9.7 부동산대책의 내용과 시사점

수도권 135만 가구 착공, 대출 축소

정부가 수도권에서 향후 5년간 총 135만 가구 착공을 추진
한국토지주택공사(LH)의 공공택지 직접 시행, 도심 유휴 부지 활용, 재건축·재개발 활성화 등의 카드를 총망라해 수도권의 주택 부족 문제를 해결하겠다는 계획
수요 억제를 위한 대출 규제도 더 강화
정부는 7일 부동산관계장관회의를 열고 이 같은 내용의 주택 공급 확대 방안을 발표
구윤철 부총리 겸 기획재정부 장관은 “6·27 대출 규제로 수도권 부동산 시장이 진정세를 보이고 있지만 주택 공급 여력이 녹록지 않아 대책을 마련했다”고 설명. 실제로 최근 10년간 수도권에서는 연평균 25만 8000가구가 착공했지만 공사비 상승이 본격화한 2022~2024년에는 평균 15만 8000가구만 삽을 떴음. 이 추세가 이어진다면 수도권은 매년 9만 2000가구의 주택 부족 사태에 직면하게 됨

* 6.27 대출 규제 : 1) 주택담보대출 한도 제한(수도권 및 규제지역 주담대는 최대 6억 원까지로 제한), 2) 다주택자 대출 금지 및 1주택자 조건 강화(2주택 이상 보유자는 신규 주담대 전면 금지, 1주택자도 기존 주택을 6개월 이내 처분), 3) 생활안정자금 목적 주담대 한도 및 금지(수도권 및 규제지역의 1주택자는 생활안정자금 목적 주담대 한도 최대 1억원으로 축소), 4) 대출만기 제한(대출 만기 30년 이내로 제한), 5) 소유권 이전 조건부 전세대출 금지(수도권 및 규제지역에서 전면 금지), 6) 신용대출 한도 제한(차주의 연소득 이내), 7) 가계대출 총량 관리 강화, 8) 생애최초 주택구입자 지원 축소(LTV 80% -> 70%, 정책대출한도 축소)

3년간의 공급 절벽을 극복하기 위해 정부는 내년부터 2030년까지 연평균 27만 가구, 총 134만 9000가구의 주택을 착공한다는 목표
연평균 부족 분 9만 2000가구 보다 1만 8000가구 많은 11만 2000가구가 추가로 공급되는 셈임
특히 공공택지 개발 방식을 ‘LH 직접 시행’으로 전환해 LH가 땅을 민간에 팔지 않고 직접 개발하도록 할 방침
동시에 비(非)주택 용지 용도 전환, 사업 속도 제고 등을 활용해 공공택지에서만 총 37만 2000가구 착공이 이뤄지도록 할 예정
공공택지 외의 물량으로는 재건축·재개발 등 도심지 주택 공급으로 36만 5000가구, 노후 시설 및 유휴 부지 재정비로 3만 8000가구, 신축 매입 임대 등 민간 공급 여건 개선으로 21만 9000가구, 민간 다가구·다세대 등 비아파트 사업으로 35만 5000가구를 착공할 계획
김윤덕 국토교통부 장관은 “인허가를 기준으로 공급 계획을 수립한 이전 정부와 달리 착공을 기준으로 삼았다”고 강조
한편 8일부터 무주택자의 규제지역(강남3구·용산구) 주택담보인정비율(LTV) 상한은 기존 50%에서 40%로 강화
1주택자의 수도권 전세대출 한도도 2억 원으로 일괄 축소

