힐스테이트 e편한세상 문정은 송파구 문정동의 대단지 아파트로 1,265세대 이상의 14개동으로 2024년 입주하였다. 최초 공급일은 23년 11월인데 현재 나온 3가구는 불법행위에 의해 공급취소되어 새롭게 분양되는 아파트이다. 현재 시세가 31평 시세가 17억 이상이라 분양가인 10억 8천만원보다 무려 7억 이상이다. 문제는 9.7 부동산 대책으로 인해 규제지역의 LTV가 50%에서 40%까지 감소했다는 것이다.

​

오늘은 송파구 힐스테이트 e편한세상 문정 줍줍 시세차익 5억 이상 LTV40% 규제에 대한 포스팅입니다.

힐스테이트 E편한세상 문정은 송파구 문정동에 위치한 아파트로 바로 옆에는 가락동과 오금동이 있으며 그 유명한 올림픽훼밀리아파트가 문정에 있고 가락동에는 헬리오시티가 있다. 헬리오시티는 최근 30억 이상의 계약금을 줬다는 소리가 들리는 아파트이다. 문정동은 송파구 내에서도 강남3구로 포함되기는 어렵다고 하는데, 송파는 부분만 강남3구라고 평하는데 특히, 잠실과 신천동이 진짜 강남3구고 나머지는 애매하다.

하지만 가락동이나 문정동에도 신축 아파트들이 생기고 15억 이상 아파트들로 거래되면서 무시할 수 없는 동네로 성장했다. 힐스테이트 E편한세상 문정은 분양가가 7억부터 시작하여 11억 사이로 가격이 형성되었는데, 지금 보면 9억 이상 19억까지 거래되므로 기본 2억부터 최대 8억까지 시세차익을 올릴 수 있는 곳이다.

​

입지환경을 보면 이마트, NC백화점, 스타필드, 가든파이브, 문정근린공원, 장지공원, 송파둘레길 등 인프라가 잘 갖추어져 있다. 더블역세권으로 5호선과 3호선이 있긴 하지만 역세권이라고 하기엔 아쉬운 곳이다. 잠실역까지 8분, 강남역까지 23분 정도 소요되는 곳으로 강남과의 접근성도 편리한 곳이다. 초등학교는 인근의 문정초로 배정되고 도보로 7분 정도 걸리는 곳이기에 초품아라고 하기에도 아쉽다.

분양가가 7억 5천만원부터 시작하여 10억 9천만원까지 분양가가 형성되었다. 하지만 현재 송파구는 규제지역이기에 LTV가 40%까지 적용된다. 현금이 4억 5천만원부터 있어야 당첨되더라도 등기를 칠 수 있다. 과거엔 LTV 50%였으나 9월 7일 부동산 대책 이후 규제지역은 LTV가 50%에서 40%까지 줄어들었다.

23년 분양을 했을 때는 1순위 청약 경쟁률이 152대 1로 기록될 정도로 인기가 많았다. 입지는 솔직히 아쉽지만 시세차익만 고려하면 현금이 있다면 무조건 고해야 하는 단지이다. 분양가상한제가 적용되었기에 잠실 인근 단지에다 근처에 재건축이 많이 진행되기에 신축 아파트가 생기면서 시너지 효과가 발생할 것으로 보인다. 게다가 3가구 중 2가구가 세입자가 살고 있다. 3가구 중 1가구는 다자녀 특별공급이고 2가구는 일반공급이다.

49㎡의 분양가가 7억원 이상인데 각각 세입자의 보증금이 4억 9천만원과 5억원으로 형성되어 있다. 그래서 실제로 분양할 때 잔금으로 치러야할 금액은 3억원 대이다. 하지만 현재 규제지역 뿐만 아니라 수도권, 서울 지역은 조건부 전세대출이 불가능하지만 현재 세입자가 살고 있는 것은 잔금만 내고 가능하다.

그리고 1주택자의 경우 전세대출도 보증기관이나 은행 모두 상관없이 2억원까지로 규제가 되는데, 현재 서울 전세시장은 매물이 말라가고 가격이 계속 상승하고 있는데 전세를 2억까지 규제하는 것은 현실과 전혀 동떨어진 세상에 사는 사람이 만든 규제이다. 이제 1주택자의 경우 다른 지역에 갭투자해두고 지방에서 전세 살지 말라는 것인데, 이 대책을 짠 사람들 대부분이 서울에 갭투자하고 실제 거주는 전세로 사는 현실이라 내로남불의 끝판왕을 보여준다.