서대문구는 마포구와 인접한 구로써 북아현뉴타운이 유명하다. 북아현뉴타운의 어떤 사업지는 현재도 비대위 창설이 발생하면서 사업이 점점 뒤쳐지고 있다. 어떤 사업이든 갈등은 피할 수 없고 그 갈등을 봉합해가는 과정에서 재개발이 진행되는 것이다. 이제는 서울 공급은 물 건너갔고 서울 신축 아파트는 점점 더 귀해지고 소득수준에 맞게 가격이 형성되는 것이다. 보유세 증가, 공시지가 현실화율, 장기보유특별공제 감소, 분양가 상승 등으로 주거사다리로 자산 형성하는 길은 "재개발", "재건축" 존버 밖에 없다. 그래서 우리가 재개발, 재건축을 공부해야 하는 것이다.

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그 중 최근 일몰제로 인해 사업기간을 연장하여 일몰제를 피함으로써 재개발을 계속 추진하려는 구역이 여러 있는데, 오늘은 서대문구 가재울7구역 재개발 일몰제 위험 사업성 분담금 분석입니다.

서대문구 가재울7구역은 암울한 현실에 직면하게 되었다. 다름아니라 도정법에 따라 재개발 구역이 조합설립인가 이후 사업시행인가를 3년 안에 받지 못하면 정비구역에서 해제가 될 수 있는 일몰제가 적용될 수 있기 때문이다. 그래도 일몰제가 적용되기 전 몇 번은(서울의 경우 1~2회로 바뀜)연장이 가능한데, 가재울7구역은 2년 연장하여 일몰제를 피하게 되었다. 14년 처음 정비구역에 지정되었고 22년 조합설립인가를 받아 25년 안에는 사업시행인가를 위한 건축심의, 교통 영향성 평가, 환경 영향성 평가 등의 까다로운 단계를 지나야 한다.

가재울7구역의 사업면적은 78,460㎡(23,775평)로 총 1,407세대에 부대복리시설을 짓는 사업지이다. 시공사는 GS건설과 한화의 컨소시엄으로 이루어진다. 가재울7구역의 경우 시작부터 우여곡절이 많았다. 조합설립인가도 14년 정비구역 지정되고 8년 만에 이루어졌고 조합장도 자격요건 문제가 있어 지체가 되었다. 정기총회를 지나며 촉진계획변경안을 제출하고 관련 부서와 협의하며 도시재정비위원회 심의 통과 등 여러 단계를 거쳤지만 구역 내 문화재 문제가 있어 지연되는 일이 생겼다.

가재울7구역은 6호선 증산역과 경의중앙선 가좌역, 6호선과 경의중앙선 디지털미디어시티역 사이에 있다. 가재울뉴타운은 DMC래미안, DMC자이, DMC e편한집 등 여러 구역이 이미 완료되어 가재울7구역이 재개발된다면 가장 신축으로 다른 아파트들보다 시세차익의 수준은 가장 높다. 가재울7구역은 기부채납으로 6,071평을 납부하고 임대주택은 209세대를 포함한다. 구역내 초등학교로 신설예정이었던 학교부지는 공공공지로 변경하며 토지이용변경에 따른 용도지역도 일부 조정되었다.

구역 내 유형문화재인 하성군 이연 신도비가 있는데, 과거의 계획안에 의하면 이 문화재가 훼손될 가능성이 있다. 그래서 문화재 주변 원형보전 등 문화재 보호계획 수립을 위한 문화재 주변 토지이용계획을 변경하여 도로 및 공원을 변경한다. 가재울7구역은 25년 하반기 사업시행인가를 목표로 하며 사업면적인 23,775평 중 17,331평이 아파트, 500평이 상가, 나머지 6,507평은 기부채납으로 정비기반시설을 짓는다.

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가재울7구역의 용적률은 260%이므로 연면적은 45,060평이며 기존 용적률은 알 수 없으므로 160~200% 사이로 180%로 고려했다. 기존 연면적은 31,195평이고 임대주택은 약 10%로 4,506평이므로 일반분양 면적은 9,359평이다.