LH, 민간에 택지 매각 않고 직접 개발

정부가 7일 발표한 주택 공급 확대 방안의 골자는 공공을 통한 신속한 공급 확대
공사비 상승으로 인해 민간이 주도하는 정비사업 등이 속도를 내지 못하자 예산과 채권 발행을 통해 한국토지주택공사(LH)의 자금력을 지원하고, 이를 바탕으로 공급 물량의 공공 비중을 늘리고 공급의 속도를 높이는 방식
정부가 수도권 공공택지를 LH가 직접 시행하겠다고 밝힌 것이 대표적. LH는 택지를 조성해 민간에 매각하는 역할에 집중해왔음. 문제는 택지 소유가 민간에 넘어간 후 주택 공급이 지연되면서 공급에 차질이 빚어졌다는 점임. 공사비 상승으로 수익성이 악화되자 택지를 매입한 민간 시행사가 금융 비용만 부담하며 착공 일정을 미루면서 주택 공급이 원활히 이뤄지지 않았기 때문
LH가 직접 시행에 나서면 택지 조성과 착공 사이의 시차가 상당 부분 줄어들게 됨
국토부 관계자는 “LH가 조성한 택지를 민간이 매입하더라도 금융 여건 등에 따라 착공하지 않고 방치하는 경우도 많아 용지 매각이 바로 주택 공급으로 이어지지 않았다”며 “LH가 직접 시행할 경우 주택 공급 속도가 빨라질 것”이라고 설명
LH의 직접 시행을 통해 공급되는 물량은 6만 가구. 이에 더해 정부는 ‘LH가 조성한 주택 용지는 민간에 매각하지 않는다’는 원칙을 법에 명문화할 방침. 아울러 정부는 LH가 소유한 주택 용지의 용적률을 상향하고 비주택 용지의 경우 주거 용지로 조성해 1만 5000가구의 신규 착공 물량을 확보할 예정. 또 수도권 공공택지의 사업 속도를 높여 4만 6000가구를 추가 착공하기로 했음. 공공택지 보상 착수 단계를 지구 지정 후에서 지구 지정 전으로 조기화하고 이주와 철거 지원 대책을 바탕으로 2년 이상의 사업 기간을 단축하는 방식
국토부 관계자는 “당초 2030년까지 25만 1000가구의 착공이 예상됐다”며 “LH 직접 시행, 공공택지의 용적률 상향, 비주택 용지의 주택 용지 전환 등으로 총 37만 2000가구의 착공을 추진하겠다”고 강조
수요자들의 선호도가 높은 도심 공급을 위해 도심 내 노후 공공 청사와 유휴 부지 등 국·공유재산을 활용한 주택 공급에 주력
우선 노후 공공 청사와 국유지 재정비 등으로 2만 8000가구를 착공. 국토부 관계자는 “준공 30년이 도과된 공공 청사와 유휴 국·공유지는 범부처 심의 기구가 복합개발의 필요성을 검토하도록 의무화하겠다”고 말했음
아울러 미사용 학교 용지, 폐교 부지를 활용해 3000가구, 도심 내 유휴 부지를 활용해 4000가구가 추가로 공급
도심 내 유휴 부지로 거론 된 곳은 △성균관대 야구장(1800가구) △위례 업무 용지(1000가구) △한국교육개발원(700가구) △강서구청 가양동 별관(558가구) 등
이 밖에 정부는 철도 관련 부지를 복합개발해 1인 가구와 청년 특화 주택 등을 건설하고 대학 유휴 부지 등에 여러 대학의 학생들이 이용할 수 있는 연합 기숙사를 5년간 수도권 내 4개소(개소당 수용 인원 500명)를 공급할 방침
공공 정비사업 방식 중 하나인 도심복합사업 등 정비사업 활성화를 통한 공급 대책도 발표됐다. 정부는 현재 사업이 지지부진한 공공 도심복합사업의 제도 개선을 통해 수도권에 2030년까지 5만 가구를 착공할 방침. 도심복합사업은 그간 LH가 주로 서울 위주로 사업을 추진해왔는데 수도권 지방자치단체로 제안·공모를 확대해 신규 후보지를 발굴하고 지자체와 지방공사의 참여를 통해 사업을 활성화한다는 것임. 이를 위해 ‘용적률 1.4배 완화’ 규정을 3년간 한시적으로 기존 역세권에서 저층 주거지 유형으로 확대하고 지구 지정과 사업 승인 등 추진 단계별 절차 또한 개선
1기 신도시 정비사업은 지난해 선도지구의 경우 공모 방식으로 사업 대상 단지를 정했으나 앞으로는 주민 제안 방식을 전면 도입
도심 내 방치된 빈집 정비를 위해 ‘빈집정비촉진지역’을 제정. 이를 통해 용적률·건폐율 등 인센티브를 제공하고 도심 내 소규모 주택 정비사업의 사업 요건 역시 완화할 방침
정부는 상황을 지켜본 후 추가적으로 공급 대책이 필요할 경우 수도권 신규 택지 후보지를 발표하기로 했음. 김윤덕 국토부 장관은 “주요 공공택지지구에서 적기에 분양을 추진하고 중장기적으로 안정적 공급이 가능하도록 수도권 신규 공공택지 3만 가구 발표도 검토하겠다”고 설명

