마포는 서울 내에서 동이 가장 많은 구이기도 하다. 용강동, 공덕동, 아현동, 신공덕동, 염리동, 노고산동, 대흥동, 도화동 등이 마포구에 있고 특히, 염리동과 공덕동, 아현동은 일자리에 역세권이기에 연일 신고가를 써내려가고 있다. 30억 클럽에 가입 임박인 아파트들도 많은데 대표적으로 마포래미안푸르지오, 마포프레스티지자이, 공덕자이 등이 대표적이다. 그 외에도 공덕아현뉴타운, 염리4구역, 5구역 등 재개발을 진행 중인 곳도 많다. 문제는 재개발인 만큼 엄청나게 속도가 느리다는 단점이 있지만 재건축보다는 공공의 의미가 있어 세금부담은 덜하다.

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오늘은 마포구 공덕현대 재건축 시공사 선정 사업성 분담금 분석입니다.

공덕현대는 공덕동 마포현대와 인접한 재건축 단지로 마포현대보다 속도는 더 빠르다. 세대수는 183세대이며 1989년에 지어졌고 용적률은 소규모재건축 단지로 지정된 만큼 속도면에서 빠른 편이고 시공사는 한화로 선정되었다. 공덕현대의 용적률은 약 201%이며 최대 재건축을 통해 올라가는 용적률은 300%로 예상된다. 입지상 뉴타운 사이에 끼어있고 수많은 고가아파트가 근접하여 공덕현대의 미래가치는 대충 예상된다.

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마포자이힐스테이트라첼스의 경우 84타입 분양가가 17억, 마포래미안푸르지오는 34평이 25억이며 마포프레스티지자이는 34평이 28억에 거래되었다. 그 외에도 마포더클래시 35평 25억, 마포센트럴아이파크 34평 20억, 공덕자이 33평 22억, 마포자이더센트리지는 34평이 21억을 기록하며 현금부자들의 고인물스러운 모습을 보여준다​. 하지만 이렇게 주요 신축아파트들의 가격이 치솟으면 자기가 가지지 못한 아파트들 가격에 시셈하여 개거품 무는 사람들 때문에 "토지허가거래구역"에 묶일 확률이 매우 높다.

마포나 성동구는 특히, 토지허가거래구역에 묶일 확률이 높은 곳이다. 토지허가거래구역에 묶인다면 매매나 매도에도 정부의 허락을 맡아야 하며 실거주나 자금조달계획 등이 생겨 굉장히 까다로워진다. 공덕현대가 있는 공덕동도 5호선과 6호선, 경의중앙선 공덕역의 트리플역세권이라 CBD와 YBD 접근성이 편리하다. 초품아는 아니지만 중학교, 고등학교와 서강대나 이화여대, 연세대 같은 대학교도 많고 마포 자체가 상권이 잘 발달되어 있다. 하지만 해당 구역은 경사가 좀 있으며 소규모 재건축 구역이기에 재건축되더라도 늘어나는 세대수가 적어 대단지로 얻을 수 있는 수혜는 받기는 어렵다.

​공덕현대는 22년 조합설립이 완료되었고 한화건설이 시공사로 선정되었다. 소규모재건축 단지인데, 소규모재건축 구역은 해당 사업시행구역의 면적이 1만제곱미터 미만, 노후, 불량건축물의 수가 전체 구역의 60/100 이상이고 세대수는 200세대 미만이어야 한다. 그렇게 조건을 충족한다면 종상향으로 용적률 한시적 완화혜택을 받을 수 있게 되고 사업단계 축소, 주택도시기금 융자가능, 추진위 단계 및 관리처분인가 단계를 생략할 수 있다.

공덕현대의 사업면적은 2,498평이며 기존 용적률이 201%이므로 기존 연면적은 5,021평이며 용적률 300%가 적용된다면 연면적은 7,494평까지 늘어난다. 대신, 면적이 적은 만큼, 임대주택을 제외하고 정비기반시설 300평, 상가 300평을 가정하면 일반분양 면적은 1,873평이 된다.

공사비는 평당 1,200만원으로 가정했다. 시공사가 선정되었지만 마포 같은 핵심지는 향후 프리미엄 재료나 하이엔드급으로 공사할 지도 모르고 인플레이션이 스멀스멀 징후를 보이기 때문이다. 옥상, 지하층, 커뮤니티 등을 고려하여 연면적에 1.5배하여 계산하면 총 공사비는 1,348억이다. 기타사업비는 철거비, 감리비, 국공유지매입비, 조합운영비, 감정평가비, 세금, 금융비용 등이 포함된다. 하지만 소규모 재건축의 경우 사업비 감면의 혜택을 받을 수 있다. 그래서 400억으로 가정하면 총 비용은 1,748억이다.

해당 아파트는 현재 31평이 14억에 거래되었는데 평당 4,500만원 수준이다. 공시지가를 보면 30~31평이 5억 7천~6억 사이의 공시지가를 보인다. 평당 2천만원이라고 보면 되겠다. 감정평가액은 공시지가의 1.2~1.6배이므로 1.4배하여 평당 2,800만원으로 계산했다. 총 종전자산평가액은 1,406억이다.

조합원 분양가는 평당 5천만원으로 잡았다. 조합원 분양수익은 2,510억이다. 평당 5천만원으로 잡은 것은 상당히 높게 잡았는데, 현재 거래되는 프리미엄 이상이다. 하지만 현재 서울 공급 대책은 형편없는데 대부분 서울 중심부가 아닌 경기도나 인천에 3기 신도시 같이 공급을 꾀하기 때문이다. 서울 중심부의 재개발/재건축은 매우 어렵기에 이번 대책에 빠졌다.

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상가는 평당 4,500만원으로 가정하면 상가수익은 135억이다. 일반분양가는 평당 6천만원으로 가정했다 34평이면 거의 19억 수준인데, 공덕현대가 완공되는 시점이면 서울 마포구의 시세는 고인물들에 의해 30억 이상의 아파트가 많이 생길 수 있기 때문이다. 일반분양 수익은 1,123억이다. 총 수익은 3,768억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}이므로 1.43이다. 상당히 높은 비례율로 사업성이 뛰어나다는 것을 알 수 있다. 하지만 이는 임대주택이나 정비기반시설 면적을 제외했기 때문이란 것을 기억해야 한다. 만약, 나의 종전자산평가액이 평당 2,800만원으로 31평이면 8억 6,800만원이다. 권리가액은 12억 4,124만원이다. 조합원 분양가를 평당 5천만원으로 31평을 받는다고 치면 15억 5천만원이므로 분담금은 3억 876만원으로 준수한 선에서 끝난다.