공사비는 평당 900만원 정도로 상승한다고 가정했다. 현재 가재울7구역의 공사비는 이미 어느 정도 추정되었지만, 외부변수가 너무 많다. 부산의 어느 재개발 구역 총회에 참석해보니 노랑봉투법이나 건설사 안전 등의 문제로 인해 이런 변수를 공사비에 반영하겠다는 것이다. 심지어 아직 사업시행인가도 실시하지 않은 단계에도 불구하고 서울이 아닌 부산에서 평당 공사비가 1천~1,200만원을 고려한다는 것이었다. 이것을 본다면, 서울 내에서도 아주 핵심지 아니면 분담금 문제로 재개발, 재건축이 어렵다고 느꼈다.

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공사비는 옥상, 지하층, 커뮤니티, 정비기반시설 등 여러 요소들을 고려하여 연면적에 1.6배하여 계산했다. 총 공사비는 8,901억이다. 기타사업비는 감리비, 철거비, 조합운영비, 세금, 현금청산비, 금융비용, 국공유지매입비, 예비비를 포함한 각종 부대비용을 포함하여 2천억으로 가정했다. 해당 구역은 문화재 보호 구역이라 그에 따른 사업지연의 변수가 있다. 총 비용은 10,901억이다.

가재울7구역의 경우 다세대주택에 비해 단독 및 다가구주택의 비율이 높다. 단독/다가구 주택의 면적이 약 15,000평이고 빌라 등이 5천평이다. 그래서 닥독/다가구 주택은 원가법을 적용하여 땅값이 비쌀수록 가치가 높다. 24년과 25년 거래된 시세를 보면 빌라나 다가구주택은 평당 4천부터 5천만원 사이이다. 여러 다가구주택이나 빌라의 공시지가는 1,500만원~2,400만원 수준이다. 그래서 감정평가액은 평당 1,800만원으로 계산했다.

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감정평가액은 공시지가의 ×1.2~1.6배이다. 그래서 1.2배하여 감정평가액을 계산했다. 감정평가액은 평당 2,160만원으로 계산하면 총 종전자산평가액은 6,738억이다.

총 수익은 조합원 분양수익 + 일반분양 수익 + 상가수익 + 임대주택 수익으로 이루어진다. 조합원 분양가는 평당 3,800만원으로 가정했는데, 은평구 대조1구역의 일반분양가가 4,000만원 수준이라 높게 계산했다. 하지만 서울공급은 앞으로 더욱 줄어들고 건설사들은 수주를 줄이는 수준이고 재초환이나 분상제 문제 등으로 분양가를 올리는 것으로 수익을 올리는 것을 피할 수 없다. 총 조합원 분양수익은 11,854억이다.

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상가는 평당 3,500만원으로 가정하면 상가수익은 175억이다. 임대주택은 평당 1,500만원으로 가정하면 임대주택 수익은 675억이다. 일반분양가는 4,800만원으로 가정하였는데, 근처 아파트들이 14억 이상인데 10년 이상 된 아파트인 것을 감안하였다. 일반분양 수익은 4,492억이다. 총 수익은 17,196억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}이므로 0.93이다. 만약, 나의 종전자산평가액이 평당 1,800만원으로 32평이라하면 5억 7,600만원이다. 권리가액은 0.93을 곱한 값이므로 5억 3,568만원이다. 조합원 분양가가 평당 3,800만원으로 32평을 받는다고 하면 12억 1,600만원이므로 분담금은 6억 8,032만원이다. 근처 대장은 DMC파크뷰자이로 33평이 14억으로 평당가가 4천만원 이상이다. 12년도 완공된 단지이기에 13년 후의 신축인 가재울7구역은 입지상으로 역과는 멀지만 신축이란 장점이 아마 20억 이상의 시세로 밀어올릴 곳이다.