동작구에서 노량진뉴타운은 흑석뉴타운 다음으로 가는 입지를 가진 뉴타운 구역이다. 과거 노량진은 공무원이 되기 위해 준비하던 공시생들이 많이 모였던 곳이다. 하지만 공무원에 대한 처우가 개판으로 돌아가고 마구잡이식 공무원 채용 등으로 자질도 갖추지 않은 사람들이 들어와 물을 흐리고 있다고도 한다.

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하지만 최근에는 충주시, 양주시 등 공무원들이 유튜브로 진출하여 핫해졌지만, 실상 그들의 월급은 변함이 없지만 누구나 다 아는 사람이 되었다. 사람들이 원하는 것은 "아무도 나를 모르고 돈이 많았으면 좋겠다"지만 이들 공무원들은 "나를 모두가 알지만 돈이 없는 사람"들이라는 것이다. 대신, 진급에 대한 탄탄대로는 열린 사람들이다.

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오늘은 노량진뉴타운 3구역 사업시행인가완료 분양가 사업성 상승에 대한 포스팅입니다.

노량진은 동작구에 위치한 동으로 경부선 철도가 생기고 난개발과 함께 인구가 증가하였다. 근처의 여의도는 계획도시로 철저하게 개발되었지만 노량진동은 난개발로 인해 슬럼화가 시작되면서 그 이후 고시촌이 생기기 시작했다. 노량진뉴타운은 과거 2차 뉴타운 지구로 선정되었지만 08년도 금융위기 이후 추진위원회 간의 내분과 주민들의 반대로 지지부진하다 지금까지 와버렸다. 앞서 말했듯이 공무원들의 인기가 줄어듦에 따라 월세로 수익보던 집주인들이 기존의 생각을 탈피하고 새로운 아파트를 받는 것으로 전략을 바꾸었다.

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부동산 시장이 활황기를 맞고 나서 2017년 이후로 전 구역 모두 조합설립인가를 받고 2020년대 중반 이후 1구역 부터 8구역 모두 사업이 진행 중이다. 22년 10월 존치구역이었던 13구역이 서울시 모아타운으로도 선정되었다. 26년에는 가장 빠른 2구역이 완공되고 차례로 완공된다면 한강뷰와 9호선의 엄청난 입지에 따라 대단지 아파트가 주는 시너지 효과는 엄청날 것으로 보인다.

노량진3구역은 1,012세대가 지어지고 이 중 임대주택은 174세대, 일반분양은 838세대로 계획되어있다. 과거에는 1,080세대 정도였으나 교육영향성 평가를 통과시키기 위해 노량진초등학교 남측 층들을 낮추기 위해 세대수를 줄일 수 밖에 없었다. 이후 설계 변경을 통해 세대수를 늘리려고 하며 초등학교를 이전하며 사업성이 증가할 것으로 보인다.

노량진3구역의 시공사는 포스코이앤씨이며 구역면적은 22,088평이며 아파트가 지어질 면적은 약 13,360평, 상가 1,325평, 임대주택 면적 3,705평으로(나머진 정비기반시설) 설계되었다. 현재 용적률은 241%이지만, 향후 설계변경이 이루어진다면 최대 용적률 270~280%까지 상향될 수 있다. 용적률이 상향된 만큼 일반분양 세대수가 증가하여 사업성이 증가할 수 있다. 현재 조합원들의 분양면적은 24,020평이고 기존 241%가 적용된 아파트 연면적은 32,197평이며 용적률 270%까지 적용된 연면적은 36,072평이다. 이번에는 용적률 270%가 적용된 연면적으로 사업성을 분석해보았다.

초기 공사비는 500만원대였지만, 현재 건설사들의 전방위 압박에 대한 공사비 상승은 피할 수 없다. 설계변경 후 실제 적용되는 공사비는 평당 800만원 이상으로 상승할 것인데, 건설사들은 파업이나 정부의 거래정지 등의 최소한의 위험 회피를 위한 보험을 건설비용이나 공사비 상승으로 회피할 것으로 보인다. 연면적은 옥상, 커뮤니티, 정비기반시설, 지하층 등을 고려하여 연면적에 1.8배하여 계산했다. 총 공사비는 8,587억이다.

