부동산 폭락론자가 생각을 바꾼 이유

지난달에 생애최초로

주택을 구입한 폭락이의 글인데

재밌고

공감이 가

공유합니다.

고백하자면 나는 상당한 폭락이였음

몇번의 주택 구입시기를 넘기고 올해 8월에 아팟을 구매함

(문재인을 믿고 18년 사지 않았음, 20년 경제를 잘 몰라 유동성이 풀리는걸 알고도 집을 구매하지 않았음 등등)

우선 나를 포함한 폭락이 유형을 정의하고자 함

1. 문재인 이전에 서울의 아팟을 구매할 자산이 있었으나 구매하지 않았고 이제 사려고 하니 하급지만 가능한 유형

-> 주로 정부 정책을 비난, 잠재적 구매자이나 실제 가격이 하락했을때 과거를 회상하며 구매를 못할 가능성이 큼

2. 스카이 또는 인서울 대학을 나와서 대기업 또는 공기업을 다녀 서울 상급지에 또아리를 틀줄 알았으나 현실은 하급지를 올인해야 살 수 있는 유형

-> 어찌보면 타 커뮤니티 대비 블라인드에 가장 많이 보이는 유형으로 자신보다 못하다고 생각한 지인들이 자신보다 상급지 또는 아팟을 보유하는 것을 보고 현실을 받아들이지 못함

3. 경제적 시각을 보유하지 못했거나, 보고 싶은 것 만 보고 싶어하는 유형

-> 주로 인구 감소, 가계 부채, 둔촌 주공발 공급 확대, 대출 억제 정책 등의 이유를 거론하며 부동산이 위험 자산임을 강조

1번과 2번 유형은 사실 구매로 이어지기에 조금 어려움. 부모님 도움 받아 중상급지 매매하지 않는 이상 주택 구매를 하기 굉장히 어렵다 생각함.

3번 유형은 시각을 돌리면 구매할 가능성이 높음. 그래서 전 폭락이로 왜 구매로 마음을 돌리게 되었는지 짧게 설명함(반응 좋으면 길게 쓰겠음)

1. 부동산을 폭락시키기에 국내외 경제 상황이 나쁘지 않음

- 국내: 중소기업 50프로 이상이 대기업에 종속, 그런데 코로나를 거치면서 대기업의 조직 문화가 급격히 개선, 기업의 지속가능성이 커짐, 대기업 망하고 은행 망해야 줄도산 나면서 부동산 폭락하는데 그럴 가능성이 낮아짐. 대기업에 현금이 너무 많음

- 해외: AI발 버블이 가능 큰 리스크 인데, 과거 닷컴 버블과 달리 ai를 워크플로우에 녹이는 노력이 엄청남. 엔비디아발 거품 하락은 가능하겠으나 실체가 존재하고 그 영향이 크지 않을 것으로 보임

2. 가계부채 문제의 속성이 과거와 달라졌고, 가계부채의 특성을 자세히 봐야함

- 고신용자 중심으로 대출이 이루어짐(1년전 기준 77%)

- 미국 등 선진국은 자산 비중에 주식이 크고, 우리나라는 부동산이 큼. 부동산은 주식과 달리 현금 전환이 쉽지 않고, 장기 투자이기 때문에 레버리지가 커지는 경향이 있음. 이러다보니 우리나라가 타국가 대비 가계부채 비중이 매우 크게 나옴

