마포구, 성동구, 광진구의 한강벨트를 중심으로 서울부동산이 연속 상승하고 있다. 이제는 청량리 아파트마저 부동산 매수세에 전화가 폭발이라고 한다. 강동구나 동작구 역시 신축 뿐만 아니라 구축 아파트까지 신고가를 찍고 있다. 6.27 부동산 대책으로 대출규제가 수도권 6억으로 제한되었고 조건부 전세대출에 의한 갭투자가 막혔다. 그래서 다주택자나 지방 사람들의 경우 추가 매수가 불가능해졌다. 그래서 거래량도 뚝 떨어졌다.

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하지만 지금 오르는 것은 ? 단연코 실수요자들이 매수하고 있는 것이다. 이제 주거사다리가 박살날 것을 알고 또 다른 추가 규제가 들어오기 전에 불장임에도 불구하고 탑승하고 있는 것이다.

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오늘은 폭등하는 서울부동산 실패한 공급대책 주거사다리 박살에 대한 포스팅입니다.

서울 부동산 시장은 이제 매도자 우위가 되었다. 6억 대출 한도로 정해진 뒤 매물은 더 잠겨버렸다. 어차피 상급지 사람들은 매물을 매도할 필요가 없어져 매물을 거두어버렸다. 그리고 건설사들은 노랑봉투법, 중대재해처벌법, 4.5일제의 여파로 왠만한 사업성이 나오지 않는 곳은 서울 중심지라 하더라도 공급을 꺼리기 시작했다. 9.7 부동산 대책도 사실상 토지허가거래구역을 추가 지정하는 등 공공에 대한 공급만 있고 서울 중심부 공급은 전무하다. 게다가 대통령이 부동산 추가 규제 대책이 준비되어 있다고 말한 만큼 매수자들의 발등에 불이 떨어져 지금이라도 사자고 달려들고 있는 것이다. 그래서 서울 부동산이 지금 상승하고 있는 것이다.

이제는 한강벨트인 광진, 마포, 성동 뿐만 아니라 서대문구, 동대문구, 종로구 사람들까지 호가를 올리고 인기가 많은 곳은 계약금 넣을 계좌도 받기 힘들 정도이다. 서울 외곽인 노도강도 매매수급지수는 98.7에서 100.3까지 오르는 등 노도강까지 매수세가 확대되었다. 이는 지금이 아니라면 서울에 진입이 어려워지는 것을 실수요자는 아는 것이다. 지방 부자들도 갭투자를 못하는 대신 전세가 껴있는 집이라면 묻고 따지지 않고 바로 매수하고 있다고 한다.

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이제는 토지허가거래제도를 국토부장관이 마음대로 지정할 수 있다. 다음 타깃은 성동구, 마포구, 동작구, 강동구일 확률이 매우 높다. 토지허가거래제에 묶이게 된다면 갭투자는 불가능(원래도 어려웠다)해지고 몇개월 내에 실거주해야한다. 그리고 매도 및 매수시에도 절차가 필요하고 까다로워진다. 실제로 9.7 대책 이후 토허제로 묶이기 전 막차를 타기 위해 지방 사람들이 현금을 들고 올라와 성동구, 마포구, 동작구, 강동구 등을 마구 매수하고 있다.

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그러나 빌라의 경우 해당되지 않아 재개발 빌라의 매수세가 매우 강해지고 있는 추세다. 입지가 좋은 재개발 빌라는 개발압박이 있기에 향후 아파트 입주권을 싸게 매입할 수 있기에 전세사기 여파가 남아있더라도 요즘엔 다시 매수하는 사람들이 크게 증가하였다.

​6.27대책으로 인해 대출한도가 6억으로 막혀도 다주택자들은 지방에 투자를 꺼린다. 투자를 하더라도 지방 광역시급은 되어야 투자를 하는데, 취득세 중과 및 양도세 중과로 인해 다주택자들의 진입이 어려워졌다. 첫번째로 대출규제를 이미 해버렸기에 규제지역을 확대하는 것이 다음 정책으로 보인다. 이미 성동구, 마포구는 확정이라 보면 되겠다. 규제지역이 늘어난다고 해도 대출이 6억 한도이기에 LTV가 40%로 줄어들어도 크게 영향을 끼치지 못한다는 것이 중요하다. 왜냐하면 20억 아파트면 LTV 40%라 해도 8억이 대출가용액인에 6억 밖에 나오지 않기 때문이다.

