6.27 대출 규제 이후 매매량은 줄었지만 서울 아파트 매매의 절반 이상이 상승거래로 이어지며 6.27 대출규제를 비웃고 있다. 그만큼 우리나라에는 대출이 아니라 자신이 지닌 "현금"으로 매수할 만큼 돈이 많은 사람들이 많다는 것을 알 수 있다. 서울 아파트 값은 7월에는 전체 매애의 56%, 8월에는 53%가 상승거래로 집계되고 같은 기간 각각 1.65%, 1.26%가 오르며 1%대 상승률을 보였다. 반면, 경기도의 상승거래 비중은 50% 감소했는데, 이 의미는 "곧 죽어도 서울"이란 뜻이다.

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물론 서울 중상위권 입지인 강동구나 동작구, 성동구, 마포구 같은 동네는 대출이 없으면 매수하기 매우 어려울 정도로 비싼 아파트들이 많이 있다. 그래서 서울 중에서도 외곽인 성북구나 노원구 등으로 퍼져나가고 하수구탄광촌이 점점 매수세가 증가하고 있다. 그 중 노원구 중계동 무지개아파트 역시 매매거래량이 증가하고 있다.

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오늘은 노원구 중계동 무지개 재건축 추진중 사업성 분담금 분석입니다.

주택담보대출 6억 규제에 의해 서울 외곽지역이 풍선효과를 누리기 시작했다. 어차피 돈 없어 사지도 못 할 나무를 쳐다보던 사람들이 이 거래는 그냥 계약만 하고 실거래는 아니다라고 주장을 많이 한다. 그런데 "진짜"들은 그냥 비웃듯이 더 높은 가격에 희귀한 아파트를 매수하고 있는데, 그 곳은 바로 "강남"이다. 하지만 강남은 가끔씩 신고가가 올라오며 숨죽이고 있지만 은평구, 관악구, 노원구 등에서 매매량이 증가하고 있다.

최근 강서구 방화그린, 강북구 미아동 SK북한산 시티, 강동구 길동 강동롯데캐슬퍼스트, 관악구 봉천동 관악푸르지오, 성북구 돈암동 한신한진, 노원구 중계동 중계무지개 등이 높은 매매량을 보였다. 그 중 강남3구 헬리오시티를 제외하면 비강남권 아파트들이고 신축도 아니다. 이렇게 갑자기 거래량 기준 상위에 꼽힌 이유는 역시 6.27 부동산 대책 때문이다. 실수요자 중심으로 움직이는 시장이므로 내 현금만으로 가능한 곳이 "하수구탄광촌" 아니면 "서울 외곽" 밖에 없기 때문이다.

중계 무지개아파트는 7호선 중계역 초역세권이며 청계초를 안고있는 초품아이기도 하다. 중계동은 서울 3대 학원가를 안고 있는 곳이며 저렴한 집값 덕에 신혼부부들이 처음에 거주하다가 갈아타기 좋은 동네이다. 하지만 역시 오래된 아파트이기에 오래된 아파트들이 가지고 있는 주차문제가 있다. 그래도 당현천, 공원, 관공서나 초등학교, 중학교, 고등학교, 홈플러스, 다이소, 영화관 등이 근처에 있는 인프라는 엄청나다.

중계무지개아파트는 현재 재건축 추진 중이며 25년 4월 한국토지신탁과 대한토지신탁 컨소시엄이 예비신탁사로 선정되었다. 중계무지개아파트의 총 세대수는 2,433세대이며 용적률은 193%로 1991년에 지어진 재건축 연한이 넘은 아파트이다. 현재 신통기획으로 선정되기 위해 추진위원회들이 준비 중인데, 아직 안전진단도 통과하지 않았기에 실거주자가 아닌 사람들은 성급히 진입하면 안 된다.

중계무지개의 사업면적은 24,543평이고 용도지역은 3종일반주거지역이라 최대 용적률 300%까지 적용될 수 있다. 기존 연면적은 47,368평이고 용적률 300%가 적용된 연면적은 73,629평이다. 임대주택 15%(11,044평), 정비기반시설 7%(5,154평), 상가 1천평을 가정하면 일반분양 면적은 9,063평이다.

공사비는 평당 1천만원으로 가정했다. 아무리 노원구라도 아직 안전진단 통과도 못하고 정비구역 지정도 안된 곳이기에 향후 공사비 상승을 고려했다. 지금은 평당 8~900만원이지만 나중엔 외곽, 수도권 지역도 평당 1천만원이 뛰어넘는 시기가 올 것이다. 그리고 서울은 사업성이 없는 곳은 재개발/재건축에 뛰어드는 시공사들도 점점 없어질 것이다. 공사비는 옥상, 지하, 커뮤니티, 정비기반시설 등을 고려하여 연면적에 1.5배를 곱해 계산하면 11,044억이다.

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기타사업비는 철거비, 감리비, 감정평가비, 조합운영비, 국공유지매입비, 예비비, 세금 등이 포함된다. 하지만 노원구 같은 경우 서울 평균 공시지가 이하이기에 사업성 보정계수가 적용될 확률이 매우 높다. 기타사업비는 3천억으로 고려하면 총 비용은 14,044억이다.

공시지가는 평당 1,700~2,300만원 수준으로 2천만원으로 계산했다. 감정평가액은 공시지가의 1.2~1.6배 수준이므로 1.3배로 하여 2,600만원으로 계산했다. 총 종전자산평가액은 12,315억이다.

총 수익은 조합원 분양수익 + 일반분양 수익 + 임대주택 수익 + 상가수익으로 이루어진다. 조합원 분양가는 평당 4천만원으로 가정했는데 현재 노원구 신축 아파트 일반분양가 수준이다. 앞으로 외곽도 평당 4천만원 이상이기에 조합원 분양가 역시 더 상승할 확률이 높다. 조합원 분양수익은 18,947억이다. 임대주택은 평당 1,500만원 수준으로 계산하면 임대주택 수익은 1,656억이다. 상가는 평당 4,500만원으로 계산하면 450억이다.

일반분양가는 평당 5천만원으로 가정했다. 노원구 전용 84가 14억이면 평당 4,500만원 수준이라는 것이다. 평당 5천만원이면 84타입은 16~17억 수준이다. 앞으로는 이런 분양가가 일반화되는 이유는 역시 돈이 풀리는 속도가 빠르기 때문이다. 그럴수록 현금을 보유할 것이 아니라 자산에 투자해야한다. 일반분양 수익은 4,531억이다. 총 수익은 25,584억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}으로 이루어지므로 0.93이다. 좀 아쉬운 비례율인데, 역시 공사비 상승이 가장 큰 원인이다. 그렇기에 공사비, 인건비 상승으로 증가한 총 비용에 맞대응하기 위해 일반분양가나 조합원 분양가를 높이는 수 밖에 없다. 그래서 분양가는 예상했던 것보다 더 증가할 확률이 높다.

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만약, 나의 종전자산평가액이 평당 2,600만원 수준으로 25평이라면 6억 5천만원이고 권리가액은 6억 450만원이다. 조합원 분양가가 평당 4천만원이라면 25평이면 10억이다. 분담금은 3억 9,550만원이 나온다.