- 향후 이자 비용이 커져 내수가 감소하겠으나, 안타깝게도 우리나라는 수출 국가임. 경제 위기 유발하기에 적절한 경제적 요인이 아님

3. 생각보다 우리나라에 돈 많은 사람이 많음

- 경제는 생물과 같아서 살아 움직임

- 위에서 설명한 것 처럼 부동산은 거품이 무조건 존재하는 자산임. 이 자산이 빠지려면 돈이 움직일 경로를 만들어줘야 함

- 대표적으로 주식시장인데.. 중소기업은 혁신성이 너무 없음. 있어도 소수임. 그래서 우리나라는 주식 시장이 커지기 힘든 구조적 한계가 잇음

4. 금리의 하방 압력이 커지고 있음

- 9월 미 금리 인하 거의 확정

- 8월 한국은행이 금리를 내리지 않았기 때문에 10월 확정

- 이로 인해 내수 진작은 내년으로 넘어가게 되고, 부동산만 단기 급등할 가능성 증가

5. 둔촌주공의 영향은 금리 하방 압력으로 영향이 상쇄될 전망

- 금리가 내리지 않거나 혹은 금리 이슈가 없었으면 둔촌발 아팟 하락이 가능했을 것으로 보이나, 거시 경제 움직임이 공급 이유를 덮을 것임

- 헬리오시티 사례를 이야기 하는 사람이 많은데.. 이건 그 당시 경제 상황을 한번 복기해보길 바람

6. 현재의 부동산 구매자는 사실 폭등이가 아님

- 이건 단언할 순 없지만 나의 경우를 이야기하면, 사실 부동산이 급등할 것 같진 않음. 장기 우상향할 것으로 보임(위의 이유로)

- 여기서 문제는 폭락이 발생하지 않으면 원하는 입지는 이제 진입이 힘들어 질 수 있음

- 즉, 양극화 이슈가 커지면서 계층화 되는 사회 현상에 대한 두려움으로 현재 주택을 구매하는 사람들이 많아졌음

- 그 증거로 30-40 구매자가 증가함

- 문재인 정권으로 인해 고용 안정성이 커지면서 30-40 세대는 줄도산이 나지 않는 이상 버틸 힘이 있음

- 따라서 여러 이유로 소폭 하락하더라도 폭락은 힘듦

7. 규제 시기가 늦음

- 정부는 폭락을 원하지 않음

- 둔촌 살리기, 특례자금 확대, (의도친 않았지만) 스트레스 dsr 연장 등으로 부동산이 하락하기 힘든 거시 경제적 환경이 조성되는 시기까지 와버림

- 아마 위에 것들을 하지 않았으면 폭락이들이 바라는 그림이 가능햇을 것으로 보임

8. 양극화 확대

- 이게 가장 큰데, 우리나라 경제 구조와 사회 구조는 무조건 양극화가 심해질 수 밖에 없음

- 하나부터 열까지 모든게 경쟁임. 경쟁의 끝은 양극화임. 이기거나 지거나. 승자독식이 되기 때문임. 중하등급이 불편함 없이 살도록 구조가 만들어져야 하는데 그게 안됨

- 그러다보니 서울로 돈이 몰리고 상급지로 돈이 몰림

- 계층에 위협을 느낀 이들이 집을 구매했다면 더욱더 하락세가 커져도 집을 팔지 않을 가능성이 큼

1부터 7까지 레벨이 안맞긴 한데, 스맛폰으로 쓰려니 쉽지 않네.

여튼 갠적으로는 위의 요인들로 인해 단기 하락은 가능하겠으나 폭락은 쉽지 않다는 결론을 내림. 그럼 지금 가용 금액을 어느정도 활용해서 진입을 하지 않으면 계층이동이 어려울 것 같아서 구매를 함.

내가 개인적으로 눈여겨 보는 경제인들이 있는데 대부분 이제 폭락은 어렵다고 생각하고 있음

결정적으로 하락론자 유튜버분들도 이제 하락을 이야기 하지 않음…

**** 대출 억제

대출 이야기를 안했네요.

대출은 금리를 따라감. 금리 하락 가능성으로 대출 억제 정책을 지속하기 쉽지 않을 것임. 왜냐하면 글로벌 금리 하락으로 기준금리 하락이 대세일텐데 가산금리를 계속 올리거나 유지한다면 현금 부자에게 너무 유리한 구조가 나옴. 정치적으로 이 포지션을 유지하기에 부담이 큼. 신한은행 갭투 불가 얘기 많이들 하는데… 자료 좀만 더 찾아보길 바람.

다시 한번 말하지만 정부는 불길이 약해지길 바라는 거지 장작을 없애자는 의도는 없을 것임.

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생각보다 경제적 개념도 탄탄하고

인사이트도 있는분인데

이제서야 집을 샀다는게 신기할 따름.

어디에 집을 샀는지는 모르겠지만

서울 상급지이지 않을까 조심스레 예측해봅니다.

이분 말씀대로

정부는 집값이 빠르게 오르는것도

그렇다고 폭락을 하는것도

절대 원하지 않습니다.

보수든 진보든 정치이념을 떠나