성동구하면 마용성 중 하나로 서울의 상급지 중 하나이다. 그래서 그런지 성수동을 포함한 옥수동, 금호동, 왕십리 등의 시세는 정말 부자 왕서방을 뺨 몇 대 치고도 남을 정도로 비싸다. 그만큼 입지가 좋은 곳인데, 한강뷰는 물론 서울 한가운데 위치하여 강남이나 용산, 중구, 여의도 등 핵심 일자리 지구와도 접근성이 뛰어나다. 과거 약수동이나 옥수동이 "서울의 달"이라는 드라마에 나왔는데 그 때는 달동네에 불과했다. 하지만 신축 아파트들이 탄생하고 재개발되면서 이젠 옥수파크힐스는 20억이 넘는 아파트가 되었다. 금호동도 성동구 내에서 한강뷰도 가능하며 3호선을 이용할 수 있어 인기가 많은 곳이다.

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오늘은 성동구 금호21구역 재개발 조합설립인가 사업성 분담금 분석입니다.

금호21구역은 사실상 금호동의 마지막 금싸라기 땅이라 불리며 이미 관리처분인가가 시작되어 이주 준비중인 금호16구역보다 면적이 더 넓은 곳이다. 게다가 성동구가 인기가 많아지고 성동구 내 아파트들이 신고가를 찍으면서 금호21구역 역시 최단기간 내 조합설립이 되는 등 진행상황이 긍정적이다. 금호21구역은 남향으로 한강을 조망하며 성동구 최초로 조합직접설립을 시행하고 무려 "1개월"만에 조합이 설립이 되는 쾌거를 지닌 곳이다.

갈수록 더욱 귀해지는 한강조망권, 사통팔달의 교통 인프라를 갖추고 1천세대 이상의 대단지가 세워지면서 하이엔드 브랜드들이 관심을 가지기 시작하였다. 금호동4가에서 시작되는 금호21구역은 금남시장 북쪽 구릉지 일대로 경사가 있고 낡은 주택들이 많아 예전부터 재개발 이야기가 많이 나왔었다. 하지만 2종주거전용지역이라 최고 층수가 7층으로 제한되는 등의 문제가 있어 사업성이 나오지 않아 재개발이 지지부진했다.

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그러다 신통기획에 의해 23년 정비구역으로 지정되었으며 75,447㎡의 면적에 용적률 254%를 적용하여(용도지역 2종일반주거지역으로 상향) 지하 4층~지상 20층 규모의 아파트를 짓는다. 해당 구역은 18년 재개발사업 사전타당성 조사보다 사업부지는 1만㎡가 확장되고 용적률도 26%p가 상승하면서 사업성이 증가하였다. 특히, 단지 중앙에는 3개의 소공원도 설치되고 통경축 확보 및 주거 쾌적성이 크게 상승한다.

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인근 아파트들은 대부분 15층 이하로 건설되어 한강조망이 안정적으로 확보되며 금호동 전체를 내려다보는 최고 높이 마천루 단지로의 기대성이 높은 구역이기도 하다. 3호선 금호역과 5호선 신금호역을 이용할 수 있는 더블역세권에다 동호대교와 성수대교를 통해 압구정, 반포, 강남 접근성이 뛰어나고 강변북로 및 동부간선도로 타기도 편한 곳이기도 하다.

금호21구역은 조합직접설립제도를 통해 빠르게 조합이 설립되었다. 통상 조합설립하는데 걸리는 시간인 3년인데 반해, 조합직접설립제도를 활용한다면 평균 1년 3개월 정도로 앞당길 수 있다. 또한, 조합 추진위원회를 생략하면서 그에 따른 비용도 아낄 수 있다. 현재는 폭등하는 건설비나 인건비에 의한 시공사 선별수주로 인해 시간이 딜레이되고 있다. 게다가 건설노동자들의 인건비가 노란봉투법으로 인해 증가하거나 파업이 잦아지게 되어 건설사들의 근심은 커져간다.

