자양동하면 최근 자양동 A구역이 오세훈 시장이 왔다가며 화제가 되었던 곳이다. 사실 자양동 A구역은 바로 옆이 성수동이라 성수동 급 개발로 보면 되는 곳이기에 엄청난 프리미엄이 붙어있다. 2호선 역세권에 한강뷰, 바로 옆에는 성수동인 알짜배기 입지이다. 작년부터 자양동에는 신통기획이나 모아타운 후보지가 많이 지정되었다. 실제로 주민들의 반대에 의해 좌절된 곳도 있지만 자양동에는 개발을 원하는 구역이 많이 있다.

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오늘은 광진구 자양동 227-147 신속통합기획 정비구역지정 임박 분담금 분석입니다.

한강조망권의 가치가 커지면서 자양동의 정비사업이 주목을 받고 있다. 성수전략정비구역의 재개발이 속도를 내면서 인근 자양동까지 영향을 받고 있는데 아직 감정평가조차 이루어지지 않았고 인근에 비교할 신축도 거의 없다. 그나마 있는 것이 구의동 롯데캐슬이스트폴 정도나 센트럴아이파크가 있다. 자양동 227-147은 자양1동에 위치하고 크게 건국대, 아차산로가 있으며 동자초를 안고 있다. 자양전통시장이 있어 해당 구역은 어르신들이 많아 새로 개발하기는 어렵다.

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자양2동은 대체로 단독주택이 많지만 한강변 근처에 아파트들이 몇몇 분포되어 있다. 잠실대교를 통해 송파구로 진출이 가능하고 자양동 유수지에 체육관과 자양한강도서관이 있다. 자양3동은 자양동에서 가장 잘 나가고 부촌인 곳이다. 건국대 부동산 개발 최대수혜지이며 스타시티몰이 있다. 2호선 자양역 주변으로 한강시민공원이 조성되어 있고 더샵 스타시티, 트라팰리스, 이튼타워리버 등 고급 아파트들이 있다. 자양4동은 과거 분구하기 전 성수동이었고 다른 자양동에 비해 주택이 많고 개발이 더디다. 양꼬치 거리가 있고 90년대부터 성수동에 중국인들이 모여들면서 자연스레 중국인 밀집지역이 되었다.

​신통기획 후보지인 자양동 227-147은 자양1동에 위치하고 24년 12월 신통기획 주택재개발 후보지로 선정되었다. 해당 구역의 면적은 용도지역이 2종, 3종이고 사업면적이 12,374평이다. 토지등소유자는 457명이고 노후도는 74%로 충분하고 호수밀도도 79.4호로 빽빽하여 비록 신통기획이 아니더라도 재개발 조건을 충족한다. 재개발은 반드시 노후도 60%를 초과하고 면적이 1만제곱미터를 초과하고 호수밀도나 과소필지 조건 등 중 1개를 만족해야 한다. 주변 인프라를 보면 롯데백화점, 이마트, 더샵스타시티, 건국대, 먹자골목이 있고 2호선 건대역과는 거리는 500미터 안쪽에 있다.

자양동 227-147 신통기획은 재개발이므로 용적률을 확인할 수 없으므로 보수적으로 160~200%로 잡았다. 최대 용적률은 300%으로 잡아 사업성을 분석했다. 기존 용적률은 180%로 잡으면 22,273평이고 최대 용적률은 37,122평이다. 상가는 1천평, 임대주택은 7% 2,600평, 정비기반시설 기부채납은 10% 3,712평으로 가정하면 일반분양 면적은 7,537평이다.

공사비는 평당 1,000만원으로 가정했는데, 아직 신통기획 후보지에 정비구역 지정까지 지정되지 않았기에 시간이 한참 남았다. 과거 자양4동 모아타운이 구역해지 된 것을 보면 반대자들이 많다면 구역지정되더라도 구역해지 검토까지갈 수 있다. 자양동 자체가 기회의 땅이긴 한데 아직 정비구역 지정 및 조합설립 전이라 여러 불안요소가 있으니 조심해야한다. 옥상, 지하층, 커뮤니티 등을 고려하여 연면적에 1.5배하여 계산하면 총 공사비는 5,568억이다.

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기타사업비는 철거비, 감리비, 예비비, 조합운영비, 금융비용, 세금 등이 포함된다. 철거비는 철거 범위 및 건물의 종류와 규모, 철거난이도, 폐기물 양, 지역에 따라 가격이 다르다. 자양동 같은 경우 서울 중심지에다 단독주택과 다세대 주택 등이 혼재된 곳이라 난이도가 있는 편이다. 감리비는 공사비 요율로 계산되는 것이 원칙이며 공사비의 규모에 따라 적용된다. 예를들어, 5천만원 당 공사비의 3%가 적용될 수 있다. 기타사업비는 1천억으로 가정해보면 총 비용은 6,568억이다.

현재 매물들을 살펴보면, 전용면적 9평이 10억인데, 평당 1억 이상으로 나와있다. 그리고 올해 거래된 빌라의 매물거래가를 보면 평당 6천~8천만원 수준으로 굉장히 비싼 편이다. 심지어 아직 정비구역 지정되지도 않았는데 이 정도의 가격이라면 향후 조합설립 이후엔 더 올라갈 곳도 없을 것 같다.

공시지가는 3억 3천만원 수준인데, 평당 2,500~3,000만원 수준이다. 그래서 해당 주변의 공시지가를 2,800만원으로 잡고 감정평가액을 계산했다. 감정평가액은 1.2~1.5배 수준으로 계산했고 1.3배로 계산하면 평당 3,600만원으로 가정했다. 총 종전자산평가액은 8,018억이다.

자양동 롯데캐슬리버파크시그니처는 평당 7천만원 수준이다. 경쟁률 400 : 1의 엄청난 인기의 구의동 강변역센트럴아이파크는 34평 분양가가 12억이라 평당 4천만원 수준이다. 아직 정비구역 지정전에다 철거, 이주할 시기에는 평당가는 더 오르고 공사비도 증가할 확률이 높다. 그래서 조합원 분양가를 4,500만원으로 가정했다.

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조합원 분양수익은 10,022억이다. 임대주택은 평당 1,500평으로 가정하면 임대주택 수익은 390억이다. 상가는 평당 4,000만원으로 가정하면 상가수익은 400억이다. 일반분양가는 평당 6,000만원으로 가정했는데 지금 거래되는 매물들의 최저가라고 보면 된다. 평당 6천이면, 25평이면 15억원이고 34평은 20억 4천만원이다. 일반분양 수익은 4,522억이다. 총 수익은 15,334억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}이므로 1.09이다. 분양가가 워낙 높으니 비례율이 높게 나온다. 만약, 나의 종전자산평가액이 평당 3,600만원이면 34평이 12억 2,400만원이다. 조합원 분양가가 평당 4,500만원이라면 15억 3천만원이고 분담금은 3억 600만원으로 준수한 편이다. 최근 사업성 보정계수 등을 서울시에서 제시하고 있는데, 광진구 같은 경우 주변 평당가가 높기 때문에 사업성 보정계수를 적용하기 힘들다. 그러나 입지가 워낙 잠재성이 높은 곳이기에 분양된다면 완판은 따놓은 당상이다.