울산도 남구의 전세가 마르고 있다. 전세가 마르자 남구에서 중구로 퍼져나가고 전세가가 오른 만큼 매매가도 함께 오르고 있다. 지방 광역시도 공급 부족에 따른 부작용이 현실화되고 있는 것이다. 하지만 이는 대구와는 이야기가 다르다. 대구는 수성구를 중심으로 고가 아파트가 위치하지만 대구의 미분양은 현재 다른 구에서 발생하고 있다. 부산의 경우 수영구 남천동, 광안동과 해운대를 중심으로 고가 아파트가 계속 거래되고 있다. 하지만 재개발의 경우 공사비 상승, 사업비 증가에 따른 사업성 하락이 지지부진하게 만들고 있다.

오늘은 울산 남구 B16 재개발 남산1 정비구역지정 준비중 사업성 분석입니다.

울산의 재개발은 남구 옥동, 신정동, 야음동(대현동)을 중심으로 주시하면 된다. 울산의 대장은 옥동이고 옥동에는 지방 광역시에서 손꼽히는 학원수를 가진 학원가를 갖추고 있다. 게다가 울산대공원은 물론 학성중, 서여중, 학성고, 신정고 등의 학군도 좋은 편이다. 신정동은 옥동과 근접하여 옥동의 학원가와 학군을 공유하는 곳이다. 과거에는 야음동이라 불렸고 현재는 대현동으로 바뀐 이 동네는 울산 석유화학공단은 물론, 남구의 공공일자리와의 근접하여 재개발, 재건축을 통해 신축아파트들이 탄생했다. 그에 따라 신축을 원하는 젊은 사람들이 많이 모여들면서 과거와 달리 천지개벽한 곳이다.

남구 B16구역은 06년도 정비예정구역에 지정된 후 08년 조합설립인가가 구성되었지만 무려 17년간 답보상태였다. 지방 광역시는 서울과 달리 한번 지연되면 강산이 바뀔 정도로 답보하는 것을 보여주는 구역이다. 그러다 24년부터 새로운 추진위원회가 사업을 재진행하고 있다. 해당 구역은 신정동 135-9번지 일대이며 면적은 85,100㎡에 지하 2층~지상 45층 규모의 18개 동으로 계획하고 있으며 총 1,500세대가 들어설 예정이다.

해당 입지는 울산문화예술회관 바로 옆이며 평지에, 남구청 바로 옆이다. 초품아는 아니지만 교통이 편리한 곳이고 조금만 가다보면 강남초, 중앙초가 위치하며 대현중, 강남고가 있다. 울산 번화가인 삼산, 달동 상권 바로 옆이라 시끄러울 수 있고 술집이 많아 아이들 교육환경에는 그리 좋지는 않은 곳이다. 그래서 아이들 어릴 때 강변 근처에 살다 아이들이 초등학교로 올라가면서 옥동, 옥동 근처 신정동으로 이사하는 것이 좋은 전략일 것이다.

18년이 지난 후 다시 정비계획구역 수립 및 정비구역 지정을 위한 진행이 시작되고 있다. 너무 오래 지난 탓에 기존의 공사비를 절대 적용할 수 없고 그 동안 하염없이 기다리던 사람들은 지쳐 매물을 털고 나간 경우가 많다. 이렇게 재개발이 한번 진행되다가도 어쩔 수 없는 대외적, 내적 상황에 따라 재개발이 중단될 수 있고 이 경우 10년 이상이 걸릴 수 있다.

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남구 B16구역의 사업면적은 25,787평이고 용적률 249.99%가 적용된다. 재개발 구역이기에 빌라 및 다가구주택, 상가, 연립주택 등으로 모여있어 용적률 측정이 어렵다. 그리고 감정평가하는 방법도 다세대주택이나 다가구주택에 따라 다르므로 아파트와 다르게 감정평가 금액이 들쑥날쑥하다.

