법률완화와 군사기지법 개정을 추진하고 있어 고도제한 완화의 가장 수혜가 되는 단지가 탑마을 선경과 대우로 추정되고 있다. 게다가 노후계획도시 특별법이 시행되면서 합리적 규제완화를 통한 신속적 정비를 지원하며 용적률 상향, 도시건축 규제완화로 재건축을 위한 까다로운 절차를 다소 완화하여 체계적으로 추진하려 한다.

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기존의 선도지구와 다른 방향으로 탑마을 선경대우 통합재건축이 추진되고 있다. 총 1,630세대의 규모이며 평균 용적률이 204%, 3종일반주거지역이다. 사업면적은 29,412평이고 기존 연면적은 60,000평이고 용적률 300%가 적용된 연면적은 88,236평이다. 정비기반시설 5%(4,412평), 임대주택 15%(13,235평), 상가 1천평을 가정하면 일반분양 면적은 9,589평이다.

공사비는 앞으로 계속 상승한다. 광명의 철산역 자이가 84타입 분양가 16억이라는 역대급 분양가를 써내렸기 때문이다. 광명보다 더 입지가 좋은 분당은 재건축된다면 이보다 더 높게 나올 것이다. 과거 은평구 대조1구역의 일반분양가가 평당 4천만원 이상이라 14억 정도였는데 현재는 완판되었다. 이 사태를 보면 역시 서울의 입지는 분당, 과천 급이 아니더라도 갈수록 위상이 높아지는 것을 알 수 있다.

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게다가 대외적으로 압박이 들어오고 건설사를 향한 정부의 압박으로 인해 공급이 매우 어려워지고 있다. 그래서 이런 리스크를 피하기 위해 건설사는 공사비를 올릴 것이다. 그래서 평당 1,400만원으로 가정하였고 옥상, 커뮤니티, 지하층 등을 고려하여 연면적에 1.5배하여 계산했다. 총 공사비는 18,529억이다. 기타사업비는 감리비, 철거비, 법인에 따른 조합운영비, 감정평가비 등 부속비용, 금융비용, 세금, 예비비 등이 포함되며 선도지구에 선정되었더라면 기타사업비 지원은 받았겠지만 지금은 어렵다. 그래서 6천억으로 가정했다. 총 비용은 24,529억이다.

현재 공시지가를 살펴보면, 탑마을 선경과 대우의 가격은 같으며 평당 1,800만원 수준이다. 감정평가액은 공시지가의 1.2~1.6배이므로 1.3배하면 2,350만원이 나온다. 총 종전자산평가액은 14,100억이다. 현재 실거래가는 32평이 12억, 37평이 14억으로 거래되었다. 평당 4천만원 수준이다.

총 수익은 조합원 분양수익 + 일반분양 수익 + 임대주택 수익 + 상가수익으로 이루어진다. 조합원 분양가는 평당 5천만원으로 가정했다. 아무래도 광명 철산역 자이의 분양가 여파를 보면 조합원 분양가 상승은 피할 수 없다. 조합원 분양수익은 30,000억이다. 임대주택은 평당 1,500만원으로 가정하면 임대주택 수익은 1,985억이다. 상가는 평당 4,500만원으로 가정하면 상가수익은 450억이다.

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일반분양가는 평당 6,500만원으로 가정했다. 일반분양가가 평당 6,500만원이면 25평은 16억 2,500만원이고 34평의 경우 22억 1천만원이란 엄청난 가격이다. 하지만 인플레이션과 건설사들의 전방위압박에 대한 공급이 귀해지고 분당이란 이름값이 있기에 해당 분양가로 정말로 분양될 수도 있다. 일반분양가는 6,232억이다. 총 수익은 38,670억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}이므로 1.0029가 나온다. 즉, 분양가를 평당 6천만원 급으로 해야지 그나마 사업성이 1이 나온다는 것이다. 게다가 용적률을 최대로 한 300%를 적용했을 경우이다. 공사비는 평당 1,400만원으로 가정했지만, 이보다 더 높아질 수도 있고 더 낮을 수도 있다. 낮으면 낮을수록 당연히 좋지만, 이건 조합에서 어떻게 계약하느냐가 중요한 점이다.

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분당의 선도지구를 포함한 1기 신도시 선도지구들이 빠르게 정비구역 지정 후 재건축이 되고 공급이 많이 이루어진다면 아파트 시세는 조정이 될 수도 있다. 하지만 지금처럼 공급을 어렵게 만드는 정책들을 고집한다면, 정말로 서울 수도권 핵심입지들은 평당가가 6천만원~7천만원으로 분양하여 일반 서민들이 들어가기 굉장히 어려워질 수 있다.