분당은 서울의 중상위권 입지로도 평가를 받는 매우 좋은 도시이다. 일자리도 많고 교통도 편리하여 서울의 접근성도 높다. 최근 이런 성남시 서현동 "시범삼성한신재건축추진위원회"와 "통합시범한양재건축추진준비위원회"는 통합재건축을 추진하기 위한 업무협약을 체결하고 "시범1재건축추진준비위원회"를 구성했다. 시범1구역이란 이름으로 시범한양 2,419세대와 시범삼성한신 1,781세대가 통합한 4,200세대 급의 메머드 재건축 구역이다. 시범1구역은 과거 선도지구 선정 때 최종 불발이 된 곳이고 대신에 시범우성과 시범현대가 묶인 "THE시범"이 통합재건축으로 선정되었다.

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오늘은 분당 시범1구역 재건축 정비구역 지정 추진 사업성 분담금 분석입니다.

시범한양과 시범삼성한신을 합친 재건축 구역이 바로 시범1구역으로 지난 10일 통합재건축을 위한 업무협약을 체결했다. 지난해 선도지구 공모에서 탈락한 시범1구역은 26년 초 입안제안 방식으로 지정하는 2차 특별정비구역에 선정되도록 도전하고 있다. 시범1구역은 조합방식, 공공시행 방식, 신탁방식 중 하나를 사업시행방식으로 고려 중이다. 올해 6월 7월 2차례 LH와 한국토지신탁이 참여한 사업방식 설명회를 열었는데 "하이엔드 브랜드" 아파트를 성공시킨 전 조합장이 참여했다.

분당신도시에서 가장 먼저 건설된 시범아파트는 91년도에 준공되었고 구역 내 서현초와 서현고가 위치하며 경기도 최고 학원가도 위치한다. 시범단지의 의미는 서민들을 위한 것이라기 보다 지을 때부터 중산층을 위한 아파트로 현재는 18억 이상의 엄청난 시세를 보여준다. 서현역 초역세권이며 중앙공원, 탄천이 근처에 있어 쾌적하여 병원, 은행, 백화점 등의 인프라가 잘 갖추어져있다. 단점으로는 복도식이라 면적이 작고 주차공간이 협소하고 개미가 자주 나온다고 한다.

최근 시범한양아파트와 시범단지삼성한신아파트는 재건축준비위원회들이 날카롭게 대립 중이라 한다. 추진하는 사람들이 단독 재건축을 진행하느냐 통합재건축을 진행하느냐 등의 이유로 추진위원회들의 내부갈등 때문이라고 한다. 시범한양의 대지면적은 37,333평이며 시범삼성한신은 35,284평으로 통합하여 72,617평이다. 평균 용적률도 196%로 쾌적한 용적률을 가지고 기존 연면적은 142,329평이다.

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용도지역도 3종일반주거지역이라 최대 용적률 300%(217,851평)까지 적용될 수 있다. 대신, 용적률 300%가 적용된다면 임대주택 면적이 상당히 늘어나게 된다. 기부채납도 높게 잡아서 임대주택 10%(21,785평), 기부채납 10%(21,785평), 상가는 1천평을 가정했다. 그렇게 된다면 일반분양 면적은 30,952평이다.

공사비는 서울 평균이 840만원이고 지방은 700만원 조금 넘는 수준이다. 하지만 성남 분당구 시범아파트 정도의 아파트라면 하이엔드 급의 호화로운 아파트를 만들 수 있는 자금력을 가진 사람들이 많다. 그래서 고급 아파트를 짓는다고 가정하여 평당 1천만원 수준으로 공사비를 책정했다. 옥상, 지하, 커뮤니티, 정비기반시설 등을 고려하여 연면적에 1.5배하여 공사비를 계산해보면, 총 공사비는 32,677억이다. 3조 급인 공사비를 가지는 곳은 매우 드문데, 그만큼 초대형 재건축 구역이 될 확률이 높다.

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기타사업비는 철거비, 감리비, 예비비, 조합운영비, 금융비용, 세금, 현금청산비 등이 포함된다. 구역이 넓고 어떤 자재를 사용했느냐에 따라 철거비는 증가하고 감리비도 사람을 많이 고용한 만큼 비용이 커진다. 조합원들이 많을수록 내부 갈등은 심하고 그에 따른 이주비 대출이나 현금청산비용 등이 커진다. 그렇기에 기타사업비는 5,000억으로 가정했다. 총 비용은 37,677억이다.

시범한양과 시범삼성한신의 공시지가를 보면 각각 평당 1,900만원과 1,862만원이다. 현재 시범한양의 33평 시세는 17억 3천만원으로 평당 5천만원 이상이고 시범삼성한신은 32평이 18억 2천만원으로 마찬가지로 평당 5천만원 이상으로 공시지가의 2.5배 이상이다. 감정평가액은 보통 공시지가의 1.2~1.5배 수준이라 시범한양과 시범삼성한신의 평균 공시지가인 1,880만원에 1.3배하여 감정평가액(2,400만원)을 계산했다. 총 종전자산평가액은 34,159억이다.

총 수익은 조합원 분양수익 + 일반분양 수익 + 상가수익 + 임대주택 수익으로 이루어진다. 현재 분당에는 신축 아파트가 매우 귀하여 거의 없는 수준이다. 그래서 조합원 분양가는 평당 3,600만원으로 가정했다. 3,600만원 수준이면 32평은 11억 5,200만원이다. 평당 3,600만원으로 분양한다고 가정하면 조합원 분양수익은 51,238억이다. 임대주택은 평당 1,500만원으로 가정하면 임대주택 수익은 3,267억이다. 상가는 평당 3,500만원으로 가정하면 350억이다.

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일반분양가는 평당 4,200만원으로 가정했다. 아직 공사도 시작하지 않고 정비구역 지정조차 안된 곳이기에 좀 비싸게 가정했다. 하지만 대조1구역이 평당 4,200만원 수준인 것을 보면 향후 평당 4천만원이 저렴해 보일 날이 올지도 모른다. 일반분양 수익은 13,000억이다. 총 수익은 67,855억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}으로 0.89로 1보다 낮은 사업성이 나온다. 하지만 분양가 수준이 지금보다 더 높아진다면 비례율은 더 높아질 수 있다. 공사비도 평당 1천만원으로 상당히 높은 수준으로 잡았기 때문에 총 비용이 높은 까닭도 있다. 만약, 나의 종전자산평가액으로 평당 2,400만원 수준으로 32평을 갖고 있다면 7억 6,800만원이고 권리가액은 0.89를 곱하면 6억 8,325만원이다. 32평 조합원 분양가가 11억 5,200만원이면 분담금은 4억 6,875만원이다.