올림픽파크포레온은 내부적으로도 외부적으로도 난리이다. 최근 공사 부실로 가로균열이 나서 많은 질타를 받고 있다. 네이버부동산만 들어가도 아니 호갱노로 어플만 들어가도 이 가격에 이런 퀄리티라니, 쓰레기장 뷰라는 말에 둔촌동은 강남4구는 웃기는 말이라던지, 조롱에 조롱을 더하는 말이 있다. 하지만 입지적으로 둔촌동은 송파구 바로 옆에 접하여 5호선 + 9호선의 더블역세권, 방이동 학원가 이용가능, 올림픽 공원 등 쾌적하고 풍부한 녹지 등의 장점을 가지고 있는 것은 확실하다. 그래서 둔촌동 주변에는 올림픽파크포레온을 따라 개발을 많이 시행하고 있다.

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오늘은 둔촌동 라이프아파트 가로주택 정비사업 둔촌모아타운 조합설립인가 완료에 대한 포스팅입니다.

둔촌동 일대에서 소규모 정비사업이 속속들이 추진되고 있다. 그 영향은 바로 1만 2천세대 급의 대한민국 최대의 재건축 단지인 둔촌주공이 올림픽파크포레온으로 탄생하고 지금은 30억의 시세를 기록하고 있기 때문이다. 그래서 인근 노후 지역도 신축으로 바뀐다면 이와 비슷한 가격으로 키맞춤할 수 있다는 판단과 입지도 좋기 때문이다. 현재 둔촌동 라이프아파트는 가로주택정비사업을 진행 중인데, 조합설립을 위해 주민들의 동의서를 걷고 있다. 93년 준공된이 아파트는 재건축 연한은 맞았지만 구역이 용도지역 2종이고 용적률이 201%로 사업성이 낮았다.

하지만 3종일반주거지역으로 종상향이 가능하여 용적률 최대 300%가 적용될 수 있기 때문에 사업성이 증가하였다. 거기에 올림픽파크포레온이 지금은 욕은 엄청 먹고있지만 6.27 대출 이후에도 84타입이 29억 8,400만원에 거래되는 탄탄한 수요층이 있기에 인근 단지에 큰 영향을 주었다. 둔촌동역 일대에도 지구단위계획이 재정비되며 역세권 개발이 진행 중인 것도 호재이다. 둔촌동역 주변 지구단위계획에 따르면 기존 143,223㎡에서 244,417㎡로 늘어난 면적에서 상업, 업무시설을 위한 개발이 진행 중이다.

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이렇게 시세를 이끄는 하나의 엄청난 아파트가 세워진 이후로 둔촌2동은 크게 바뀌고 있다. 원래 도시개발이란 것이 낙수효과인데, 하나의 고가 아파트가 탄생한다면 그 주변도 저런 아파트를 갖고 싶다고 주민들이 열망을 갖고 민원을 넣는다. 그리고 지지율이 떨어지기 싫은 정치인들은 그 의견을 수렴하고 개발계획을 세운다. 자기 임기 동안 성과를 내야하는데, 그 성과를 가시적으로 보여줄 수 있는 것이 도시개발이 가장 크기 때문이다.

​라이프아파트의 대지면적은 823평이고 기존 용적률이 201%라 기존 연면적은 1,654평이다. 용적률 300%가 적용된다면 2,469평이고 너무 적은 사업부지라 정비기반시설 기부채납은 제외하고 가정했다. 임대주택 10% 80평, 용적률 300%을 적용한다면 일반분양 면적은 735평이 나온다.

현재 조합설립을 위한 동의서를 걷고 있는데, 가로주택사업의 경우 조합설립조건이 도정법보다 까다롭다. 토지조건 2/3, 주민동의율 75%를 달성해야 한다. 그래서 실제 공사하는 시점은 아직 많이 남았다고 가정하여 공사비는 평당 900만원으로 가정했다. 커뮤니티, 옥상, 지하층 등을 고려하여 연면적에 1.5배하여 공사비를 계산하면 333억이다. 기타사업비는 철거비, 감리비, 조합운영비, 예비비 등이 포함되고 소규모 사업이기에 100억으로 가정했다. 총 비용은 433억이다.