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기타사업비는 설계비, 감리비, 건축시설공사비, 기타공사비, 국공유지 매입비, 현금청산비, 이주등 비용, 관리비, 외주용역비, 기타경비, 예비비, 금융비용 등이 포함된다. 여기서 금융비용은 금리인하에 따른 수혜를 받겠지만, 사업이 길어지면 길어질수록 금융비용은 상승한다. 이주비 대출도 6억 이하로 막히는 것이 변수인데, 향후 재개발/재건축 사업을 통한 공급 증가를 꾀하기 위해 규제를 완화할 확률이 높다. 노량진 3구역의 기타사업비는 1,800억으로 가정하면 총 비용은 10,387억이다.

노량진 3구역은 감정평가가 이루어진 곳인데, 현재 예상되는 감정평가액은 4,458억이다. 단독주택, 다가구주택의 경우 위치나 시설에 따라 가격이 달라지지만 평당 2,000~2,500만원 사이이다. 다세대주택의 경우 연식에 따라 시세가 다르지만 최소 2천만원부터 최대 4천만원까지 다양하다. 여기서 현금청산자들을 가정하여 약 4,500억으로 계산했다.

총 수익은 조합원 분양수익 + 일반분양 수익 + 임대주택 수익 + 상가수익으로 이루어진다. 조합원들의 평수는 59A~C, 84A~84F, 107세대로 이루어지며 총 618세대이다. 조합에서 책정한 조합원 분양가는 현재 평당 3,200만원 수준으로 나왔다. 하지만 광명시 철산역 자이의 일반분양가가 16억으로 나온 것과 공사비 상향에 따른 조합원 분양가 상승은 어쩔 수 없어 평당 4,000만원으로 가정했다. 그에 따른 조합원 분양수익은 9,608억이다.

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상가는 약 1,325평으로 평당 4,500만원으로 계산하면 상가수익은 596억이다. 임대주택은 기존에는 3,705평이지만 용적률 270% 상향에 따른 임대주택 면적도 증가한다고 가정하여 4,000평으로 계산했다. 평당 1,500만원으로 계산하면 임대주택 수익은 600억이다.

일반분양가는 평당 5,200만원으로 가정했다. 5,200만원이면 25평이 13억, 34평이 17억 수준이다. 일반분양가는 공사비 상승과 건설사들의 적자회피를 위한 안전장치이다. 최근 기조를 보면 핵심입지의 평당가 5,000만원 이상은 당연한 수준으로 보인다. 일반분양 면적은 8,052평이므로 일반분양 수익은 4,187억이다. 총 수익은 14,991억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}이므로 약 1.02가 나온다. 공사비 상승과 기타사업비 상승은 피할 수 없고 현재 분양하는 분양가 수준을 봐도 분양가도 비슷하게 나올 확률이 높다. 만약, 나의 종전자산평가액이 평당 2,500만원 수준으로 30평을 소유한다면 7억 5천만원이다. 비례율이 1.02이므로 권리가액은 7억 6,500만원이다. 조합원 분양가가 평당 4천만원이면 30평 정도면 12억이기에 분담금은 4억 3,500만원으로 나온다.

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23년 이후 서울 내 부동산의 양극화가 심해지고 서울 뿐만 아니라 지방과의 격차가 너무 심하다. 부산 대장 남천동 수준이 실거래가가 9~12억인데, 이번에 나온 광명시의 분양가는 일반분양가가 16억 수준인 것을 보면 충격적으로 차이가 난다는 것을 알 수 있다. 오죽하면 지방 부자들이 서울에 아파트를 사두지 않은 것을 후회할 정도라 한다. 앞으로는 지방 VS 서울, 서울도 입지에 따른 서열이 공고화되므로 입지가 좋은 곳에 부동산을 보유하고 있다면 단단히 잡아두도록 하자.