서초구 삼풍아파트는 최근 정밀안전진단 통과 후 신통기획으로 선정되었다. 23년 11월 재건축 E등급을 맞았고 2년 후 25년 4월 드디어 정비구역 지정되고 시공사로 현대산업개발로 선정되는 등 속도가 매우 빠른 모습을 보인다. 우리가 어렸을 때 아는 "삼풍백화점 붕괴사건"의 삼풍이라 이미지가 별로 좋지는 않지만 무려 40년이나 된 아파트이다. 31평, 45평, 56평, 58평의 대형 평수로 이루어지고 세대수도 2,400세대 정도로 매우 대단지이다. 서초동의 법조단지가 위치한 만큼 높은 사람들이 많이 거주하여 은마처럼 세간의 주목을 끄는 단지이기도 하다.

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오늘은 강남 서초 재건축 서초삼풍 신통기획 사업성 분담금 분석입니다.

서초 삼풍아파트는 서초구 법조단지에 위치한 2,390세대의 40년이 지난 아파트이다. 서초구 반포는 강남8학군에 속하는 만큼 학군으로도 강력하다. 세화고, 삼문고, 서울고, 서문여고, 세화여고 등의 전국 100위권 고등학교가 위치한다. 교통과 편의시설, 자연환경 또한 대한민국 탑티어이며 서초구 신축 아파트들은 20억은 훌쩍 뛰어넘어 진정으로 대한민구의 계급은 서초, 강남 아파트란 것을 보여준다.

게다가 강남권 최초로 조합방식이 아닌 신탁방식으로 재건축이 진행된다. 신탁방식은 자금이 탄탄한 신탁사가 토지등소유자로부터 수수료를 받고 진행한다. 별도의 사업비를 조달하는 것에 신경을 쓰지 않아도 되기에 신속하며 공사비도 낮출 수 있다. 신탁 방식은 또 시행사 방식과 대행자 방식으로 나뉜다. 시행자 방식은 사업비 조달이나 시행자 모두 신탁사가 주관하며 신탁사가 사업비를 조달하고 시공사가 조기 참여하여 체계적으로 공사 설계를 시행한다.

대행자 방식은 사업시행자가 조합, 초기 사업비 조달 방식도 조합이 추진한다. 신탁사가 고유 자금 및 외부자금 차입을 통해 사업비를 조달, 원활한 사업을 추진할 수 있다. 신탁사가 사업비를 조달하여 단순도급공사를 발주하여 사업비를 절감할 수 있다.

서초 삼풍아파트는 3호선과 2호선 교대역 역세권이며 주차할 곳이 부족하다는 문제가 있는데, 이는 오래된 아파트라면 어떤 곳이든지 가지는 문제이다. 원명아파트를 안고 있는 초품아이며 서초 래미안, 서초 롯데캐슬프레지던트 아파트, 디에이치 반포라클래스, 반포 래미안아이파크 같은 초초고가 아파트들이 모여 있어 시세차익을 추측하기 쉽다. 반포래미안아이파크 34평이 45억이므로 평당 1억 2천을 훌쩍 넘고 디에이치 반포라클라스 34평 역시 평당 1억 이상이라 삼풍아파트도 평당 1억 이상은 무조건 뛰어넘는 단지가 될 것이다.

​서초 삼풍아파트는 1988년 준공된 아파트로 중대형 평수 위주의 아파트로 신통기획에 선정되었다. 삼풍아파트 재건축 위원회 측에선 단지 진입도로 2개소 및 공원 2개소를 기부채납하여 현황 221%의 용적률을 300%까지 끌어올린다. 추후 2,800세대 이상의 최고 49층 아파트를 완공할 목표이고 기부채납으로 도로를 8,295㎡, 공원을 8,463㎡로 계획하고 있다.

