경기도 일산은 최초의 신도시 중 하나로 1기 신도시 분당과 함께 서울의 인구를 분산시키기 위해 조성되었다. 하지만 분당과는 너무 격차가 벌어졌는데, 서울 중심부와의 인접성과 일자리가 부족했기 때문이다. 그렇게 일산은 너무 넓은 땅에도 불구하고 입지 차이로 점점 죽어가고 있다. 고양은 창릉신도시 같은 3기 신도시까지 조성하려 하기 때문에 공급이 매우 많아 앞으로도 가격 상승이 어려운 것으로 보인다. 하지만 고양시 중에서도 DMC와 근접한 덕은 지구나 행신동 같은 경우는 미래가 나쁘지 않다.

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오늘은 일산 행신1-1구역 재개발 조합설립인가 완료 건축심의 준비 분담금 분석입니다.

행신1-1구역은 경기도 일산시 덕양구 행신동 222번지 일대로 소규모 주택 및 빌라들로 이루어진 곳이다. 이곳은 신축 아파트가 매우 부족한 곳이며 햇빛마을이라 불리는 곳으로 아쉽게도 역과는 거리가 멀다. 일산은 3호선의 혜택을 받는 곳인데, 3호선 혜택도 못 받고 경의중앙선도 멀어서 아쉬운 입지이다. 경의중앙선은 경의지옥선이라 불릴 만큼 배차간격이 길어 선호도가 떨어지는 노선이다. 이런 교통 불모지이기에 일산의 인기가 떨어지는 이유 중 하나이다.

일산은 과거 일산역이나 백마역 주위에 경기도 3대 학군으로 유명한 후곡마을 학원가가 있었다. 하지만 과거와 달리 그 명성이 많이 퇴색되었는데, 서울과도 멀고 학생인구도 많이 줄었기 때문이다. 그래도 아직 학원 수는 200개가 넘는 경기도 초대형 학원가로 밤이 되면 학원 셔틀버스로 출퇴근 시간대 강변북로급의 혼잡도를 보이기도 한다. 이렇게 아직 후곡마을 학원가가 유지될 수 있는 것은 단순히 일산 사람 뿐만 아니라 김포, 파주, 원당 등 다양한 지역의 사람들이 유입되는 것 덕분이고 사실상 일산 인구는 계속해서 감소하고 있다.

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일산동은 GTX-A나 인천 2호선 연장 등으로 여러 호재가 있었고 행신동은 대곡소사선 호재가 있었고 고양은평선 노선도 검토 중이다. 행신동은 일산동과는 멀지 않은 위치이고 집값이 저렴하여 갈아타기 좋은 동네이긴 하지만 바로 옆이 창릉 신도시라 대규모 공급이 일어난다면, 향후 재개발 사업의 속도에 제동이 걸릴 수 있다. 그렇지만 창릉 신도시가 계속 문화재가 발굴되는 등 공사 중단이 자주 일어나는 것이 변수이다.

행신1-1구역은 구역면적이 29,326㎡(8,886평)이며 재개발을 통해 지하 2층~지상 24층 높이의 10개 동 700세대를 짓는다. 용적률 247.9% 건폐율 24.79%로 2종일반주거지역 최대 허용 용적률이 적용된다. 시공사는 한양으로 입찰참여 제안서에 따르면 공사비는 철거비용을 포함하여 1,758억원으로 평당 639만원이다. 이와 함께 분담금 납부시점은 계약시 10%, 입주시 90%이며 착공시점은 2028년 3월로 예상하고 있다.

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재개발이기에 기존 연면적을 측정하기 어렵기에 150~200%로 적용하여 160%로 가정하면 14,217평이고 250%를 적용한 연면적은 22,215평이다. 임대주택 10%(2,215평), 기부채납 5%(1,110평) 상가 300평을 가정하면 일반분양 면적은 4,373평이다.

공사비는 639만원이라 하지만 공사비 상승을 고려하여 700만원으로 가정했다. 지하층, 커뮤니티, 정비기반시설 등을 고려하여 연면적에 1.5배하여 공사비를 계산했다. 총 공사비는 2,332억이다. 기타사업비는 감리비, 철거비, 조합운영비, 예비비, 세금, 현금청산비, 외주용역비 등이 포함된다. 보통 기타사업비는 총 공사비의 25% 정도이다. 특히, 국가가 소유하고 있는 국공유지 중 조합이 매입해야 하는 토지비용이 걸린다면 꽤나 시간이 오래 걸린다.

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외주용역비에는 감정평가수수료, 정비사업 전문관리용역, 소송 및 법무용역, 세무회계용역, 설계용역, 행정용역, 인허가비 등이 포함된다. 금융비용의 경우 이주비, 이자비용 등이 포함되는데 앞으로는 금리가 낮아지기에 이자비용 부담은 감소하지만 이주비 대출이 6억 이하로 막히기에 이건 향후 지켜봐야 한다. 기타사업비는 500억으로 가정하면 총 비용은 2,832억이다.

행신1-1구역의 매매가는 평당 1,000~1,800만원 수준으로 거래되고 있다. 공시지가는 400~1,000만원 수준이라 평균인 800만원으로 계산했다. 감정평가액은 공시지가의 1.2~1.5배 수준이라 1.3배하여 계산하면 총 종전자산평가액은 1,478억이다.

총 수익은 조합원 분양수익 + 일반분양 수익 + 임대주택 수익 + 상가수익으로 이루어진다. 22년 분양한 토당동대곡역롯데캐슬 엘클라씨가 32평 시세가 7억 8천만원인 것을 보면 평당 2천~2,400만원에 거래되고 있다. 분양가는 평당 1,800만원 수준이었기에 향후 공급이 늦어질 수 있다는 것을 고려하여 조합원 분양가는 평당 2,000만원으로 가정하면 조합원 분양수익은 2,843억이다. 임대주택은 평당 1천만원으로 가정하면 임대주택 수익은 221억이다.

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상가는 평당 1,500만원으로 가정하면 상가수익은 450억이다. 일반분양가는 평당 2,500만원으로 가정하면 일반분양 수익은 1,093억이다. 총 수익은 4,607억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}이므로 1.2이다. 감정평가액이 평당 1,040만원 수준으로 25평을 가지고 있다면 2억 6천만원이다. 권리가액은 감정평가액 × 비례율이므로 3억 1,200만원이다. 조합원 분양가가 평당 2천만원 수준으로 25평이면 5억이므로 분담금은 1억 7,800만원이다.