동작구 본동은 생각보다 모르는 사람들이 많다. 동작하면 흑석동과 노량진 뉴타운이 너무 유명하다보니 같은 한강뷰이지만 저평가되어 있다. 하지만 본동도 경사만 제외하면 생각보다 나쁘지 않은 입지이다. 본동은 노량진동과 흑석동 사이라 한강뷰가 가능하다. 게다가 노들섬 근처이며 9호선 노들섬역도 지나는 입지인데 그 유명한 아크로리버하임이 근접하며 래미안트윈파크가 본동의 대장아파트인데 무려 32평이 23억이다. 노량진동이나 흑석동에 비해 면적이 작기에 이슈가 없었지만 이제 개발이 시작된다.

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오늘은 동작구 본동 47번지 재개발 정비구역 지정 완료 사업성 분석입니다.

​본동은 흑석동과 노량진동 사이에 위치한 동네로 생각보다 좋은 동네이다. 면적이 작긴 하지만 노들섬이 건너편에 있으며 한강대교를 통해 용산으로 갈 수 있다. 흑석동은 뉴타운이 탄생하여 흑석자이, 아크로 리버하임, MARKHILLS, 흑석한강푸르지오, 디에이치켄트로나인 등 신축 아파트가 들어서자 한강뷰 + 9호선의 엄청난 입지로 탄생했다. 과거에는 공무원이 되기 위한 공시생이 모여드는 동네가 노량진이었으나 공무원의 인기가 떨어지고 그에 따른 월세 등을 얻지 못하게 된 집주인들은 차라리 새 아파트를 받는 것이 이득이라 판단했다. 그러면서 노량진뉴타운으로 한강뷰 + 9호선의 신축 아파트가 탄생하기 시작한다.

본동도 이에 힘입어 새롭게 개발을 시작하는데 대표적인 것이 본동 47번지이다. 본동 47번지 일대는 한강조망이 가능한 1,080세대의 아파트가 들어선다. 서울시는 제7차 도시계획위원회 수권분과위원회를 열고 본동구역 주택정비 공공재개발 사업을 시작한다. 정비계획 결정 및 정비구역 지정안을 수정가결하여 이제 추진위원회 측에서 조합설립을 위한 동의서를 걷고 있다.

본동 47번지 일대 재개발은 꽤나 경사가 높은 곳이고 구불구불한 골목길과 노후한 다세대, 다가구주택들이 많다. 이번 계획안에 따르면 1,080세대(임대 252세대) 규모의 아파트로 탄생하는데 특히, 서울시 2030 주거정비기본계획의 사업성 보정계수를 적용한 결과 분양세대수가 기존 750세대에서 828세대까지 증가하였다. 정비계획안에 따르면 지형의 고저차를 해결하는 지형순응형 단지 조성, 용도지역 상향, 열린 커뮤니티 단지 조성, 주변 공원을 조성하는 생태녹지축을 조성한다.

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특히, 본동의 고저차가 있는 큰 구릉지에는 친환경 설계로 고층동은 저지대에, 저층동은 구릉지에 배치하며 노들역에서 정비구역의 반대편까지 연결되는 직선형 통경축을 통해 도심과 한강, 용양봉저정공원까지 이어지는 개방감 있는 경관을 제공하고 어린이집이나 보행자 전용도로도 설치한다.

​본동 47번지 일대는 51,696㎡(15,665평)로 법적 상한용적률 292%까지 적용하여 최고 41층 아파트 규모로 짓는다. 대상지의 용도지역은 제1종일반주거지역, 제2종일반주거지역, 3종, 일반상업지역이 혼재된 곳이다. 기준 용적률은 204.9%, 허용용적률은 213%, 상한 용적률은 233%이다.

공공재개발은 법적상한용적률의 1.2배까지 인센티브를 받을 수 있다. 재개발이기에 기존 용적률을 알 수 없어 기존 용적률을 160~200%로 가정하여 200%로 잡았다. 그러면 기존 연면적은 31,330평이고 용적률 292%가 적용한 연면적은 45,741평이다. 임대주택 10%(4,574평), 정비기반시설 5%(2,287평), 상가 500평을 가정하면 일반분양 면적은 7,050평이다.

공사비는 평당 1,000만원으로 가정했다. 현재 840만원 수준이지만 현재 정비구역 지정 상태이기에 아직 조합설립인가, 사업시행인가, 관리처분인가, 이주 및 철거의 여러가지 단계가 남아 공사비가 증가할 확률이 높다. 그래서 공사비를 950만원으로 잡아 계산했다. 정비기반시설, 커뮤니티, 옥상, 지하층 등을 고려하여 연면적에 1.7배하여 공사비를 계산했다. 총 공사비는 7,775억이다.

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기타사업비는 철거비, 감리비, 예비비, 조합운영비, 금융비용, 세금, 국공유지 매입비, 현금청산비, 외주용역비, 제세공과금 등이 포함된다. 정비사업비 추정액과 분양수입 적정성을 검토하는 절차도 지나는데 사업추진표, 용역계약서 등을 제일 먼저 검토한다. 은행대출금리, 공사계약서, 정비사업비 내역서 등도 검토하여 과도하게 잡혔는지 점검해야 한다. 기타사업비는 2,500억으로 가정했다. 총 비용은 10,275억이다.

평당 1,600만원~2,200만원 수준의 공시지가를 보여준다. 현재 매물은 평당 7,000만원~1억 수준의 매물 수준이기에 2,000만원으로 가정했다. 보통 감정평가액은 공시지가의 1.2~1.6배 수준이라 공시지가 × 1.4배하여 평당 2,800만원으로 가정했다. 총 감정평가액은 8,772억이다.

총 수익은 조합원 분양수익 + 일반분양 수익 + 임대주택 수익 + 상가 수익으로 이루어진다. 조합원 분양가는 5천만원으로 가정했는데, 과거 흑석동 24년 분양가가 5천만원이었기 때문이다. 그래서 조합원 분양수익은 15,665억이다. 임대주택은 평당 1,500만원으로 가정하면 임대주택 수익은 686억이다. 상가는 평당 4,500만원으로 가정하면 225억이다.

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일반분양가는 평당 6천만원으로 잡았다. 현재 서울 신축 아파트 3.3㎡가 2천만원 수준이라 평당 6천만원 급이다. 그런데 해당 입지는 한강뷰 + 9호선 + 서울 정중앙에 위치하여 현재 분양가보다 더 높은 분양가로 형성될 확률도 높다. 일반분양 수익은 4,230억이다. 총 수익은 20,806억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}이므로 1.2이다. 용적률이 높게 상향되고 사업성 보정계수까지 적용된 만큼 높은 사업성을 보여준다. 하지만 해당 분양가가 실제로 적용될 지는 미지수이고 공사비나 기타사업비가 현재 예상한 것보다 더 높아질 수 있다. 그렇다면 비례율은 현재 예상했던 것보다 더 감소할 확률이 높다.

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만약, 나의 종전자산평가액이 7억이라면(평당 2,800만원에 25평) 권리가액은 8억 4천만원이다. 조합원 분양가가 25평이 평당 5천만원이라면 12억 5천만원이다. 분담금은 4억 1천만원이 나온다. 현재 한강뷰의 신축 아파트는 갈수록 더 귀해지고 6.27대책에도 불구하고 송파구와 강동구를 중심으로 한 신축 아파트가 30억을 넘고 있다. 파크리오나 올림픽파크포레온은 30억 이상 시세로 계약금을 지불했다는 이야기도 나온다. 그만큼 양극화는 커지고 신축은 점점 더 귀해지고 있다.