삼풍아파트의 토지면적은 43,564평이며 용적률이 221%로 높은 편이다. 기존 연면적은 96,276평이며 용적률 300%가 적용된 연면적은 130,693평이다. 여기에 상가 1,000평, 기부채납으로 5,078평을 납부하고 임대주택을 8%(10,455평)를 가정한다고 하면 일반분양 면적은 17,884평이다.

공사비는 평당 1,200만원으로 초고급 프리미엄 소재를 사용한다고 가정했다. 하이엔드 브랜드가 적용될 가능성을 놓고 공사비를 높게 잡았다. 여기에 고층에 더 좋은 재질의 재료를 사용하거나 지하층, 커뮤니티, 정비기반시설 등을 고려하여 연면적에 1.6배하여 계산했다. 총 공사비는 25,093억이다. 기타사업비는 감리비, 철거비, 조합운영비, 신탁수수료, 감정평가비, 예비비, 현금청산비, 설계비 등 많은 것이 포함되고 6천억으로 가정했다. 총 비용은 31,093억이다. 서초구나 강남구 같은 경우 전국의 사람들에게 시선이 쏠리는 곳이기에 해당 구역의 아파트의 기타사업비가 다른 정비구역에 영향을 끼칠 수 있다.

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기타사업비는 역시 사업이 지연되면 될 수록 비용은 눈덩이처럼 커진다. 조합은 법인이기에 사용하는 비용은 모두 조합운영비로 처리하기 때문이다. 그래서 조합장이나 추진위원회들의 투명한 비용 사용이 조합원들이 모두 알도록 해야하며 도덕적 해이에 의한 비리를 조심해야 한다. 조합장의 비리가 발견되면 그에 따른 소송비 증가, 비대위 창설 등의 이유로 시간이 소요되기 때문이다.

공시지가는 평당 64,925,619원으로 약 6,500만원이다. 현재 매물들은 32평이 37억에 거래되면서 평당 1억 1,000만원인 것을 알 수 있다. 감정평가액은 공시지가의 1.2~1.6배이지만 공시지가가 워낙 높아 1.1배하여 계산했다. 총 종전자산평가액은 평당 7,200만원으로 계산하면 69,318억이다.

조합원 분양가는 평당 8천만원으로 계산했다. 조합원 분양가를 8천만원 이상 잡지 않는다면, 수익이 크게 나지 않을 정도로 공시지가가 올랐기 때문이다. 조합원 분양수익은 77,020억이다. 그야말로 돈(현재 6.27대책에 의해 현금 없는 사람들은 완전 불가)이 돈을 버는 단지로 돈이 없으면 진입할 수 없는 탄탄한 장벽을 만든 아파트로 강남과 서초는 그야말로 대한민국 고인물들의 집결지이다.

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상가는 평당 6,500만원으로 가정하면 상가수익은 650억이고 임대주택은 평당 1,500만원으로 가정하면 임대주택 수익은 1,568억이다. 일반분양가는 평당 9천만원으로 가정했다. 일반분양가 평당 9천만원이면 34평의 경우 30억 600만원 수준이다. 일반분양을 적게 뽑는 대신, 분양가는 넘사벽일 정도로 높지만 서초구가 가지는 위상을 보면 충분히 소화할 것으로 보인다. 일반분양 수익은 16,095억이다. 총 수익은 95,333억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}이므로 0.92이다. 역시 용적률이 높은 편이기에 일반분양할 수 있는 세대수가 적기에 사업성이 좀 떨어진 것이다. 그에 따라 분양가도 높게 잡아도 임대주택 및 정비기반시설 등의 기부채납에 의해 일반분양 세대수를 늘릴 수 없는 한계가 있다는 것도 감안해야 한다.

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만약, 나의 종전자산평가액이 평당 7,200만원 수준으로 34평을 가진다면 24억 4,800만원이다. 권리가액은 0.92를 곱하면 22억 5,216만원이다. 조합원 분양가를 평당 8천만원으로 34평을 받는다고 가정하면 27억 2천만원이므로 분담금은 4억 6,784만원이 나온다.