개포동은 강남구 남부에 위치한 동네로 이름은 약간 서울 강남 같지 않지만 서울 강남의 부촌이다. 동쪽으로는 일원동, 서쪽으로는 서초구 양재동, 서초구 내곡동이 있고 북쪽으로는 도곡동과 대치동이 있다. 2010년도까지만 해도 강남 내에서도 서민들이 사는 동네였으나 현재는 재건축이 많이 진행되고 있어 강남 대규모 신흥 부촌으로 탄생했다. 그래서 "개포동"의 뜻이 "개도 포르쉐를 타는 동네"로 바뀌었다는 우스운 소리가 생겼다.

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오늘은 개포현대2차 정비구역 지정완료 재건축 사업성 분석입니다.

개포현대, 개포주공, 우성 등 아파트들이 위치하며 재건축으로 초고가 아파트인 래미안 블레스티지, 디에이치 아너힐즈, 개포자이 프레지던스, 디에이치 퍼스티어 아이파크 등으로 탄생했다. 20년 3월에는 아파트 평균 평당가가 7,995만원까지 오른 적도 있지만 다시 밀려 내려갔다. 개포현대2차는 구룡초를 안고 있는 초품아이며 구룡역과는 조금 멀지만 양재천이 옆에 있고 구룡산, 대모산 등산로가 직접 연결되어 있다. 아직 미확정이긴 하지만 구룡초 사거리에 지하철역 계획 중이기도 하다.

개포현대2차는 2016년에 안전진단 통과하고 현재는 정비구역 지정완료 상태이다. 558세대의 소규모 단지로 1986년 입주하여 30년이 다 되어간다. 개포현대2차는 개포지구 내에서도 서쪽 끝에 위치하고 용적률 156%에 대부분 대형평수이기에 대지지분도 큰 편이다. 구룡초, 대치중, 개포고 등 학군이 뛰어난 학교로 배정받을 수 있으며 버스 10분 이내에 강남8학군을 이용할 수 있다. 용적률이 최대 300%까지 적용되어 최고 49층의 1,122세대까지로 규모가 확대될 예정이다.

개포현대2차는 사업면적이 18,831평이며 그 중 아파트가 지어질 면적은 15,848평이다. 나머지 2,986평이 공원 등의 정비기반시설이 세워진다. 용적률이 최대 300%가 적용되고 허용용적률이 230%이므로 임대주택 및 공공시설은 최대용적률 - 허용용적률의 1/2인 35%만큼 적용되므로 5,545평이 임대주택 및 공공시설로 지어진다.

기존 연면적은 용적률 156%이므로 24,711평이고 최대 연면적은 47,544평이다. 상가는 300~500평으로 예상되는데 500평으로 가정하였다. 일반분양 면적은 16,788평이다. 개포현대2차는 32~58평으로 이루어지고 평당 9천~1억 수준으로 거래되고 있다.

공사비는 평당 1,100만원으로 가정했다. 입지가 대한민국 중 최고인 강남구이며 개포동이면 충분히 사업성이 높게 나올 것이라 보고 고급소재를 사용한다고 가정하였다. 여기에 정비기반시설, 커뮤니티, 옥상, 지하 등을 고려하여 연면적에 1.7배하여 공사비를 계산했다. 총 공사비는 8,900억이다. 기타사업비는 철거비, 감리비, 조합운영비, 예비비, 금융비용, 세금 등이 포함된다. 하지만 최근 재건축, 재개발의 이주비 대출이 최대 6억으로 막히면서 자금조달을 위한 은행이용은 제한이 된다.

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그래서 금융비용은 다소 낮아질 것으로 보인다. 하지만 인플레이션이 점점 진행 중이고 북아현뉴타운만 봐도 최초 8천억의 사업비에서 3조 600억까지 상승한 걸 보면, 지체되면 엄청나게 사업비가 증가행 그게 다 조합원들에게 전가되는 것을 알 수 있다. 그래서 사업이 어느 정도 지체되는 것을 가정하여 기타사업비는 4천억으로 잡았다. 총 비용은 12,900억이다.

공시지가를 살펴보면, 4,500만원~7,000만원 수준의 공시지가를 보여준다. 큰 평수를 갈수록 평당가가 낮아졌고 공시지가는 평당 5,750만원으로 계산했다. 감정평가액은 공시지가의 1.2~1.5배 수준이므로 1.2배로 가정하면 평당 6,900만원이고 총 종전자산평가액은 17,050억이다.

총 수익은 조합원 분양수익 + 일반분양 수익 + 상가수익 + 임대주택 수익으로 이루어진다. 조합원들은 대부분 아파트로 분양받는 것을 가정했고 상가 또한 권리가액이 최소 조합원 분양가보다 높다면 아파트 분양이 가능하다. 조합원 분양가는 평당 7,200만원 수준으로 가정하였고 조합원 분양수익은 조합원 연면적인 24,711평에 평당 7,200만원을 곱하면 17,791억이 나온다.

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상가는 평당 6,500만원으로 가정하면 상가 수익은 325억이다. 임대주택은 평당 1,500만원으로 가정하면 임대주택 수익은 832억이다. 일반분양가는 강남구 개포동에다 아직 정비구역 지정 밖에 안 된 상황이기에 분양가가 더 상승한다고 가정하여 평당 9천만원으로 계산했다. 일반분양 수익은 15,109억이다. 총 수익은 34,057억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 총종전자산평가액}이므로 1.24가 나온다. 사업성이 높은 것을 알 수 있는데, 기존 용적률도 156%로 낮았고 용적률도 최대 300%까지 적용됨에 따라 일반분양 면적이 많기 때문이다. 만약, 나의 종전자산평가액이 평당 6,900만원으로 32평을 가진다면, 22억 800만원이고 권리가액은 27억 3,792만원이 된다. 조합원 분양가가 평당 7,200만원으로 가정하고 32평이면 23억 400만원이므로 환급액이 약 4억 이상이 된다.