영등포구 당산동의 한양아파트가 정밀안전진단에 통과하면서 까다로운 조건을 통과하였다. 이제 정비사업을 위한 최초 단계인 정비구역 지정을 위해 추진위원회들이 힘쓰고 있다. 추진위원회들은 정비구역 지정을 위해 주민들의 조합설립 동의를 달성하기 위해 여러 홍보 모드로 돌입할 것이다. 재건축의 조합설립 조건으로는 각 동마다 1/3 이상 동의(상가 포함)와 전체 주민들의 동의 70%, 토지면적 확보 70%를 달성해야 한다.

오늘은 당산동3가 한양아파트 재건축 정비구역 지정임박 사업성 분담금 분석입니다.

당산한양아파트는 1986년 준공되어 올해 37년차로 노후화가 심각한 아파트이다. 매달 공용배관이 터지고 공용벽면 균열로 인한 누수문제는 물론 각종 전기, 통신, 급배수 시설이 심각하게 노후되었다. 누수로 인한 주민들의 갈등도 심하며 싱크홀 문제까지 겹치면서 재건축이 필수가 되었다. 21년 예비안전진단에서 D등급을 받고 정밀안전진단 중 싱크홀과 지하층 침수 등으로 인해 바로 E등급을 받아 재건축 진행이 가능하게 되었다.

당산한양아파트 재건축을 위한 추진위원회는 주민 70% 이상 재건축에 찬성하여 정비계획 수립 및 구역지정을 추진하고 있다. 해당 단지는 2호선 영등포구청역, 5호선 영등포구청역의 더블역세권이며 영중초를 안고 있는 초품아이기도 하다. 바로 옆에 국회대로가 있는 것이 옥에티이긴 하지만 도로교통도 나쁘지 않다. 같은 당산동에 E편한세상당산리버파크나 영등포동의 리버센트푸르지오위브가 각각 24평이 14억, 32평이 17억의 분양가에다 경쟁률도 매우 높은 것을 보면 해당 입지는 재건축만 되면 사람들이 많이 몰릴 것으로 보인다.

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당산한양아파트의 용적률은 178%로 대체로 1970~80년대 지어진 아파트들은 대부분 비슷한 용적률이다. 서울시에서 1978년부터 1985년까지 건축심의를 최대 용적률 180%까지만 허용해주었기 때문이다. 이러한 아파트들은 동일평형 배정기준을 보면 추가분담금이 대체로 평당 1천만원 정도이다. 예를들어, 같은 34평을 받는다면 약 3~4억원의 추가 분담금을 내면 된다는 뜻이다.

재건축의 가장 큰 변수는 뭐니뭐니해도 공사비 상승이다. 과거 평당 300만원 수준이었던 2000년대에서 2010년은 400만원, 22년도에는 급격히 상승하여 700만원, 25년도의 경우 여의도대교에선 평당 1,100만원까지 상승하였다. 공사비 상승은 그만큼 아파트 외부, 내부 등 아파트 분양가의 상승으로 이어지고 특히, 초고가 아파트들은 공사비가 더욱 치솟을 것이다. 이제는 금리인하에 주식들도 연일 신고가를 보여주는 것을 보니 아파트 불장도 얼마 안 남은 것을 알 수 있다.

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당산한양아파트의 평당 공사비는 1천만원으로 가정했다. 준공은 한참 남았으므로 앞으로 오를 평균 공사비를 가정했다. 지하, 옥상, 커뮤니티, 정비기반시설 등을 고려하여 연면적에 1.5배하여 계산했다. 총 공사비는 2,549억이다. 기타사업비는 철거비나 감리비, 국공유지매입비, 조합운영비, 예비비, 금융비용, 각종 세금 등으로 이루어진다. 기타사업비는 800억으로 가정하면 총 비용은 3,349억이다.

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기타사업비는 법인인 조합이 쓰는 내역도 운영비에 포함되므로 조합장의 월급도 기타사업비에 포함될 수 있다. 그리고 사업이 길어지면 길어질수록 기타사업비는 증가하므로 조합장이 주민들을 잘 이끌고 투명하고 공정하게 사업을 진행해야 주민들의 분담금이 줄어든다.

공시지가는 평당 2,816만원 정도이다. 그래서 평당 2,800만원으로 가정하였고 감정평가액은 공시지가의 1.2~1.5배이므로 1.3배로 가정하였다. 감정평가액은 3,640만원으로 계산하였다. 총 종전자산평가액은 3,337억이다.

총 수익은 조합원 분양수익 + 일반분양 수익 + 임대주택 수익 + 상가수익으로 이루어진다. 영등포구 당산동 당산리버파크의 분양가는 평당 5천만원이다. 향후 당산한양이 재건축될 시기에는 조합원 분양가가 평당 5천만원 수준일 것으로 예상되어 평당 5천만원으로 계산했다. 총 조합원 분양수익은 4,584억이다. 임대주택 수익은 평당 1,500만원으로 가정하면 임대수익은 382억이다. 상가는 평당 4,500만원으로 가정하면 상가수익은 135억이다.

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일반분양가는 서울 평균 분양가인 평당 6천만원을 적용하였다. 사실 영등포구 당산동이나 문래동, 여의도동의 경우 영등포구 중에서 최상의 입지이기에 서울 평균 분양가보다 더 높을 확률이 높지만, 이번에는 시세반영하지 않았다. 일반분양 수익은 2,479억이다. 그렇다면 총 수익은 7,580억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}이므로 1.25이다. 상당히 좋은 비례율이 나오는데, 이는 용도지역이 준주거라 용적률이 높게 설정될 수 있고 기존의 용적률도 낮기 때문이다. 그리고 당산동 입지가 워낙 좋기에 분양성적도 좋다고 예상되어 분양가도 높게 잡았기에 수익이 높아서이다. 하지만 일반분양가는 위의 분석보다 더 높을 확률이 크다.

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만약, 나의 종전자산평가액이 34평이 12억 3천만원이라면 권리가액은 15억 3,750만원이다. 평당 5천만원으로 조합원 분양가를 잡으면 34평의 경우 17억이므로 분담금은 1억 6,250만원이다.