전세대출한도 2억으로 제한

6·27 대책 시행 직후 3분의 1토막이 났던 가계대출 증가 폭이 다시 확대되자 이재명 정부가 또다시 대출 규제 카드
8일부터 규제지역의 담보인정비율(LTV)이 40%로 강화되고 수도권 지역 내 주택 매매 및 임대업자의 주택담보대출이 전면 금지. 1주택자의 전세대출 한도도 평균 6500만 원가량 줄어듬. 전문가들은 최근 일부 지역의 주택 가격 상승세가 지속하면서 정부가 부동산 불안정 시 추가적인 대책을 꺼낼 수 있다는 일종의 경고 차원으로 보고 있음
금융위원회가 7일 내놓은 ‘대출 수요 추가 관리 방안’을 보면 서울 강남3구(강남·서초·송파)와 용산구 등 규제지역의 LTV가 현행 50%에서 40%로 10%포인트 낮아짐. 비규제지역은 기존 70%가 유지. 금융위는 “강남3구와 용산의 12억~15억 원대 주택을 타깃으로 한 규제”라고 설명했다. 이미 주담대 상한 6억 원이 적용되고 있는 만큼 그 바로 아래 주택에 대한 대출 규제를 강화하겠다는 의도. 금융계의 한 관계자는 “수도권 주담대 한도가 6억 원에 묶여 있고 3단계 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR)까지 더해져 규제지역의 체감 LTV는 20~30% 수준”이라며 “집값이 더 꿈틀대면 대출 규제를 더 강화하겠다는 의미로 보인다”고 설명
1주택자의 전세대출 한도도 최대 1억 원까지 축소. 수도권 기준 1주택자에게 △서울보증보험(SGI) 3억 원 △주택금융공사(HF) 2억 2000만 원 △주택도시보증공사(HUG) 2억 원까지 전세대출이 나왔는데 8일부터 한도가 2억 원으로 통일된다. 보증 3사에서 전세대출을 받은 1주택자의 30%(약 1만 7000명)가 영향권에 들 예정으로 이들의 평균 대출액은 6500만 원 감소할 것으로 전망. 특히 1주택 기준은 전국이어서 지방에 주택이 있으면 1주택자로 간주돼 이번 대출 제한을 적용받게 됨. 만약 전세대출 이용자가 만기를 연장할 경우 최초 임대차 계약일이 정책 발표일인 7일보다 앞서면 종전 한도까지 대출을 받을 수 있음음
전세대출 규제는 이제 시작. 금융위에 따르면 전세대출 규모는 지난해 말 현재 200조 원 수준이다. 금융위는 “전세대출이 너무 손쉬웠다는 많은 지적이 있는데 정부도 책임에서 자유롭지 않다. 뼈아프다”며 “이번 전세대출 한도 축소는 수도권·규제지역 내 1주택자들에게만 적용되지만 전세대출에 DSR을 적용할 경우 인천의 빌라 전세금 5000만 원을 빌리는 사람에게도 영향을 주게 된다”고 강조
수도권·규제지역 내 주택을 담보로 하는 주택 매매 및 임대사업자의 LTV는 0%로 제한. 서울 지역에서 사업 목적으로 주택을 매입하는 사업자들에 대한 대출길을 봉쇄한 것. 기존에는 마포구 등 서울시 비규제지역에선 60%의 LTV가 적용
시장에서는 세입자의 전월세 비용 부담을 키울 수 있다는 우려가 제기. 비아파트 매입 수요 감소가 장기적으로 임대주택 공급 위축을 초래할 수 있다는 것. 박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “다세대주택은 머물렀다가 떠나는 시장으로 사업자에 대한 대출 제한은 향후 임대인의 감소로 이어질 수 있다”고 지적
정부는 규제 목적이 ‘가계대출 우회 수단 차단’에 있다고 설명. 등록이 매우 간단한 임대사업자 제도의 빈틈을 악용해 시세차익을 거두려는 일부 층을 제약하는 데 목적이 있는 것으로 충분한 예외 사항을 마련했다는 것. 정부는 임대주택 공급 위축, 전월세 인상과 같은 부작용 발생 가능성을 감안해 임차보증금 반환 목적의 대출과 신규 건설된 주택을 담보로 최초 취급하는 대출 등에는 종전 규정을 적용할 계획
은행권에도 경고 메시지가 재차 전달. 정부는 주택 관련 대출을 취급할 때 주택금융신용보증기금에 출연해야 하는 출연 요율을 주담대 금액과 연동시키기로 했음. 평균 주담대 금액 대비 개별 대출액이 큰 경우에는 요율을 인상하고 낮으면 깎아주는 방식임. 이는 내년 4월부로 시행
추가 규제도 예고. 금융위는 “전세대출과 정책 모기지에 대해서도 DSR을 적용해야 된다는 당국의 생각은 확고하다”며 “전세대출 보증 공급 및 보증 비율 축소 등도 시장 상황을 보며 검토하겠다”고 강조했다.

