중구는 CBD와 인접하기도 하며 경희궁, 경복궁, 창덕궁 등 수많은 유산들이 살아 숨쉬는 곳이다. 그래서 그런지, 문화재가 자주 발굴되어 재개발이나 재건축이 자주 딜레이된다. 신축이 부족하기에 중구 및 종로구의 신축은 점점 더 귀해지는 현실이다. 그래서 신당8구역 같은 경우 이주단계에 진입했는데, 2029년에는 입주가 가능하다고 한다. 과거 경희궁자이가 중구의 대장이었으나 신당8구역이 완공되고 나서부터는 신당8구역이 대장 아파트가 될 가능성도 높다. 신당9구역의 경우 고도제한 및 2종주거전용지역이라 7층 높이 밖에 안되어 사업성이 떨어졌다.

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오늘은 중구 신당9구역 재개발 남산 고도제한 완화 사업성 향상에 대한 분석입니다.

중구 신당동은 2, 6호선 신당역, 5호선, 6호선 청구역, 3호선과 6호선의 약수역 일대에 위치한 동네이다. 신당동은 6개의 행정동이 나누어 관할하는 동네로 원래는 신당 1동~6동이었으나 지금은 명칭이 바뀌었다. 떡볶이가 처음 탄생하여 신당동 떡볶이가 유명하며 과거에는 무당들이 많이 거주하여 무당이 모여 산 곳으로 유명했다고 한다. 신당8구역은 관리처분인가를 받아 이주 중이며 포스코이앤씨가 시공을 맡는다. 세대수는 1,200세대 정도며 입지로는 5호선과 6호선 청구역 인근에 위치하여 향후 가장 높은 가격을 보일 것으로 예상되는 곳이다.

신당9구역은 6호선 버티고개역 역세권이며 사업면적이 신당8구역에 비해 아쉬운 면적이다. 1960년대에 지어진 주택부터 비교적 양호한 다세대주택까지 다양한 주택이 공존하는데 05년도부터 재개발추진위원회를 구성한 이후 20년 동안 진행이 어려웠다. 그 이유는 "최고고도지구"로 묶여있기 때문에 사업성이 떨어졌기 때문이다. 최고고도지구는 건축물 높이가 일정 수준까지 제한되는 곳으로 북한산 일대, 국회의사당 등이 대표적이다. 몇년 전까지도 남산 일대에 들어서는 건물의 최고 높이는 36미터 이하로 제한되어 있었다.

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신당9구역의 경우 아파트 높이가 28미터로 통제되어있었다. 층수로 환산하면 7층 높이까지 밖에 지을 수 없는 것이다. 하지만 2030도시 및 주거환경정비 기본계획에서 남산 고도지구 높이 완화를 통해 높이제한이 45미터까지 완화되었다. 아파트를 최고 15층까지 지을 수 있게 되고 의무공공기여 비율도 10%에서 2%로 낮추었다. 현재 시공사는 미정이고 건축심의 중이다.

신당9구역의 사업면적은 5,651평이며 지하4층~최고 15층, 용적률은 최대 250%까지 적용될 수 있고 임대세대가 없다는 장점이 있다. 토지등소유자는 177명이며 세대수는 총 500세대까지 증가할 예정이다. 재개발은 여러 다세대주택과 다가구주택 등으로 이루어져 기존 용적률을 알 수 없기에 기존 용적률은 보수적으로 160~200%로 잡지만 해당 구역은 기존부터 용적률 160%가 적용될 예정이라 120%로 잡았다.

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그래서 기존 연면적은 6,781평이고 최대 250%가 적용된 연면적은 14,127평이다. 임대주택은 없고 기부채납 10%(1,412평)를 가정하고 상가 300평을 가정하면 일반분양 면적은 5,634평이다.

공사비는 평당 1천만원으로 가정했다. 현재 건축심의 중이고 과거 3번이나 시공사 선정에서 유찰된 사례가 있다. 그 이유는 고도제한으로 인해 사업성이 나지 않았기 때문이다. 하지만 이제는 고도제한 제약이 완화되어 세대수를 300세대에서 500세대까지 증가할 수 있기에 사업성이 개선되었다. 시공사 선정 및 건축심의(교통영향성 평가, 환경영향성 평가)등이 끝난다면 사업시행인가가 시작된다. 사업시행인가 이후 관리처분인가가 되어서야 최종 공사비가 확정된다. 향후 3~7년 이내에 이주 및 철거가 가능할 것이라 보아 1천만원으로 가정했다.

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공사비는 지하층, 옥상, 커뮤니티, 정비기반시설 등을 고려하여 연면적에 1.7배하여 계산했다. 총 공사비는 2,402억이다. 기타사업비는 감리비, 철거비, 조합운영비, 국공유지매입비, 예비비, 금융비용, 감정평가비용 등이 포함되며 약 800억으로 가정했다. 총 비용은 3,202억이다.

신당9구역의 매물들을 보면 3,500만원~4,200만원 수준에 올라와있다. 거래된 매물도 올해부터는 4,200만원 이상이다.

공시지가를 보면 1억 5,900만원 수준이라 평당 1,400만원~2,000만원 정도라 프리미엄이 꽤나 많이 붙은 것을 알 수 있다. 프리미엄이 2배 정도는 붙어서 재개발 투자시 유의해야 할 것이다. 평당 1,800만원으로 가정하였고 보통 감정평가액은 공시지가의 1.2~1.6배 수준이기에 공시지가 × 1.4배를 하면 2,500만원으로 계산했다. 총 종전자산평가액은 1,708억이다.

총 수익은 조합원 분양수익 + 일반분양 수익 + 임대주택 수익 + 상가수익으로 이루어진다. 신당동의 경우 11년도에 지어진 청구E편한세상이 17억이며 1999년에 지어진 약수하이츠 32평이 무려 15억인데 평당 5천만원이다. 신당동은 신축 아파트가 매우 적기에 신당8구역이나 신당9구역이 생긴다면 기본적으로 평당 5천만원 이상은 될 것이다. 그래서 조합원 분양가는 평당 4,200만원으로 가정했고 조합원 분양수익은 2,848억이다.

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상가는 평당 4천만원으로 가정했고 상가 수익은 120억이다. 일반분양가는 평당 5,400만원으로 가정했는데 중구 신당동, 성동구 금호동 사이의 신축이란 희소성을 더했기 때문이다. 일반분양 수익은 3,042억이다. 총 수익은 6,010억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}이므로 1.64가 나온다. 엄청난 비례율이 나오지만, 종전자산평가액이 낮다보니 분담금은 크게 나온다. 분양가가 높기에 수익성이 높은데 앞으로 더 올라갈 수 있다. 서울 신축은 앞으로도 더욱 희귀해지고 이 입지가 좋을수록 철옹성처럼 가격은 공고히 유지된다. 만약, 나의 종전자산평가액이 6억 3천만원이라면 권리가액은 10억 3,300만원이다. 조합원 분양가 25평이 11억 2,500만원이므로 분담금은 9,200만원이다.