자양동은 아직 신축 아파트가 적고 다가구주택 및 다세대주택들이 많이 있다. 노후된 주거지역이면서 입지로는 정말 최상이다. 2호선 라인에 한강뷰, 게다가 광진구 광장동의 광장학군도 이용할 수 있다. 오세훈 시장이 자양동의 재개발에 관심을 가진 만큼 현재 자양동 모아타운이나 신통기획 진행지들은 엄청난 시세를 보여주고 있다. 아직 시작도 안 했는데 벌써 10억이 넘는 가격으로 호가를 올리는데 규제가 계속 되고 공급이 감소한다면 이보다 더 프리미엄이 붙을 수 있다.

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오늘은 자양1동 799번지 모아타운 조합설립 사업성 분담금 분석입니다.

자양1동 799번지 일대 모아타운은 5개의 구역으로 나뉘어진 재개발 구역이다. 모아타운은 노후된 다가구 및 다세대 주택을 묶어 개발을 하는 것이라 쉽게 생각하면 되는데, 재개발보다 조건이 더 완화된다. 재개발은 노후도가 70% 이상이고 과소필지, 호수밀도, 접도율 등을 만족해야 한다. 반면, 모아타운은 노후도 50%, 대지면적 1,500㎡을 만족하면 추진할 수 있고 속도도 빠르다. 왜냐하면, 도정법이 아니라 소규모주택정비 및 빈집법이 적용되므로 정비계획 수립, 추진위 승인, 관리처분인가가 생략되기 때문이다.

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다만, 조합설립조건이 까다로운데 토지면적 2/3을 만족하고 주민 동의율 80%(75%로 축소됨) 이상을 만족해야 한다. 그래서 조합설립하는데 꽤나 시간이 많이 걸리고 반대자들이 많다면 조합설립에서 좌절되는 경우가 많다. 둔촌동 모아타운이나 자양4동 모아타운 역시 강성 반대자들에 의해 재개발이 좌절되거나 좌절될 뻔 했다.

자양1동 799번지 일대는 24년 구역에 지정되었다. 주민 갈등 부분이 이때, 도입되었는데 특이하게도 자양1동 799번지 일대는 주민 갈등 부분이 적다는 점이 구역지정에 높은 점수를 받았다고 한다. 면적은 22,230평이며 예상 세대수가 무려 2,100세대로 예상될 정도로 사업성이 좋다. 최고 층수 33층에 용적률도 300%를 적용하려 한다. 다만, 권리산정기준일이 24년 5월 1일이므로 이 날 이후로 지분쪼개기나 신축 빌라가 생긴다면 현금청산자가 된다.

자양1동 799번지 일대는 2호선 구의역과 2호선 건대입구역, 7호선 건대입구역 사이에 위치한다. 2호선은 대한민국 최고의 노선 중 하나이며 7호선도 강남까지 환승까지 갈 수 있기에 매우 편리하다. 다만, 자양1동 799번지 일대의 경우 한강뷰가 아쉬운 부분이 있다. 한강과의 거리가 꽤나 되기에 높은 층이 아니라면 한강조망이 어려울 층수도 존재한다. 해당 구역 내에 종교시설도 있고 전통시장도 근처에 있기에 꽤나 골치아플 수도 있지만 초품아에 중학교, 고등학교도 가까이 있고 강변북로로 어디든 갈 수 있을 정도로 도로교통이나 철도교통도 편리한 장점이 있다.

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자양1동 799번지 일대의 사업면적이 22,230평이고 용적률 300%가 적용된 연면적은 66,692평이다. 재개발 구역이기에 기존 용적률을 알 수 없고 감정평가도 원가법이나 거래사례법으로 추정할 수 있다. 그래서 기존 용적률은 160~200%로 가정하여 180%로 계산하면 기존 연면적은 40,014평이다. 임대주택 면적 15%(10,003평), 정비기반시설 5%(3,346평), 상가 1천평을 가정하면 일반분양 면적은 12,329평이다.

​공사비는 평당 1,000만원으로 가정했는데 아직 정비구역 지정 밖에 되지 않고 조합설립인가 상태도 아니기에 아직 시간이 꽤나 남았다고 판단했기 때문이다. 하지만 모아타운의 경우 시공사 선정, 건축심의, 사업시행인가, 이주 및 철거의 단계로 진행되기에 속도가 빨라 사업시행인가만 끝난다면 일몰제 걱정 없이 원활히 아파트를 공급할 수 있을 것이다. 옥상, 지하층, 커뮤니티, 정비시설, 각종 부대시설 등을 고려하여 연면적에 1.6배하여 공사비를 계산하면 10,670억이다.

기타사업비는 철거비, 감리비, 조합운영비, 예비비, 금융비용, 세금, 국공유지매입비 등이 포함된다. 다만, 모아타운의 경우 구역이 여러 개로 나뉘어진만큼 각 구역마다 조합설립 조건을 맞추어야 한다는 까다로운 설립조건이 있다. 조합장이 각 구역마다 있기 때문에 의견을 통합하기 어렵다는 단점이 존재한다. 그래서 사업기간이 길어질 수 있다고 판단하여 기타사업비는 4천억으로 가정하였다. 총 비용은 14,670억이다.

자양1동 799번지 일대는 빌라나 다가구주택으로 이루어져있다. 평당가는 다양한데 최대 8천만원까지 거래되었다. 공시지가를 보면 1,500만원~2,400만원까지 다양하다. 그래서 공지지가는 평당 2천만원으로 가정했고 감정평가액은 공시지가의 1.2~1.5배이므로 1.4배하여 평당 2,800만원으로 계산하면 총 종전자산평가액은 11,203억이다.

총 수익은 조합원 분양수익 + 일반분양 수익 + 상가 수익 + 임대주택 수익으로 이루어진다. 자양1동 799번지 일대의 경우 아직 모아타운 구역 선정 밖에 되지 않았으므로 아직 한참 남았다. 그렇기에 일반분양가는 물론 조합원 분양가는 지금보다 더 치솟을 확률이 매우 높다. 9월 기준 금리인하와 돈 풀리는 속도를 본다면 앞으로 분양가 상승은 막을 수 없다. 그런데 높은 분양가를 감당할 수 있는 곳은 서울 밖에 없다. 게임에서도 저랩들이나 중랩들은 게임을 접지만 고인물, 고랩들은 최고급 아이템만을 찾고 그것이 더 귀해지는 것과 같다.

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조합원 분양가는 평당 4,500만원으로 가정했다. 조합원 분양수익은 18,006억이다. 상가는 평당 4,000만원으로 가정하면 상가수익은 400억이다. 임대주택은 평당 1,500만원으로 가정하면 임대주택 수익은 1,500억이다. 일반분양가는 이제 서울 평균 평당가인 6천만원으로 계산했다. 일반분양 수익은 7,397억이다. 총 수익은 27,303억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}이므로 1.12이다. 높은 비례율을 보여주고 만약, 나의 종전자산평가액이 34평에 평당 2,800만원을 적용하면 9억 5,200만원이 나온다. 여기에 권리가액을 구하면 비례율을 곱하면 된다. 권리가액은 10억 6,624만원이 나오게 된다. 조합원 분양가를 평당 4,500만원으로 34평을 받는다고 치면 분양가는 15억 3천만원이다. 분담금은 4억 6,376만원으로 양호한 분담금이 나온다. 자양동 입지에 비례율이 1.12 정도 나와 분담금이 3~5억 사이면 양호한 분담금이다.