<시사점>

2025년 9월 7일 발표된 부동산 대책을 요약하면 다음과 같습니다.

1) 2030년까지 수도권에 총 135만 가구 공급. 연간 27만 가구 착공 추진

2) LH가 공공택지를 민간에 매각하지 않고 직접 건설

3) 대출 규제 강화 : 규제지역 LTV 상한을 기존 50%에서 40%로 축소, 주택 매매 및 임대사업자 담보대출 전면 금지, 1주택자의 수도권-규제지역 전세대출 한도를 일괄 2억원으로 제한

4) 부동산 시장 감독 강화 : 부동산 시장감독원 신설 등

정부의 비교적 강력한 부동산 대책이 공표되었습니다. 이번대책에서 LH 직접시행, 착공 기준 관리 등이 눈길을 끌고 있습니다. LTV 규제 강화와 전세대출 상한 조정은 늘어나는 가계대출 관리를 효과적으로 차단할려는 시도로 보여집니다.

이러한 중장기적 공급확대 계획은 실수요자에게는 기회가 될 수 있지만, 다른 한편으로 수요자의 자금계획에 차질을 야기할 수도 있겠습니다.

이번 정책은 문재인 시절의 부동산 대책 실패를 감안해 설계된 것으로 분석됩니다. 문재인 정부 시절 집값을 잡기 위해 다양한 부동산 대책을 수립 시행했지만 오히려 부동산 상황을 더욱 악화시킨 전례가 있습니다.

이번 이재명 정부의 부동산 대책은 문재인 정부의 부족한 부분이었던 실행력에 초점을 두고 있습니다. 아무리 좋은 계획이라도 제대로 시행이 안되거나 지체되면 정책효과를 발휘하기 어렵습니다. 이번 부동산 대책의 성패 여부는 속도라고 보여집니다. LH를 중심으로 빠르게 주택이 공급된다면 부동산 안정에 도움이 될 것으로 전망됩니다. 만일 주택 공급이 늦어지면 문재인 정부의 실패를 되풀이할 가능성도 없지 않습니다.