동작구하면 사당동, 흑석동, 노량진동, 본동 등 여러 동네가 있지만 아크로 리버하임과 흑석자이로 유명한 흑석동은 과거와 다르게 천지개벽한 동네이다. 입지가 좋다면, 언젠가 새로 탄생한다는 것을 보여주는 동네이다. 한강뷰와 9호선을 지닌 흑석동은 어마무시한 잠재력을 가지고 있었고 그 잠재력이 재개발로 태어났다. 본동 역시 현재는 저평가되어있지만 9호선과 한강뷰, 인접한 흑석동에 의해 개발압력이 높다. 그렇게 주변이 새롭게 탄생하면서 그곳에 사는 사람들은 개발되는 것을 두눈으로 목격하고 새롭게 개발된 곳처럼 개발되기 원한다.

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오늘은 흑석동 가칭 흑석10구역 재개발 구역지정 전 사업성 분담금 분석입니다.

25년 서울시 제3차 주택재개발 후보지 선정위원회에서 결정된 것이 바로 신대방동, 흑석동, 상도동 일대이다. 신통기획은 재개발, 재건축 사업의 속도를 높이기 위해 서울시가 공공성과 사업성의 균형을 이룬 가이드라인을 제시하며 각종 계획수립과 인허가에 걸리는 시간을 줄인다. 가칭 흑석10구역은 흑석동 204-104 일대로 자연경관지구 등을 고려한 사전타당성 용역을 진행했으며 향후 주변의 주택사업과 연계한 기반시설을 조성할 예정이다.

흑석10구역은 존치구역인데 이유는 사업성이 떨어졌기 때문이다. 도시규제지역 정비사업에서 1단계 종상향을 통해 공공비율을 15%에서 10%로 완화한다. 해당 조치로 흑석10구역은 사업성이 낮은 것을 개선하며 기존 통합심의 대상에 소방 성능 위주 설계평가와 재해영향평가 심의도 포함시켜 속도를 높인다. 기존에는 소방과 재해 분야는 별도로 심의를 받아야하기에 복잡하고 시간이 오래 걸리는 원흉이었다. 이렇게 소방 및 재해분야가 함께 포함된다면 2개월 이상 속도가 단축되는 장점이 있다.

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흑석10구역은 면적이 총 45,882㎡(13,903평)이며 토지등소유자는 918명으로 꽤나 많은 편이다. 용도지역은 제1종, 2종주거지역이 혼재되어 사업성이 낮다고 평가받는 곳이었다. 그런데 이번에 종상향이 가능해졌다. 흑석역과는 거리가 약 700미터로 너무 멀지도 그리고 너무 가깝지도 않은 느낌이다. 현재는 후보지이고 재개발 구역으로 확정되지 않았으므로 주의해야 한다. 만약, 공공재개발로 진행되는 경우 임대비율이 얼마만큼 기여하는지 주시해야 하는 곳이다.

흑석10구역의 사업면적은 13,903평이고 용도지역이 제2종일반주거지역까지 상향된다고 가정했다. 최대 250%의 용적률을 받는다고 가정하고 기존 용적률은 측정할 수 없으므로 160%로 가정했다. 기존 연면적은 22,244평이고 최대 용적률 250%를 적용할 경우 연면적은 34,757평이다. 임대면적은 10%로 3,475평으로 가정하고 상가는 500평으로 가정하면 일반분양 면적은 8,538평이다.

공사비는 평당 1,200만원으로 가정했는데, 만약, 공공재개발일 경우 공사비는 감소할 것이다. 하지만 아직 정비구역 지정조차 되지 않은 후보지이므로 실제로 진행될 것인지 안 될 것인지도 미지수인 상태이다. 공사비는 1,200만원으로 가정했지만 이보다 더 높아질 수 있는데, 현재 인플레이션이 심화되면서 물가가 상승하는 것을 보면 확실히 높아질 수 밖에 없다.

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지하층, 옥상, 커뮤니티, 정비기반시설 등을 고려하여 연면적에 1.7배하여 공사비를 계산했다. 총 공사비는 7,090억이다. 기타사업비는 감리비, 철거비, 금융비용, 세금, 예비비, 조합운영비 등이 포함되며 3,000억으로 가정했다. 총 비용은 10,090억이다. 공공재개발로 진행된다면 다소 세금이나 금융비용 등이 감소할 수 있다. 대신, 공공으로 개발하는 만큼 임대주택 비율이나 기부채납 비율이 올라갈 수 있고 이렇게 진행된다면 결국 일반분양이 줄어들어 사업성이 줄어들어 사업비나 공사비가 낮아진다해도 결국 쌤쌤이다.

해당 구역의 매물은 거의 없다. 최근 거래된 결과를 보면 평당 3천~4천만원을 기록하고 있다. 공시지가는 평당 1천만원~1,500만원 수준인 것을 알 수 있다. 그래서 공시지가는 평당 1,200만원으로 가정하였고 감정평가액은 보통 공시지가의 1.2~1.5배이므로 1.3배(1,560만원)하여 계산하였다. 총 종전자산평가액은 3,470억이다.

총 수익은 조합원 분양수익 + 일반분양 수익 + 상가수익 + 임대주택 수익으로 이루어진다. 현재 흑석동 신축 아파트들을 보면 보통 20억에 가까운 시세를 보여준다. 실거래가가 20억이 조금 안 되지만 매물들은 20억 이상들이다. 조합원 분양가는 평당 4천만원으로 가정했는데, 아직 개발 시작조차 안 되고 재개발 후보지에서 취소될 수도 있으니 높게 가정했다. 조합원 분양 수익은 8,897억이다.

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임대주택은 평당 1,500만원으로 가정하면 임대주택 수익은 521억이다. 상가는 평당 4,500만원으로 가정하면 상가수익은 225억이다. 일반분양가는 평당 5,000만원으로 가정했는데 평당 5천만원이면 34평이 17억이고 25평은 12억 5천만원 수준이다. 일반분양 수익은 4,269억이다. 총 수익은 13,912억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}이므로 1.1이다. 만약, 나의 종전자산평가액이 5억이라면 권리가액은 5억 5천만원이다. 조합원 분양가를 평당 4천만원으로 가정한다면 25평이 10억이므로 분담금은 4억 5천만원이 나온다. 현재 존치구역에서 벗어나 정비구역으로 지정받기 위해 노력 중이지만 언제 반대파나 여러 비대위로 인해 구역해지가 될 수도 있으니 주의해야 할 곳이 가칭 흑석10구역이다.