삼성물산에서 만드는 래미안 아파트는 대한민국 시공사 중 최고라 인정받고 있다. 커뮤니티나 조경, 외관, 품질 등 모두가 사람들을 만족시키며 삼성물산의 감리나 공사현장도 까다로운 관리로 이루어진다. 그만큼 엄청난 품질의 아파트를 만들기에 이미 만들어진 아파트가 재건축이 이루어지기는 어려울 수도 있다. 그래도 시간이 지나면 언젠가는 낡고 노후화가 된다. 그래서 현재 용인시 수지구 수지3구역에서 삼성래미안아파트2차를 재건축 추진하고 있다.

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오늘은 수지삼성래미안2차 수지3구역 재건축 정비구역 지정 실현가능한가 ?에 대한 포스팅입니다.

최근 용인시 수지구 수지3구역인 삼성래미안2차아파트가 정비구역으로 지정되었다. 25년 1월 수지3구역의 정비계획 수립 및 정비구역 지정안, 수지1택지지구 지구단위계획 결정 및 지형도면을 고시했다. 수지3구역은 풍덕천동 691-1번지 일대로 면적이 16,739㎡이며 용적률 최대 289%를 적용하여 최고 32층 높이의 아파트를 건설하려 한다. 기존에는 최고 18층 420세대였지만 재건축을 통해 446세대까지 늘리는데, 거의 1대1 재건축이라고 보면 되겠다. 수지삼성2차의 경우 비례율이 87%로 매우 낮은 편인데, 용적률도 기존 재건축 단지보다 높고 대지지분도 아쉽기 때문이다.

만약, 사업성 보정계수가 들어간다면, 감정평가액이 더 높아지게 되어 주민들의 분담금은 감소할 수 있다. 사업성 보정계수란 공시지가가 서울시 평균 공시지가 대비 낮을 경우 사업성 보정계수를 적용하여 용적률 인센티브를 늘린다. 하지만 사업성 보정계수가 적용된 곳은 아직 서울 중에서도 극소수라 경기도인 수지구에서 적용될 지는 미지수이다. 만약, 사업성 보정계수가 적용된다면 용적률 향상으로 비례율은 더 상승한다.

수지3구역은 삼성래미안2차는 신분당선 수지구청역 준역세권이며 경부고속도로, 용인서울고속도로가 인접하여 교통이 편리하다. 수지구청역 앞에는 학원가들이 즐비하여 수지구에서 가장 핫한 곳이기도 하다. 다만, 옛날 단지라 주차대수가 부족하다는 평을 받는다. 그리고 신분당선은 알짜배기 노선은 다 들리고 향후 용산까지 연장될 가능성은 있지만 신분당선은 민간노선이라 교통비가 비싸고 GTX-A노선인 보정역은 거리가 멀다.

공사비는 평당 850만원으로 가정했는데, 26~27년 조합설립인가가 목표이다. 하지만 3년 안에 조합설립이 안되면 정비구역 해지될 위험이 있다. 커뮤니티, 정비기반시설, 옥상, 지하층 등을 고려하여 연면적에 1.5배하여 계산했다. 총 공사비는 1,865억이다. 기타사업비는 조합운영비, 철거비, 감리비, 금융비용, 세금 등이 포함된다. 국공유지 매입이나 재건축 조합원 중 현금청산자를 위한 비용, 외주용역비, 제세공과금이 조합운영비에 포함될 수 있다. 이 모든 것을 포함한 기타사업비는 500억으로 가정했다. 총 비용은 2,365억이다.

현재 공시지가는 25평이 3억원 수준이다. 평당 1,500만원~2,100만원 수준이다. 그래서 평당 1,700만원으로 가정했다. 감정평가액은 공시지가 × 1.2~1.5배 수준이므로 1.2배로 가정했다. 총 종전자산평가액은 2,158억이다.

총 수익은 조합원 분양수익 + 일반분양 수익 + 상가수익 + 임대주택 수익으로 이루어진다. 근처 수지구청 롯데캐슬하이브엘의 34평 분양가가 14억이고 22년 준공된 주상복합 수지스카이뷰푸르지오의 경우 32평이 7억 9천만원이므로 거의 평당 3,500~3,700만원 수준이다. 그래서 조합원 분양가는 평당 2,800만원으로 가정했다. 조합원 분양수익은 2,963억이다. 임대주택은 평당 1,500만원으로 가정하면 임대주택 수익이 109억이다. 상가는 평당 3천만원으로 가정하면 상가수익은 90억이다.

일반분양가는 평당 3,500만원으로 잡았는데 아직 정비구역 지정 상태 밖에 안되었기에 향후 분양가 상승을 고려하여 높게 잡았다. 일반분양 수익은 1,057억이다. 총 수익은 4,219억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 총 종전자산평가액}이므로 0.85이다. 비례율이 낮은 편이기에 진입시 조심해야 한다. 1대1 재건축 수준이므로 조합원들이 거의 가져가는 재건축이다. 만약, 감정평가액이 평당 2,040만원이고 29평이면 5억 9,160만원이다. 여기에 비례율을 곱한 값이 권리가액이므로 5억 286만원이다. 조합원 분양가가 평당 2,800만원으로 25평이면 7억이므로 분담금은 1억 9,714만원이다.