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금호21구역의 사업면적은 토지이용계획도에 따르면 22,862평이고 이 중 아파트가 지어질 면적은 15,575평이고 이 중 상가가 203평, 아파트는 14,348평이다. 정비기반시설로 지어지는 기부채납은 7,247평으로 도로 4,802평, 공원 2,038평, 녹지 407평이다. 이 중 공원에는 사회복지시설이 지어지고 존치시설인 교회도 있다. 아파트는 용적률 254%가 적용되면 연면적은 39,560평이며 기존 용적률은 알 수 없으므로 보수적으로 160~200% 중 180%로 가정하여 28,035평으로 잡았다. 임대주택은 10%로 가정하면 3,956평, 일반분양 연면적은 7,569평이다.

공사비는 평당 900만원으로 가정했는데, 현재 서울 평균가가 840만원인 것을 보면 1,000만원은 금방 넘을 것 같다. 그래도 아직 그정도로 물가가 상승한 것은 아니지만 충분히 올라간다면, 1천만원 대가 평균이 될 것이다. 옥상 및 지하층, 커뮤니티 등을 고려하여 연면적에 1.5배하여 계산하면 총 공사비는 5,340억이다. 기타사업비는 철거비, 감리비, 조합운영비, 예비비, 금융비용, 세금 등이 포함된다. 그러나 금호21구역은 충분히 조합설립하는데 사업비용을 아꼈고 조합장의 전략에 따라 충분히 사업비가 감소할 확률이 높다. 그래서 기타사업비는 1,000억으로 가정하면 총 비용은 6,340억이다.

현재 해당 구역의 거래가를 보면, 기본 평당 5천만원 이상이고 비싸면 9천만원까지 간다. 공시지가를 보면, 평당 2,000~3,000만원까지 다양하다. 그래서 공시지가는 평당 2,500만원으로 가정했다. 감정평가액은 보통 공시지가의 1.2배~1.5배 수준인데, 아주 좋은 구역은 1.5배까지 가지만 그리 될 확률은 드물다. 그래서 공시지가 × 1.3배하여 총 종전자산평가액을 구하면 평당 3,250만원에 총 9,111억이다.

총 수익은 조합원 분양수익 + 일반분양 수익 + 상가수익 + 임대주택 수익으로 이루어진다. 조합원 분양가는 평당 4,500만원으로 가정했다. 18년 지어진 준신축인 힐스테이트서울숲리버는 평당 7천만원 수준이기에 조합원 분양가가 평당 4,200만원 수준인 것도 이제는 이해가 되는 세상이 되었다. 조합원 분양수익은 11,774억이다.

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임대주택은 평당 1,000만원으로 가정하면 임대주택 수익은 395억이다. 상가는 평당 3,500만원으로 가정하면 상가수익은 71억이다. 일반분양가는 평당 5,400만원으로 가정하면 일반분양 수익은 4,087억이다. 총 수익은 16,327억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}이므로 1.09로 나쁘지 않은 사업성이다. 하지만 토지등소유자가 848명이라 좀 많은 편이라 이들의 의견을 모두 맞추기가 매우 어려울 것이다. 그래도 세대수가 2배 이상 늘어나는 만큼 사업성은 뛰어나지만 세대수의 절반 만큼을 임대주택을 짓고 대형평수를 줄이고 적은 평수를 늘리기에 일반분양수익은 변화는 드라마틱하지 않다.

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옥수동 및 금호동은 1990년대부터 재개발이 추진되고 현재 상당수의 지역들이 아파트로 바뀌게 되었다. 신축 아파트는 평당 6천만원 이상, 금호동도 평당 5천만원 이상이라 신축이 된다면 미래 가치가 매우 높은 곳이 바로 금호21구역이다. 종전자산평가액이 5억이라면 권리가액은 5억 4,500만원이고 조합원 분양가가 11억 2,500(25평)이라면 분담금은 5억 8천만원이다.