거여마천뉴타운은 송파구의 바닥인 거여동과 마천동 일대를 재개발로 싹 바꾸는 개발이다. 강남3구에 위치한 최초이자 유일한 뉴타운이며, 인근 위례신도시보다 입지가 좋다는 평을 받는다. 5호선 거여역, 마천역이 근처이기에 역세권에 위치하면서 위례신도시는 물론 송파구의 인프라를 같이 쓸 수 있다. 뉴타운 초기 계획된 위례트램이 마천역으로 이어지기에 위례신사선을 통한 강남 접근성이 뛰어날 것으로 기대했으나 GS건설 측에서 위례신사선 사업을 포기하면서 불투명한 노선이 되었다.

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마천5구역은 미래에 2천세대 이상의 대규모 아파트로 태어날 예정이고 24년 신통기획 정비사업 등 수권소 위원회를 개최하고 재개발 사업에 대한 재정비촉진계획, 경관심의안을 수정가결했다. 오늘은 거여마천뉴타운 마천5구역 정비구역지정 완료 신통기획 사업성 분담금 분석입니다.

마천5구역은 서울 송파구 마천동 45일대의 106,514㎡(32,276평) 규모로 재정비촉진지구 내에 위치한다. 촉진지구 내 다수의 재개발사업이 진행, 완료되면 더욱 낙수효과가 기대되는 곳이다. 향후 성내천 복원예정까지 잡혀있어 연계 발전이 용이한 곳이며 가로공원, 산책로를 조성하고 성내천 변으로는 20층 이하의 중저층 배치를 통해 수변 조망이 최대한 확보하도록 계획했다. 250% 이하의 용적률을 적용하고 "수변특화" 단지, 보행안전 및 생활 서비스 기능 확충 등의 다양한 계획을 수정변경했다.

마천5구역은 북측 초등학교 입지에 따른 높이 제약이 있고 구역 내 높은 국공유지 비율에 따른 기부채납 증가 등의 제약 조건이 있다. 하지만 신통기획으로 기획하여 이런 제약 조건에 따른 의무 공공기여 부담을 낮추고 최고 39층까지 층수완화를 통해 사업성을 최대로 확보하려고 한다.

현재 마천5구역의 공람안에선 추정 비례율이 99%이며 총수입은 1조 8,054억이고 총지출은 1조 550억원으로 추진위원회 측에선 예상하고 있는 바이다. 하지만 이보다 총 지출은 더 증가할 수 있다. 현재 정부의 기조가 "확대재정"의 성향을 보인다. 정부의 26년 예산안은 전년도 대비 8.1%, 29년까지 연 4%씩 총 지출이 상승할 예정이다. 국고채 규모는 26년 1,415조에서 29년 1,788조까지 상승할 것으로 예상한다.

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그 결과로 이어지는 것은 당연히 "인플레이션"이다. 이미 전 국민에게 소비쿠폰이 뿌려지고 그에 따른 생필품 가격이 상승하였다. 확대재정의 상당부분이 지역화페, 생필쿠폰 등 단순히 소비를 자극하는 이벤트인 만큼 인플레이션은 피할 수 없고 이는 후에 공사비 및 인건비 상승을 자극시킨다.

마천5구역의 사업면적은 32,276평이며 이 중 기부채납을 7,237평을 하고 남은 25,039평에 아파트 및 상가를 짓는다. 용적률이 250%가 적용되며 건폐율 30%, 지하 3층~지상 39층으로 임대 408세대, 총 세대수 2,041세대 규모로 예상한다. 재개발 구역이기에 기존 용적률을 알 수 없기에, 보통 160~200%로 가정하는데, 180%로 잡았다. 기존 연면적은 45,070평이고 임대주택은 10%(4,507평), 상가는 1,000평으로 가정하면 일반분양 면적은 12,020평이다.

비용은 평당 900만원으로 가정했는데, 현재 서울시 평균 공사비가 840만원 수준이다. 하락장이고 냉랭한 지방의 경우 아직 부동산 공사비가 750만원 수준인데 비해 서울은 다른 어떤 곳보다 개발구역도 많고 실제로 공급이 부족해 여러 사업이 진행 중이다. 현재 평당 900만원으로 가정했는데, 잘하면 향후 3년 이내에 1천만원까지 상승할 가능성도 있다. 공사비는 지하층, 커뮤니티, 여러 인프라들을 고려하여 연면적에 1.7배하여 계산했다. 총 공사비는 4,938억이다.

기타사업비는 설계비, 감리비, 철거비, 조합운영비, 예비비, 금융비용, 세금 등이 포함된다. 초기 사업장이기에 기타사업비는 총 1,500억으로 가정했다. 총 비용은 6,438억이다. 설계비와 감리비는 건축사법에 의해 국토교통부 고시에 기준에 따른 용역비를 산출하기에 속일 수는 없다. 대신, 설계업체와 감리업체 등 선정 등에 따른 것이 조합 측에서 큰 입김을 불어넣을 수 있다. 조합 측이 잘 아는 곳을 선정했다고 하지만, 사실 감리비나 설계비를 부풀려 예산안을 잡고 그에 따른 뒷돈을 챙길 수가 있다는 것이다.

현재 매물들의 시세는 많이 오른 편이다. 평당 4,000~5천만원 수준이다. 공시지가는 송파구이지만 송파의 외곽인 만큼 평당 2,000~3,000만원 수준으로 프리미엄과 약 2배 정도 차이가 난다. 공시지가는 평당 2,500만원으로 가정했고 보정률 1.2배를 가정하면 감정평가액은 평당 3,000만원이다. 총 종전자산평가액은 13,521억이다.

옆의 송파 시그니처 롯데캐슬의 경우 평당 6천만원 이상이다. 분양가는 평당 2,600만원이었는데, 거의 2배 이상 올랐다. 조합원 분양가는 평당 3,200만원으로 가정했는데 이제는 서울시 일반분양가가 3천 후반에서 4천만원은 가뿐히 넘는 수준이기에 3,200만원으로 잡았다. 조합원 분양수익은 14,422억이다. 임대주택은 평당 1,500만원으로 가정하면 임대주택 수익은 676억이다. 상가는 평당 4,000만원으로 가정하면 400억이다.

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일반분양가는 평당 4,200만원으로 가정했는데, 대조1구역의 일반분양가가 4,000만원 이상인 것을 보면 향후 분양가 상승은 평당 5천만원 이상이 될 지도 모르겠다. 일반분양 수익은 5,048억이다. 총 수익은 20,546억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}이므로 1.04이다. 종전자산평가액이 6억이라면 권리가액은 6억 2,400만원이다. 조합원 분양가를 평당 4,200만원으로 25평을 받는다면 10억 5천만원이므로 분담금은 4억 2,600만원이다. 거여마천뉴타운은 사실 행정구역상 송파구이지만 서울 도심에서 밀려나 사는 사람들이 거주하는 느낌이 나는 곳이다.

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현재는 재개발 구역이 많이 개발되어 신축들이 많이 탄생했는데, 그에 따라 토지가격이 상승하고 조합원분양가가 상승하기에 시간이 지나면 지금은 재개발이 진행이 더디더라도 앞으로 신축으로 탄생할 확률이 높다. 거여마천뉴타운은 미래에 8개 구역이 전부 개발되면 15,000세대 급의 대단지가 탄생하고 인구가 증가함에 따라 학군, 상권 모두 개발될 것이다.