대구 궁전맨션은 대구의 강남인 "수성구"에 위치한 재건축 추진 아파트이다. 현재 추진위원회 승인까지 났으며 조합설립인가를 위해 예비 조합원들의 동의를 받고 있다. 22년 6월 추진위원회 승인된 이후 아직 조합이 설립 안 된 것을 보면 속도가 느린 편이다. 그래도 25년 6월 조합설립 조건을 충족시키고 조합설립 총회를 개최했다. 재건축이 된다면 범어역 초역세권에다 학원가도 가까워 바로 옆 범어롯데캐슬 이상의 가치를 가질 것이다. 아쉬운건 같은 범어동이긴 하지만, 경동초와 경신중이 멀다는 것이다.

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오늘은 대구 수성구 궁전맨션 재건축 조합설립인가 임박 사업성 분석입니다.

수성구 범어동은 대구의 강남으로 지방의 대한민국 교육 1번가이다. 경신고는 의대생 배출은 물론 대한민국 최고의 대학교로 수많은 인재들을 배출하였다. 대구 수성구 최고 학군라인으로는 "경동초"-"경신중"-"경신고" 수순이고 경동초에 입학하기 위해 많은 학부모들이 전세로든 매매로든 범어동으로 들어가고 있다. 모든 대구 학부모들의 워너비 동네가 범어동이며 그런 만큼 범어동 시세는 지방이지만 매우 비싼 가격을 형성하고 있다. 게다가 오래된 아파트라도 시세가 높은 편인데, 이는 재건축 호재가 반영되었기 때문이다. 평균 대지지분은 18평으로 높은 편이고 총 세대수는 538세대, 건축연도는 88년도라 재건축 연한을 한참 지났다.

대신, 범어동 궁전맨션은 범어동 최고의 학교 중 하나인 대구여고를 품고 있으며 범어공원을 안고 있고 2호선 범어역과 3호선 수성구민운동장 초역세권이다. 그리고 대구 최고의 학원가를 이용할 수 있는 장점이 있다. 초등학교 배정은 동도초, 동산초로 배정받고 중학교 배정은 경신중, 정화여중 등에 배정받을 수 있다. 아쉽게도 경동초로 배정받을 수 없는 것이 옥의티이다.

범어동 궁전맨션의 대지면적은 9,971평이고 기존 용적률은 209%로 좀 높은 편이다. 용도지역은 3종일반주거지역이므로 최대 300%까지 용적률이 상승할 수 있다. 대신, 용적률을 최대로 받는 대신, 임대주택 비율이 올라가게 된다. 기존 연면적은 20,839평이고 용적률 최대 300%를 적용한다면 연면적은 29,913평이다. 대신, 임대주택 비율은 10%(2,991평), 기부채납 5%(1,500평)를 가정하면 일반분양 면적은 4,583평이다.

​지방의 공사비는 서울에 비해 약 80~100만원 수준으로 낮다. 그래서 공사비는 미래에 올라갈 인건비나 자재비를 고려하여 평당 800만원으로 잡았다. 옥상 및 지하층, 커뮤니티, 기반시설 등을 고려하여 연면적에 1.5배하여 공사비를 계산했다. 총 공사비는 3,589억이다. 기타사업비는 철거비, 감리비, 조합운영비, 금융비용, 세금, 예비비 등이 포함된다. 기타사업비는 500억으로 가정하면 총 비용은 4,089억이다.

금융비용에는 조합이란 법인을 운영하기 위한 자금도 포함되는데, 조합장도 월급제로 받는다고 한다. 조합장의 능력이 확실히 중요한데, 조합장이 정비사업을 꿰뚫고 있다면 사업을 빠르게 진행시키고 이에 따른 조합원들의 분담금을 줄일 수 있다. 그런 조합장은 충분히 성과급을 받을 만하다. 하지만 사업진행보단 조합장이란 감투 하에 온갖 자기 이익만 챙긴다면 모가지를 잘라버려야 한다. 조합장은 감리나 철거 업체를 선정할 수 있는 입김도 불어줄 수 있기에 조합장에게 어둠의 손이 유혹할 수 있다. 그렇기에 조합장은 청렴, 결백한 사람을 뽑아야 한다.

현재 범어동 궁전맨션의 공시지가는 평당 2,200만원 수준이다. 32평은 7억 400만원이다. 궁전맨션 최근 실거래가를 보면, 9억이다. 공시지가도 나름 공평하게 잡힌 편이다. 감정평가액은 1.2~1.5배 수준이지만 궁전맨션은 이미 실거래가와 공시지가의 갭이 별로 크지 않다. 그래서 보수적으로 1.1배로 계산하면 평당 2,460만원이다. 평당 2,460만원으로 계산해보면 총 종전자산평가액은 5,126억이다.

범어2차아이파크의 84타입이 분양가 11억 이상이다. 일반분양가가 3,200만원 수준이다. 아직 조합설립 총회 단계 밖에 안 온 궁전맨션은 충분히 일반분양가가 더 상승할 여력이 있다. 그래서 조합원 분양가는 3,000만원으로 가정했다. 조합원 분양수익은 6,251억이다. 임대주택은 평당 1,500만원으로 가정하면 임대주택 수익은 448억이다. 일반분양가는 평당 3,600만원으로 가정했고 일반분양 수익은 1,649억이다. 총 수익은 8,348억이다.

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지방은 서울과 달리 주택담보대출 규제가 없어 6억 이상으로 대출을 받을 수 있기에 실거주를 원하는 사람들이라면 지방에 매수하면 되겠다. 지방을 살리기 위해 지방에는 규제를 걸지 않았는데, 그 이유는 정부에서도 지방이 아직 부동산 시세가 침체라는 것을 알고 있다는 것이다. 지방을 굳이 투자한다면, 대구 수성구 범어동, 황금동이나 부산은 남천동, 해운대동, 울산은 남구 옥동, 신정동을 주시하면 된다. 지방에서 그나마 망해도 늦게 망할 곳이기 때문이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}이므로 0.83이다. 꽤나 비례율이 낮은 편인데, 용적률이 처음부터 높았기 때문인 것도 있으며, 공사비나 비용 등이 높게 잡아서 그럴 수도 있다. 하지만 분양가만 올린다면, 비례율은 충분히 올라갈 수 있다. 만약, 나의 32평 감정평가액이 7억 8,720만원이라면 권리가액은 6억 5,330만원이다. 32평 조합원 분양가가 9억 6천만원이라면 분담금은 3억 670만원이다. 처음부터 종전자산평가액이 높은 편이기에 분담금 부담도 비례율에 비해 적은 편이다.