망미주공하면 80~90년대 지어진 아파트 중에서 정말 특이한 부분이 적용된 아파트로 유명하다. 107동에서 110동은 당시 혁신적인 단독형 테라스동이며 망미주공의 상징이자 아파트 애호가들의 경우 사진거리로 사용될 정도로 참고가 많이 되는 곳이다. 망미동은 부산의 해수동 중 수영구에 속하며 망미동, 광안동, 남천동 일대는 비싼 가격을 유지하는 걸로 유명하다. 망미동이 비교적 오래된 주거지역이다보니 주택가가 많은 편이고 배산 기슭 영주암으로 가는 길에는 고급 주택가도 몇몇 볼 수 있다.

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이번에 정비구역으로 지정된 망미5구역은 망미주공 바로 옆이며 바닷가 이미지로 알려진 망미, 광안, 남천동이지만 망미1동은 내륙 분위기이다. 오늘은 망미5구역 재개발 정비구역 지정 사업성 분담금 분석입니다.

최근 망미동 458-2번지 일대가 재개발 정비구역으로 지정되었다. 지난 24년 8월 정비계획 결정 및 정비구역 지정(안) 주민공람 및 주민설명회 개최 공고 이후 들리는 희소식이다. 망미5구역의 경우 주변에 공동주택들이 폭넓게 분포되어 있고 오래된 노후주거지에 접도율이 높아 재개발이 시급했던 곳이다. 그리고 근처에 아파트들도 많아 향후 이주 및 철거를 한대도 주택수급 문제에는 큰 문제가 없는 곳이다. 만일, 이주민들의 주택공급에 문제가 생긴다면 해당 자치구가 사업시행인가 및 관리처분인가를 조정하는 방안을 마련한다.

망미5구역은 망미주공 바로 옆의 재개발 구역으로 부산 지하철 3호선 망미역 준역세권이며 원동고가교를 통해 이동하기 편리하다. 교육환경으로는 배산초, 토현초, 연천초, 연일초, 망미중 등이 있으며 망미중앙시장과 코스트코, 이마트 트레이더스 등 편의시설도 많이 갖추어진 곳이다. 망미5구역은 예상 조합원 수가 850명이며 재개발 사업을 통해 약 1,898세대로 계획 중이다. 임대 물량을 제외한 일반분양 물량은 약 850세대로 일반분양 물량이 많아 사업성이 뛰어날 것으로 예상된다.

아파트가 지어질 면적은 21,424평이며 종교시설 448평이 포함된다. 공원을 포함한 정비기반시설 면적은 9,192평이 적용된다. 기준용적률은 240%, 공익요소 인센티브를 받고 지역경제 활성화 5%, 지속가능 공동주택, 녹색건축인증, 에너지효율등급 인증을 통해 추가 인센티브를 적용받아 276%로 적용되었다. 인근에 망미7구역, 6구역도 진행 중이며 망미주공이 재건축되는 날에는 망미동의 재개발도 같이 날아갈 것이다.

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재개발 구역은 기존 용적률을 알 수 없어 160~200%로 가정하는데 기준용적률이 높아 200%로 연면적을 계산해보면 42,848평이다. 공동주택 면적에서 용적률 276%가 적용된 연면적은 59,130평이다. 상가 500평, 임대주택 10% 5,913평을 가정하면 일반분양 면적은 9,869평이다.

​최근 부산 재개발 총회에 참여해보니, 재개발 사업에 위기가 닥쳐왔다고 밝혔다. 노랑봉투법이니 건설사 죽이기 등의 리스크로 인해 사업성이 뛰어나지 않은 곳은 향후 재개발이 어려울 것이며 리스크 대비로 공사비를 평당 1,000만~1,200만원 수준으로 가정한다고 말하였다. 서울도 아닌 곳에서 이렇게 높은 공사비를 적용한다면 향후 입지가 좋지 않은 지방은 재개발 일몰제에 도래하여 구역 지정취소될 곳이 늘어날 것으로 보인다.

공사비는 그래서 평당 1천만원으로 가정하였다. 친환경 인센티브, 옥상, 정비기반시설, 지하층 등을 고려하여 연면적에 1.5배하면 총 공사비는 13,008억이다. 기타사업비는 감리비, 철거비, 조합운영비, 금융비용, 예비비, 현금청산비, 국공유지매입비, 세금 등이 포함되며 3천억으로 가정하면 총 비용은 16,008억이다.

공시지가를 보면 780만원~1,800만원까지 다양하다. 그래서 평당 1,250만원으로 공시지가를 잡고 감정평가액을 계산했다. 감정평가액은 공시지가의 1.2배~1.5배 수준이고 다가구주택은 원가법으로 다세대주택은 거래사례비교법으로 추정할 수 있다. 감정평가액은 공시지가의 1.3배로 1,625만원으로 총 종전자산평가액을 구하면 6,962억이 나온다.

총 수익은 조합원 분양수익 + 일반분양 수익 + 상가수익 + 임대주택 수익의 합이다. 조합원 분양가는 평당 4,000만원으로 가정했는데, 광안디파인이 평당 4천만원 이상이라 이보다 더 조금 작은 수준으로 계산했다. 하지만 공사비가 평당 1천 이상으로 상승할 확률이 높기에 조합원 분양가가 더 상승할 수 있으니 주의해야 한다. 조합원 분양수익은 17,139억이다.

임대주택은 평당 1,500만원으로 가정하면 임대주택 수익은 88억이다. 상가는 평당 4,500만원으로 계산하면 상가수익은 225억이다. 일반분양가는 5,000만원으로 가정하였는데 이는 부산 최고 분양가 수준이지만 미래 공사비 및 사업비 상승을 고려했다. 일반분양 수익은 4,934억이다. 총 수익은 22,386억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}이므로 0.92가 나온다. 역시 지방도 건설사 리스크로 인한 사업성이 크지 않은 곳은 대부분 정비구역 해제의 위험을 맞았다. 건설사는 수익을 내는 것을 원하는 회사이기에 절대 손해보는 장사를 하지 않는다. 정부가 건설사를 죽이고 노조가 깽판치고 대외적인 관세 문제 등으로 혼란스러운 이런 시기 지방은 여전히 미분양이 넘치고 가격상승은 어려운 모습을 보인다. 지방이 살아나는 것은 굉장히 어려운 국면을 맞았다. 다시 살아나려면 취득세 중과 배제나 지방 아파트에 대한 양도세 완화라는 카드를 내밀 수 밖에 없을 것이다.

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나의 종전자산평가액이 평당 1,625만원 수준으로 25평을 가진다면 감정평가액은 4억 625만원이다. 권리가액은 3억 7,375만원이다. 평당가 4천만원 수준으로 25평이면 10억인데, 분담금은 무려 6억 2,625만원이다. 이런 큰 분담금을 납부할 사람이 과연 많을지 고민이 되는 부산이다.