현재 라이프아파트의 공시지가는 평당 2,600만원으로 예상했던 것보다 높은 편이다. 감정평가액은 공시지가의 1.2~1.5배이므로 1.3배하면 3,380만원이다. 총 종전자산평가액은 559억이다.

총 수익은 원래 조합원 분양수익 + 일반분양 수익 + 임대주택 수익 + 상가 수익으로 이루어진다. 조합원 분양가는 평당 4,000만원으로 가정했는데 현재 대조1구역이 4,200만원 수준이고 바로 옆 서한포레스트의 30평 분양가가 12억을 넘는 것을 보고 평당 4천으로 계산했다. 조합원 분양수익은 661억이다. 임대주택은 평당 1,500만원으로 가정하면 임대주택 수익은 12억이다.

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현재 올림픽파크포레온은 최고가 34평이 30억 수준이고 25평이 최고가 24억 9천만원이라 평당 9천~1억이다. 일반분양가는 평당 5천만원으로 가정했다. 일반분양가 평당 5천만원 수준이면 32평은 16억 정도인데, 아직 공사도 시작하지 않은 단계이고 향후 자재비, 인건비 상승이나 혹시 모를 사업지연에 따른 사업비 증가를 고려했다. 일반분양 수익은 367억이다. 총 수익은 1,040억이다.

둔촌동 모아타운이란 이름의 소규모 빈집, 주택정비사업이 원활히 진행되고 있다. 최근 1번타자인 둔촌동 모아타운 3구역이 조합설립인가를 받고 시공사 선정을 위한 다음 단계를 향해 가고 있다. 비례율이 무려 140%라 엄청난 사업성이 예상되는 곳인데, 비례율이 140%라 함은 나의 종전자산평가액이 3억이라 하면 권리가액이 4억 2천만원이 된다는 것이다. 그렇다면 분담금 부담은 더 감소한다. 게다가 둔촌2동이 서울시 재개발 평균 공시지가인 596만원 보다 낮아 "사업성 보정계수"까지 적용될 수 있다.

사업성 보정계수는 서울시에서 정하는 보정계수를 받는 것인데, 보통 감정평가액 × 사업성 보정계수이다. 사업성 보정계수가 적용된다면 주민들의 종전자산평가액은 더 증가하여 분담금 부담이 더 줄어든다. 현재 올림픽파크포레온이 평당 9천~1억 사이라 둔촌동 모아타운의 조합원 분양가는 평당 4천만원 정도로 예상되는데 25평이면 10억, 32평이면 12억 정도이다. 일반분양가는 평당 5,000만원~6천만원 정도로 예상되는 바이다.

현재 둔촌동 모아타운은 3개 구역으로 이루어져있고 1구역은 조합설립 총회 예정, 2구역은 조합설립 총회를 완료했다고 한다. 서로 같은 재개발 구역이지만 구역이 나누어져 있어 조합장이 서로 다르다는 위험요소가 있지만, 신탁방식으로 개발하여 토지, 건물 등 주요 자산을 신탁사명의로 관리하여 사업중단시 외부 압류 방지 및 전문성을 통한 안정적인 사업 추진, 투명하고 효율적인 사업관리의 장점을 가진다. 하지만 비용이 증가한다는 단점은 피할 수 없다.

1구역과 2구역도 3구역을 따라 조합설립인가가 올해 말에는 완료될 예정이고 다음 단계는 시공사 선정 및 건축심의이다. 건축심의가 감정평가 단계나 분담금 추정과 같이 재개발 단계의 시간을 잡아먹는 단계 중 하나이다. 환경성 영향평가, 도로영향평가 등을 평가받고 구청에 통과해야한다. 보통 이 기간이 오래 걸리는 편이다. 건축심의 단계만 통과한다면, 사업시행인가로 가는 것이다. 사업시행인가를 받는다면 걱정없이 새로운 아파트를 받을 준비를 받는 것이다. 다만, 내외부 상황으로 인해 사업이 지연될 수도 있다.