행당동은 성동구에 위치한 동네로 재개발만 된다면 엄청난 인기로 경쟁률이 매우 높을 동네이다. 왕십리동과 성수동 사이의 동네로 한강뷰도 가능하고 교통도 편리한 곳이라 현재도 높은 가격대의 아파트들이 즐비하다. 최근 행당8구역이 새로운 도전을 시작했는데 예전 신통기획에서 탈락한 사례가 있지만 다시 신통기획에 선정되어 정비구역 지정을 목표로 하고 있다. 그래서 주민설명회도 열고 여러모로 열심히 준비 중이다.

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오늘은 행당8구역 재개발 신통기획 도전 사업성 분담금 분석입니다.

행당8구역은 성동구 행당동 300-1번지 일대로 약 65,000제곱미터(19,696평)이며 노후도는 무려 78.7%로 재개발의 필수 조건인 노후도 70% 이상과 면적조건인 1만제곱미터 이상을 충족했다. 재개발 조건에는 필수조건 2가지인 노후도와 면적조건과 호수밀도, 접도율, 과소필지는 3개 중 1개만 만족하면 재개발 구역을 지정할 수 있는 첫발을 내딛게 된다. 하지만 행당8구역은 21년도부터 시작했으나 고배를 많이 마셨다.

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21년 12월에 신통기획 선정에 도전했으나 당시 동의율이 44%로 동의율을 충족하지 못했다. 그 뒤 갑자기 22년 1월 토지허가거래구역으로 묶여 갭투자를 완전히 차단해버렸다. 23년 10월 동의서 연번 부여 요청했고 24년 8월에 다시 토지허가거래구역에서 풀렸다. 과거 미선정 사유를 보면, 구역계를 제척했으나 역시 사람들의 반대가 제일 심했다. 노후건축물 소유주는 그렇다쳐도 가끔 섞여 있는 준신축 사람들은 지금도 살기 좋은데 왜 개발을 하려고 하는가하고 반대를 했다.

이후 행당8구역은 25년 6월 26일까지 신규 입안제안이 제한되었다. 그리고 25년 8월 다시 연번 동의서를 부여받고 신통기획에 선정되기 위한 계획을 세웠다. 하지만 구역계가 더 넓어짐에 따라 상가들이 많이 포함되었다. 아시다시피 상가 사람들은 재개발에 부정적이다. 내가 지금 월세나 가게 수입 등으로 수익을 올리고 있는데, 개발이 시작된다고 하면 나의 수입원이 없어지기 때문에 악성 반대자로 돌아서게 된다.

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행당8구역의 입지는 5호선 행당역 역세권이고 2호선 왕십리역은 걸어가기는 멀지만 가려면 갈 수는 있다. 용적률은 거의 300%가 적용되어 1,800세대급의 아파트로 탄생한다. 성동구 왕십리 생활권과 청량리 생활권이고 CBD와 YBD 접근성이 뛰어나다. 최근 분양한 신축 아파트를 보면 라체르보 푸르지오써밋이 있는데 24평이 20억에 거래되고 32평 기준 22억을 뛰어넘는다. 행당8구역이 재개발되어 대단지 아파트로 탄생한다면 귀해지는 신축의 가치를 증명할 것이다.

행당8구역의 구역면적은 19,696평이고 용적률 300%가 적용하면 연면적은 59,088평이다. 재개발 구역은 재건축처럼 용적률이 적용된 것이 아니라 여러 빌라와 다가구 주택, 연립주택 등이 모여 있어 보통 평균적으로 160~200%이다. 이번에는 보수적으로 용적률 180%로 가정하여 계산했다. 그래서 기존 연면적은 35,453평이고 임대주택 15%(8,863평), 정비기반시설 7%(4,136평), 상가 1,000평을 가정하면 일반분양 면적은 9,636평이다.