두번째로 전세대출에 DSR이 적용되는 것이다. 전세시장은 몇 조가 투입된 대한민국 부동산의 뇌관이다. 이를 함부로 건드렸다간 자신들의 지지율이 떨어지는 것을 알기에 쉽사리 건드리지 못했다. 그런데 지금처럼 불장이 오면 전세대출 DSR의 카드를 만질 수도 있다. 이미 전세대출에 DSR 60%가 적용되지만 많은 사람들이 모르고 있다.

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문제는 무주택자들에게 전세대출 DSR이 적용되는 것이다. 여기서 전세대출을 강화하면 월세로 갈 수 밖에 없다. 서민들의 주거비 증가와 기존 세대와 MZ세대들의 세대갈등이 더 커지게 될 것이다. 늙은이들의 투기로 인해 전세대출을 강화시켜 늦게 태어난 우리가 전세도 못 살고 월세 밖에 살지 못하냐고 말이다.

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세번째로 조건부 전세대출 규제이다. 과거엔 10억 아파트에 전세가가 6억이라면 자기 돈 4억만 있으면 매수할 수 있었다. 하지만 이제는 전세가 6억에 전세자금대출을 빌리려고 한다면 전세자금대출이 나오지 않는다. 오직 현금 6억 있은 사람이 전세에 들어갈 수 있어 매수가 어려워지는 것이다. 전세가 없어지기에 전세 매물이 매우 귀해지고 전세를 내고 싶어도 전세를 낼 수 없는 구조적 위험이 결국 매수를 앞당기고 있는 것이다.

금리인하와 돈을 많이 찍어내 통화량 증가로 인해 인플레이션이 확대되고 있는 것이다. 풀린 돈은 자산시장으로 유입되고 이들이 주식시장과 부동산 시장을 끌어올리고 있다. 주식으로 돈을 번 사람들도 결국 서울 부동산으로 모인다. 대출규제로 급하게 매도할 일이 없는 집주인들은 매물을 거두고 현금여력이 많은 사람들은 귀한 매물을 웃돈주고 사는 것이다.

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서울 부동산 한강벨트의 FOMO현상이 풍선효과를 불러일으키고 있다. 서울 뿐만 아니라 하수구탄광촌까지 번졌고 광명에는 아예 분양가 16억 이상의 아파트가 공급된다. 과거 은평구 대조1구역 역시 분양가가 14억이었지만 완판되었다.

신축은 갈수록 귀해지고 신축이 될 만한 입지들, 노량진뉴타운, 흑석뉴타운, 둔촌동, 자양동/구의동 재개발, 공덕아현뉴타운, 중구/종로구 재개발의 인기가 상승하고 있다. 결국 토지허가거래구역 지정과 투기과열지구의 광범위한 지정은 피할 수 없고 이로 인한 풍선효과가 발생할 것으로 보인다.

풍선효과가 제대로 퍼지고 있는데, 강남3구에서 동작/성동/마포/강동으로, 그리고 이들도 토지허가거래구역으로 지정되면 서대문구/동대문구/광진구로 퍼진다. 그리고 그 옆의 미사신도시, 과천, 분당으로 퍼지고 이후엔 용인 수지, 평촌, 구성남으로 이어진다. 이렇게 풍선효과가 어느정도 이어진다면 정부에서는 26년 지방선거 전, 후로 토지거래허가구역 및 규제지역을 서울 및 수도권 주요 지역에 광범위하게 지정하여 아직까지 주택을 구매하지 못한 사람들에겐 "패닉바잉"을 일으키고 있다.

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향후 이 뜨거운 열기는 지방 광역시까지 퍼질 수도 있고 20~21년도의 불장이 올 수도 있다.