서울 송파구의 오금동은 마천로 이북, 양재대로에서 중대로까지 이어지는 거대한 학원가를 가진다. 올림픽공원과 가깝고 방이동 근처라 올림픽공원 남문 사거리에서부터 방이역까지 이르는 지역은 오금동이라기보단 방이동이라 불리는 곳이다. 이 오금동이지만 이름은 가락으로 나오는 가락우창아파트가 최근 정비구역에 지정되었다. 지난 6월 18일 열린 서울시 도시계획위원회 신통기획에서 가락우창아파트를 재건축사업 정비구역 지정 및 정비계획 결정안에 대해 공람하도록 하였다. 소규모 단지에다 속도가 느려 아쉽지만 다른 재건축 사업지에 비해 저렴한 편이다.

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오늘은 송파 오금동 가락우창 재건축 정비구역 지정 완료 분담금 분석입니다.

가락우창아파트는 1985년 입주한 264세대의 아파트로 28평, 39평, 46평으로 이루어져 있다. 39평의 중대형 평수가 대부분이며 용적률도 180% 밖에 안되어 쾌적하며 사업성이 좋다. 22년 안전진단등급이 D등급이 나온 후 조건부 재건축 판정 단계를 지나 25년 정비구역 지정되었다. 바로 옆 가락상아의 경우 22년 사업시행인가가 완료되었고 올해 관리처분인가 후 이주 중이다. 가락상아를 참고할 때 2017년부터 정비구역지정이 되어 8년이 지나 이주를 하는 것을 보면 가락우창도 2030년 정도는 되어야 이주를 시작할 것으로 보인다.

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가락우창아파트는 재건축을 통해 최고 35층, 아파트 471세대를 짓는다. 전용면적 기준 60㎡ 이하 97세대, 60~85㎡ 이하 279세대, 85㎡ 초과 96세대로 계획하고 있다. 가락우창은 조용하고 평화로운 곳에 위치한다. 지하철 5호선 개롱역 초역세권이며 개롱초를 안고 있는 초품아이다. 보인중, 보인고도 단지 옆에 있어 학주근접이 가능하며 성내천과 공원, 도서관 등 편의시설을 이용하기도 편리하다.

현재 가락우창 시세를 보면 39평이 15억에 실거래되고 28평이 12억, 46평이 16억 정도로 평당 4,000만원 이상이다.

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아직 정비구역 지정단계 밖에 되지 않았기에 향후 오를 미래의 공사비를 추정하여 계산하였다. 건설사들은 인건비 상승, 정부의 규제 등의 이유로 공사비를 지방도 1천만원 이상으로 잡았다. 그래서 서울 강남3구 중 하나인 송파구는 평당 1,00만원으로 가정하여 계산했다. 옥상, 지하, 커뮤니티 등을 고려하여 연면적에 1.5배하여 계산하면 총 공사비는 3,049억이다.

소규모 재건축의 경우 가로주택정비사업과 달리 초기 자금대출이 나오지 않고 재건축 초과이익환수제 대상이란 것을 주의해야한다. 기타사업비는 철거비, 감리비, 예비비, 조합운영비, 감정평가비, 세금, 현금청산비, 금융비용, 각종 부대비용 등을 고려하여 700억으로 가정했다. 총 비용은 3,749억이다.

현재 가락우창의 공시지가를 보면, 평당 4,300만원이다. 25평이면 10억 750만원이며 39평은 16억 7,700만원으로 현재 공시지가가 매물의 시세보다 더 높은 특이한 경우를 보인다. 그렇기에 원래 감정평가액은 공시지가의 1.2~1.5배 수준이지만 이번에는 "공시지가"만을 곱하여 총 종전자산평가액을 계산했다. 총 종전자산평가액은 4,034억이다.

총 수익은 조합원 분양수익 + 일반분양 수익 + 임대주택 수익 + 상가수익으로 이루어진다. 조합원 분양가는 상승하는 건설비에 맞추어 평당 5,500만원으로 계산했다. 최근 분양한 광명 12구역 재개발인 광명 철산역 자이의 84타입 분양가가 16억인 것을 보면 일반분양가가 서울이 아닌 곳도 평당 5천만원 수준이다. 그래서 아직 초기 단계 및 미래의 인플레이션을 고려하여 조합원 분양가를 5,500만원으로 가정하여 계산하면 5,160억이다.

임대주택은 평당 1,500만원으로 가정하면 임대주택 수익은 292억이다. 상가는 평당 4,500만원으로 가정하면 상가 수익은 225억이다. 일반분양가는 평당 7,000만원으로 가정하였고 일반분양은 대부분 25평, 30평, 33.5평으로 이루어진다. 예상 일반분양 수익은 2,667억이다. 총 수익은 8,344억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}이므로 1.14이다. 상당히 높은 비례율이 나온다. 물론 분양가를 높게 잡아 수익이 높고 감정평가액을 그냥 공시지가 수준으로 계산한 이유가 있긴 하다. 가락우창의 인근에는 바로 옆에도 자이로 탄생하는 재건축 단지가 있고 관리처분인가를 앞두고 있는 가락삼환, 가락미륭 등이 있다. 이들 아파트들이 재건축이 완료된다면 500~1,000세대 내외의 아파트 세대들로 탄생하여 송파구 외곽이지만 꽤나 많은 공급을 줄 것으로 예상된다.

가락우창의 경우 다른 재건축 단지들에 비해 가격이 저렴하다는 장점이 있고 가격추정 가능한 사례들도 많기에 시세차익 예상이나 단계별로 얼마나 빠른지 비교할 만한 단지들도 많다. 만약, 나의 종전자산평가액이 39평이 16억 7,700만원이라면 권리가액은 19억 1,178만원이다. 조합원 분양가를 평당 5,500만원으로 39평이면 21억 4,500만원이므로 분담금은 2억 3,322만원이 나온다.