가리봉1구역 입지 분석

1. 행정구역 및 위치

• 서울시 구로구 가리봉동 일대에 위치

• 구로디지털단지(G밸리)와 가깝고, 남부순환로·시흥대로 등 광역 교통망에 인접

• 구로역, 가산디지털단지역, 독산역 등이 인근에 위치해 1호선·7호선·신안산선(예정) 등 교통 접근성이 우수

👉 서울 서남권 재개발지 중에서도 교통·산업 배후지 입지를 동시에 갖춘 점이 특징입니다.

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2. 교통 여건

• 지하철

1호선 구로역 : 광역철도 환승 거점

7호선 가산디지털단지역 : 강남·강북 직결 가능

신안산선(2027년 예정) 개통 시 여의도 10분대 접근 가능

• 도로망

남부순환로, 시흥대로, 서부간선도로 진입 용이

강남·여의도·광명 등으로 차량 이동 편리

👉 향후 신안산선 개통 효과는 가리봉1구역 가치 상승의 핵심 교통 호재로 꼽힙니다.

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3. 생활 인프라

• 교육 : 가리봉초, 오류중, 구일고 등 학군 확보

• 상업·편의 : 구로디지털단지 상권, 마리오아울렛·W몰 등 대형 쇼핑몰과 가까움

• 의료·문화 : 구로성심병원, 구로아트밸리 등 생활 인프라 풍부

👉 생활 편의성이 이미 구축되어 있어 준주거지역 확대 후 상업·업무 기능 보강 시 더 큰 시너지 기대 가능

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4. 개발·산업 배후

• 구로디지털단지(G밸리)와 인접 : 10만 명 이상 근로자가 상주하는 서울 서남권 최대 산업 클러스터

• 광명·시흥 신도시 개발, 가산디지털단지 확장 등 주변 개발 호재 다수

• 재개발 완료 시 산업 배후 수요(직주근접)를 흡수할 수 있는 입지

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5. 입지 평가 종합

• 장점

교통 : 1호선·7호선·신안산선(예정) + 남부순환로·시흥대로

산업 : G밸리·가산디지털단지 인접 → 직주근접 효과

생활 : 교육·쇼핑·의료 인프라 이미 구축

• 한계

가리봉동 일대의 기존 이미지(노후주거지·다세대 밀집) 개선 필요

동일센타시아 존치로 구역 내 설계 제약

👉 결론적으로, 가리봉1구역은 서울 서남권 대표적인 직주근접형 재개발 입지로, 교통 호재와 산업 배후지를 바탕으로 향후 주거·투자 가치 상승 여력이 크다고 평가됩니다.

가리봉1구역, 주민이 직접 나선 재개발

가리봉1구역은 2025년 4월 정비계획(안) 결정고시를 받은 뒤, 주민들이 스스로 힘을 모아 추진위원회 구성 절차에 착수했습니다.

• 법정 동의율(50%) 충족 : 이미 기준을 넘긴 상태

• 주민 자율형 추진위 : 외부 홍보 인력(OS 요원) 없이, 주민과 토지등소유자 힘만으로 동의서를 받아냄

• 빠른 동의율 확보 : 동의서 징구 시작 1주일 만에 30% 달성

👉 이는 재개발 사업에서 주민 응집력이 얼마나 중요한지 보여주는 사례입니다.

신속통합기획과 정비계획의 핵심

가리봉1구역은 2022년 신속통합기획 후보지로 선정된 뒤, 서울시 가이드라인을 바탕으로 정비계획을 마련했습니다.

• 토지 종상향 : 2종 → 3종 일반주거지역, 일부 준주거지역

• 최고 49층 : 창의적 설계에 따라 유연한 고도 계획 가능

• 추정 비례율 104.22% : 수익성 확보 가능성이 높음

📊 추정 비례율 산출 근거

• 총수입 : 1조 8,255억 원

• 총지출 : 1조 2,241억 원

• 종전자산 : 5,770억 원

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용적률 인센티브와 기부채납

재개발 사업성의 핵심은 용적률 인센티브입니다.

• 기준 용적률 : 210%

• 허용 용적률 : 241%

• 가중평균 상한 : 268%

• 법적 상한 : 350%

서울시는 사업성 보정계수 1.57을 적용해 약 31%p 인센티브를 부여했습니다.

그 대가로 조합은 공공 기여 시설을 제공해야 합니다.

• 어린이집, 경로당 등 노유자시설

• 배드민턴 코트 등 체육시설 (주민 호응 높음)

• 일정 비율의 임대주택

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존치 건물과 주택공급 계획

가리봉1구역은 구역 내 일부 건축물을 존치합니다.

• 동일센타시아(162세대) : 신축 아파트라 철거 불가

• 공공청사(2018년 준공) : 존치 예정

👉 다만, 동일센타시아가 구역 중앙에 있어 설계에 제약이 생긴다는 점은 아쉬운 대목입니다.

전체적으로는 준주거지역 40% 확보, 주택 약 2,200세대 공급이 가능할 전망입니다.

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📝 결론 및 시사점

가리봉1구역은 주민 주도의 자율 추진위원회 모델을 통해 재개발의 새로운 가능성을 보여주고 있습니다.

• 강력한 주민 결집력 : 외부 세력 없이 빠른 동의율 확보

• 사업성 확보 : 종상향 + 용적률 인센티브 + 2,200세대 공급

• 공공 기여와 균형 : 주민편의시설 및 임대주택 제공

📌 투자자와 주민에게 주는 시사점

• 투자자 : 신속통합기획과 종상향을 통한 사업성은 긍정적, 다만 존치 건물로 인한 설계 제약은 리스크 요소

• 주민 : 주도적 참여와 단일화된 추진 구조가 성공 열쇠

즉, 가리봉1구역은 “주민 주도형 재개발 성공모델”로 자리매김할 가능성이 높습니다.