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그래서 기존 용적률은 160~200% 중 180%로 가정하면 연면적은 46,416평이고 용적률 250%가 적용된다면 연면적은 64,467평이다. 이 중 임대주택 10%(6,446평), 정비기반시설 5%(3,223평), 상가 1천평으로 가정하면 일반분양 면적은 7,382평이다.

노랑봉투법, 중대재해법, 4.5일제의 여파가 건설사들의 수익압박으로 다가오고 있다. 이에 대한 보험으로 공사비를 올리는 것이 대세가 되고 있다. 부산에서도 평당 공사비가 1,200만원 수준이라는데 이 정도면 서울 반포 및 잠실 재건축 공사비 정도이다. 그래서 건설사들도 계산기를 두드려보고 꼭 재개발 사업성이 나오는 곳만 선별해서 입찰하고 있다. 그래도 울산은 아직 그 정도 급은 아니므로 공사비는 평당 1,000만원으로 가정하였다.

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옥상, 지하층, 커뮤니티, 정비기반시설 등을 고려하여 연면적에 1.5배하여 공사비를 계산하면 9,670억이다. 기타사업비는 사업을 진행하는데 필요한 감정평가비용, 감리비, 철거비, 조합운영비, 금융비용, 현금청산자 대비 비용, 예비비 등이 포함된다. 이는 1,800억으로 계산한다면 총 비용은 10,470억이다.

상가는 약 평당 2천만원, 단독주택은 500~1,500만원, 다세대주택은 평당 700만원~1,000만원 수준으로 거래되었다. 주변 공시지가를 살펴보면 400만원부터 1,200만원 수준으로 나온다. 평당 공시지가는 800만원으로 하고 감정평가액은 공시지가의 1.2~1.6배 수준인데, 공시지가가 너무 낮은 관계로 공시지가의 1.5배로 곱하여 계산하였다. 총 종전자산평가액은 5,569억이다.

총 수익은 조합원 분양수익 + 일반분양 수익 + 임대주택 수익 + 상가수익으로 이루어진다. 울산 남구의 경우 공급이 매우 부족하여 전세 매물이 마르고 전세가가 오름에 따라 매매가도 상승하였다. 물론 울산 남구가 중심적이지만 그에 따라 근처 중구도 온기가 퍼진다. 서울/경기도권에 비하면 한참 부족하지만 울산 역시 분양가 상승은 피할 수 없다. 근처 신정푸르지오가 12년도에 지어져 84타입이 6억 대이다. 그래서 조합원 분양가를 평당 2,500만원으로 가정하여 계산하면 총 조합원 분양수익은 11,604억이다.

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임대주택은 평당 1,500만원으로 가정하면 임대주택 수익은 966억이다. 상가는 평당 3천만원으로 가정하면 상가수익은 300억이다. 일반분양가는 3,600만원으로 가정했는데 이유는 아직 정비구역 지정 중이고 재개발이 될려면 10년 이상이 남았기에 높게 가정했다. 하지만 이보다 더 높아질 확률도 높다. 일반분양 수익은 2,657억이다. 총 수익은 15,527억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}이므로 0.9이다. 감정평가액의 보정률을 1.5로 높게 잡아 비례율이 상당히 낮게 나왔다. 하지만 보정률을 낮춘다면 비례율은 감소한다. 보정률이 오른만큼 감정평가액이 높아 대충 비슷한 분담금이 나올 것으로 보인다. 만약, 내가 25평 빌라를 평당 감정평가액을 1,200만원 수준이라면 종전자산평가액은 3억이다. 비례율이 0.9이므로 권리가액은 2억 7천만원이다. 조합원 분양가를 평당 2,500만원으로 25평이면 6억 2,500만원이므로 분담금은 3억 5,500만원으로 나름 합리적인 분담금이다.

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하지만 변수는 사업이 지연되거나 공사비가 폭등하는 것으로 지금보다 계산했던 것보다 분담금이 더 증가할 수도 있다