​평당 1천만원의 공사비로 가정했다. 9.7 부동산 대책을 보면, 공공으로 공급을 늘린다고 하는데, 결국 임대주택은 흉물이 된다. 평생을 공공 매입 임대주택에 살 수도 없을 것이고 공공주택은 재건축이나 재개발도 어렵다. 그런데 알짜배기 자리에 민간주택이 아닌 공공주택을 놓는다면 그야말로 입지에 대한 손해이다. 이렇게 9.7 부동산 공급 전망을 보면 민간주택이 점점 더 귀해지고 노랑봉투법 등에 따른 공사비는 치솟을 것이다.

결국 입지가 좋은 곳만 재개발, 재건축이 되므로 입지가 상당히 좋은 행당동은 그래도 살아남을 확률이 높다. 공사비는 평당 1천만원으로 지하층, 옥상, 커뮤니티 등을 고려하여 연면적에 1.6배하여 계산했다. 총 공사비는 9,454억이다. 기타사업비는 철거비, 감리비, 인력운용비, 국공유지매입비, 예비비, 조합운영비, 금융비용, 세금 등이 포함된다. 기타사업비는 3천억으로 가정했다. 총 비용은 12,454억이다.

재개발에서 중요한 것은 속도이다. 속도가 늦어질수록 법인인 조합운영비가 증가하고 대출이자도 증가한다. 그래서 조합장은 속도를 빠르게 낼 수 있는 어느 정도 지식이 있는 열정적인 사람이 중요하다. 기타사업비를 낮추려면 또한 깨끗한 철거업체, 감리업체를 선정하는 것도 중요한데 뒤가 구린 곳과 하다간 소송전으로 시간이 소요되기 때문이다.

현재 행당동 아파트 시세를 보면 기본 10억이 넘는다. 서울숲 한신더휴, 서울숲리버뷰자이, 라체르보 푸르지오써밋, 대림 강변타운 등 평균 5천만원 이상이다. 행당8구역의 공시지가를 살펴보면 평당 2천만원~3천만원의 수준이다. 그래서 평당 2,500만원으로 가정하였고 감정평가액은 보통 공시지가의 1.2~1.6배이므로 1.3배하여 3,250만원으로 계산했다. 총 종전자산평가액은 11,522억이다. 여기에 현금청산액 1천억을 고려하여 12,522억으로 계산하였다.

수익은 조합원 분양수익 + 일반분양 수익 + 임대주택 수익 + 상가 수익으로 이루어진다. 조합원 분양가는 평당 5천만원으로 가정했는데 현재 서울 평균 일반분양가가 평당 6천만원인데 이는 외곽과 서울 강남3구 모두 포함했기 때문이다. 하지만 성동구는 마용성 중에 하나이며 행당동 역시 성동구 내에서 입지로는 탁월하기에 평당 5천만원으로 가정했다. 조합원 분양수익은 17,726억이다.

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임대주택은 평당 1,500만원으로 가정하면 임대주택 수익은 1,329억이다. 상가는 평당 4,500만원으로 가정하면 상가수익은 450억이다. 일반분양가는 서울 평균 분양가인 6천만원으로 가정했다. 하지만 극초기 구역이기에 현재 가정한 6천만원보다 더 높을 확률이 크다. 일반분양 수익은 5,781억이다. 총 수익은 25,286억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}이므로 1.02가 나온다. 나쁘지 않은 사업성인데, 이유는 성동구 행당동의 입지가 굉장히 좋기 때문이다. 물론 재개발이 실제로 일어난다면 이만한 가치의 아파트가 탄생하겠지만, 공급이 줄어들고 서울 내에선 신축 아파트 분양가도 계속 상승하여 감당할 수 있는 사람만 분양받을 수 있다. 이로써 이제는 서울 아파트를 가지고 있는 것만으로도 중산층이 되는 세상이 온 것이다.

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만약, 나의 종전자산평가액이 25평이라면 8억 1,250만원이고 비례율이 1.02이므로 권리가액은 8억 2,875만원이다. 조합원 분양가가 평당 5천만원으로 25평이면 12억 5천만원이므로 분담금은 4억 2,125만원이 나온다.