마포는 고가의 신축 아파트들이 많은 구로 조만간 성동구와 함께 토지허가거래구역으로 지정될 지도 모르는 곳이다. 토지허가거래구역은 정부에서 매도와 매수를 막는 곳으로 투기 및 집값 상승이 너무 과다하다고 여겨지는 곳이다. 최근 서울시장의 권한을 뛰어넘어 국토부에서 직접 토지허가거래구역으로 묶을 수 있게 되었다. 토지허가거래구역으로 묶인다면 정부에서 콕 찝어주는 부촌으로 이곳에만 사면 된다고 사실상 공표하는 것이나 마찬가지이다. 마포에는 염리동 재개발이나 공덕, 아현 재개발과 마찬가지로 노고산동의 재개발 구역도 지정만 된다면 부촌이 될 곳이다.

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오늘은 마포 노고산동 재개발 신통기획 정비구역 지정전 사업성 분석입니다.

노고산동은 마포의 법정동으로 대흥동, 서교동 산하로 신촌부터 서강대역 일대이다. 용산구 청파동과 더불어 서울에서 아파트 단지가 1곳도 없는 곳으로 신통기획에 여러 번 신청했으나 탈락의 고배를 마시고 최근에도 탈락했다. 노고산동 19-1번지 일대는 09년 재개발 예정구역으로 지정되었으나 13년 박원순 시장 때 경기침체를 이유로 정비구역에서 해제되었다. 그리고 19년도에 다시 재개발을 시작하기 위해 연번부여를 받았고 10%의 동의서를 제출하고 정비예정구역으로 지정받기 위해 노력했다.

하지만 19년도 말 주거정비지수 70점 미달로 재개발 정비예정구역에 적합하지 않다고 통보받았다. 20년 다시 정비구역으로 지정되기 위해 추진위원회가 설립되었고 이들의 노력으로 80%에 육박하는 동의율로 타당성 검토를 위해 마포구청에 접수하였다. 이후 21년 사전타당성 조사 및 도시관리계획 수립 후 용역계약을 마치고 사전조사에 착수할 수 있게 되었다. 하지만 마포구청으로부터 주민 동의율이 75%(72%였음)를 충족하지 못하였단 이유로 정비사업을 실시하기 어려울 수 있었지만 오세훈 시장으로 바뀐 뒤 민간 재개발을 추진하기 위해 재개발 정비사업 공모신청하였다.

24년~25년 신통기획에 공모신청하였으나 서울시의 심사조건에서 탈락하였다. 이유는 "신축 소유주 증가"로 인한 사업성 악화 및 노후도 감소 때문이었다. 노후도가 높았지만 재개발 구역 지정 전 신축 빌라 등이 많이 들어섰고 반대동의율도 신통기획 입안 취소 동의율인 25%에 근접하여 탈락하였다.

마포구 노고산동 재개발은 19-1번지 일대는 토지면적이 35,631㎡(10,797평)으로 토지등소유자는 511명이고 과거와 달리 토지면적이 감소했다. 이유는 동의율이 나오지 않기 때문이라고 하여 구역을 축소하여 재연번신청을 했다고 한다. 해당 구역은 2호선 신촌역과 이대역 사이에 위치하며 대신초, 창서초 등을 안고 있는 초품아이며 마포그랑자이 바로 옆에 있는 노후주거지이다. 마포그랑자이의 시세는 29억을 찍고 있는 아파트로 노고산동 재개발이 무사히 완료된다면 30억 클럽에 가입할 만한 입지이다.

노고산동 19-1번지 일대는 재개발 구역이므로 기존 용적률을 알 수 없다. 노후된 빌라나 다가구주택, 연립주택 등으로 이루어져있기 때문인데, 보수적으로 160~200%로 가정하므로 180%로 계산했다. 180%가 적용된 연면적은 19,434평이고 용도지역은 2종일반주거지역과 3종일반주거지역 등이 혼재된 곳으로 용적률을 최대 300%로 가정하면 32,391평이다. 임대주택은 10%(3,239평), 정비기반시설 5%(1,619평), 상가 500평으로 가정하면 일반분양 면적은 7,599평이다.

​아직 신통기획 후보지도 선정되지 못한 구역이기에 공사비는 평당 1,200만원으로 잡았다. 서울 평균은 846만원 수준인데, 해당 구역이 관리처분인가 후 공사비가 확정될 때 쯤이면 공사비가 엄청 오를 것이라고 판단했기 때문이다. 연면적은 정비기반시설, 커뮤니티, 옥상과 지하를 고려하여 1.6배 곱하였다. 총 공사비는 6,219억이다. 기타사업비는 철거비, 감리비, 국공유지매입비, 감정평가비, 금융비용, 예비비, 조합운영비 등이 포함되며 1,500억으로 가정했다. 총 비용은 7,719억이다.

정비구역이 지정된 이후 주민의견을 반영하여 어떤 건축안이 반영될 지 정한다고 한다. 노고산동 19번지-1일대는 신통에 몇 번이나 떨어지고 난 후 동의율을 맞추기 위해 추진위원장이 구역을 축소해 연번 신청했다고 한다. 그만큼 강성 반대자들로 인해 여론이 이리저리 흔들리는 사람들이 많아 재개발은 어렵다. 게다가 노고산동의 경우 종교시설 또한 많아 문제가 된다. 종교시설이 있다는 것은 골치가 아픈데, 그래서 존치구역으로 지정하고 가는 경우가 해결방법이다.

노고산동 재개발 일대는 상당히 높은 수준으로 매물이 형성되어 있다. 빌라들은 전용면적이 5평부터 평당 5천만원 이상으로 올라와있다. 해당 구역의 노후도도 높고 언젠가는 개발될 확률이 높아 매물이 높게 형성된 것이다. 공시지가는 3천만원~4천만원 수준이다. 그래서 공시지가는 3,500만원으로 가정하였고 감정평가액은 공시지가의 1.2~1.5배 수준이므로 1.3배하였다. 총 종전자산평가액은 8,842억이다.

총 수익은 조합원 분양수익 + 일반분양 수익 + 임대주택 수익 + 상가수익으로 이루어진다. 조합원 분양가는 평당 5,400만원으로 가정했다. 조합원 분양수익은 10,494억이다. 마포의 신축들을 보면 평당 7~8천만원 수준이고 현재 30억을 뛰어넘는 아파트들도 점점 생기고 있다. 그러므로 향후 노고산동이 재개발된다면 30억 클럽에 가입할 확률이 매우 높다.

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임대주택은 평당 1,500만원으로 가정하면 임대주택 수익은 485억이다. 상가는 평당 4,500만원으로 가정하면 상가수익은 225억이다. 일반분양가는 평당 6,300만원으로 가정했다. 6,300만원이면 32평의 경우 20억 160만원이고 25평은 15억 7,500만원이다. 이제는 앞으로 마포 핵심지의 경우 20억대의 분양가로 나올 수도 있을 것을 가정하였다. 일반분양 수익은 4,787억이다. 총 수익은 15,991억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}이므로 0.94이다. 조금 1에 못 미치는 비례율이지만, 분양가가 더 상승한다면 충분히 사업성이 더 좋아질 가능성이 있다. 만약, 나의 종전자산평가액이 25평짜리의 경우 11억 3,750만원이라면, 권리가액은 10억 6,925만원이다. 조합원 분양가가 평당 5,400만원이라면 25평의 경우 13억 5천만원이다. 분담금은 2억 8,075만원으로 준수한 수준이다.