울산 남구 대장은 단연코 옥동의 아파트이며 옥동은 울산에서 가장 학원들이 많아 학군이 가장 좋다. 학성중, 서여중을 포함하여 과거 평준화가 되기 전 가장 우수했던 학성고가 있다. 친구 따라 강남 간다고 친구들의 수준이 공부를 열심히 하고 착하다면 그 영향을 많이 받는 것이 청소년기의 학생들이다. 그래서 좋은 학군과 성적에 대한 높은 관심도를 가진 친구들이 많은 곳이 옥동이기에 학부모들이 가장 이사 오고 싶은 곳이 옥동이다. 그런 옥동이 근접한 신정동의 경우도 옥동 학군을 이용할 수 있어 인기가 많다.

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오늘은 울산 남구 B01 재개발 조합설립 추진 중 사업성 분담금 분석입니다.

울산 남구 B01은 신정동에 위치하며 옥동과 근접하다. 과거에 B01은 재개발 구역이었으나 06년도 국제 금융위기로 인해 부동산 경기가 급격히 침체됨에 따라 사업이 중지되었다. 그러다 부동산 경기가 살아나고 노후화가 심해지면서 다시 재개발을 추진하기 시작했다. 22년 B01구역은 정비예정구역으로 지정된 후 새롭게 추진위원회를 구성하고 구역 지정 절차에 돌입했다. 추진위 측에선 해당 구역이 주민동의율 66.7%를 달성했다고 밝히며 준공 40년 이상의 저층 아파트와 빌라, 단독주택들로 이루어져 있어 재개발이 시급하다고 말하였다.

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B01구역은 1,533세대 11개동 규모로 탄생하며 태화강과 태화강 국가정원이 가까우며 대부분 평지이며 남쪽은 일부 경사가 있다. 울산은 지하철이 없고 대부분 버스나 자가용을 이용한다. 중구 우정동이 태화강 바로 건너 있으며 남산이 바로 옆에 있어 자연환경적으로는 최상의 입지를 자랑한다. 하지만 도로 옆이기도 하고 옥동 학원가를 이용하려면 도보가 아닌 자동차 및 버스 등의 이동수단이 필요하다.

남구 B01의 경우도 22년 정비구역 신청을 했지만 25년이 되어서야 재개발에 따른 도시계획위원회의 심의를 개최, 통과되었다. 해당 구역의 사업면적은 28,207평이며 용도지역이 2종일반주거지역, 일반상업지역, 준주거지역, 역사문화보전지구(태화강 국가정원 근접)로 혼재되어있다. 종상향에 대한 이야기는 없으므로 최대 허용 용적률 250%로 계산하였고 재개발 구역이기에 기존 용적률을 알 수 없으므로 160~200%로 가정하여 180%로 계산했다.

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기존 연면적은 50,772평이고 용적률 250%가 적용된 연면적은 70,517평이다. 여기에 임대주택 7%(4,936평), 기부채납 10%(7,051평), 상가 500평을 가정하면 일반분양 면적은 7,258평이다.

​공사비는 평당 800만원으로 잡았다. 지방 평균 공사비가 760만원 수준이고 공사비가 서울(840만원 이상)과 달리 조금 저렴하지만 아직 정비구역 지정 단계 밖에 안되었기에 앞으로 인플레이션으로 인해 오를 가능성을 고려하여 평당 800만원으로 계산했다. 옥상, 커뮤니티, 정비기반시설, 지하층 등을 고려하여 연면적에 1.5배하여 공사비를 계산하면 8,462억이다.

기타사업비는 철거비, 감리비, 조합운영비, 금융비용, 예비비, 세금 등이 포함된다. 철거비나 감리비는 지방, 서울과 관계없이 요율에 정해진 대로 비용이 청구된다. 그래도 지방은 서울, 수도권과 달리 이주비 같은 대출에 제한이 없다. 그래서 기타사업비는 2천억으로 가정했다. 총 비용은 10,462억이다.

현재 매묻들은 평당 1천만원 수준으로 거래되고 있다. 공시지가를 살펴보면, 평당 500만원~1,500만원 수준이다. 그래서 평당 900만원 수준으로 공시지가를 계산했다. 보통 감정평가액은 공시지가의 1.2~1.5배이므로 감정평가액은 공시지가 × 1.2배하였다. 총 종전자산평가액은 5,483억이다.

총 수익은 조합원 분양수익 + 일반분양 수익 + 임대주택 수익 + 상가 수익으로 이루어진다. 울산 남구 신축들의 시세가 평당 3천만원 수준을 보이고 있다. 문수로대공원 에일린의뜰이 34평이 10억 이상, 아르티스 33평이 9억 수준이라 2,800~3,300만원 시세를 기록하고 있어 조합원 분양가는 평당 2,500만원으로 가정했다. 조합원 분양 수익은 12,693억이다.

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임대주택은 평당 1천만원으로 가정하면 임대주택 수익은 493억이고 상가는 평당 3,000만원으로 가정하면 상가수익은 150억이다. 일반분양가는 평당 3,500만원으로 가정했는데 이는 아직 정비구역 지정 단계 밖에 안되어 10년 이상 남은 단계이기에 앞으로 분양가가 오를 확률이 매우 높기에 평당가를 높게 잡았다. 일반분양 수익은 2,540억이다. 총 수익은 15,822억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}이므로 0.97이 나온다. 만약, 나의 종전자산평가액이 평당 1,080만원 수준으로 32평을 가지고 있다면 3억 4,560만원이다. 권리가액은 3억 3,352억이다. 조합원 분양가가 평당 2,500만원 수준이면 32평이 8억이므로 분담금은 4억 6,648억이 나온다. 일반분양가가 더 높아져 분양수익이 증가한다면 비례율은 올라가겠지만 지방 특성상 현재 건설사 도산 및 미분양 문제로 인해 공급이 어려워보인다. 그래서 부동산 경기가 다시 살아날 때까지 해당 개발구역은 시간을 지연시킬 수 밖에 없다.