신림동은 관악구 소속의 동네이며 관악산 기슭의 수풀이 우거졌다고 해서 붙여진 동이다. 서울대학교와 고시촌이 유명한데, 요즘은 고시촌이 많이 사라지고 서울대학교 S-밸리 벤처타운으로 지정되었다. 근방 노후지는 신림뉴타운이라는 약 6천세대 이상의 뉴타운이 개발되고 노후주거지가 많아 재개발 동네도 많다. 신림동은 단일 동네라하기에는 엄청 넓은 구역인데, 관악구 전체 58%를, 인구로는 50% 이상을 차지한다. 그렇기에 단순히 관악구하면 신림동을 칭하는 경우도 간혹 있다고 한다. 그런 신림동에 신통기획이 여러 군데 진행 중인데, 신림6구역은 정비구역 지정까지 되었다.

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오늘은 관악구 신림6구역 재개발 정비구역지정 사업성 분담금 분석입니다.

관악구 신림6구역은 재개발 신속통합기획이 확정되었는데, 위치로는 신림동 419번지 일대로 최고 28층 이상의 990세대 아파트가 들어선다. 신림동 419번지 일대인 신림6구역은 대부분 노후주택지로 이루어져 노후도가 충분히 충족되고 경사지형에 반지하 주택비율이 높다. 인근의 신림5구역을 비롯해 다수의 재개발 사업이 진행되는데, 한 군데만 되어도 자극이 되므로 일단 근처 재개발 구역이 완공이 되어야 한다. 하지만 재개발 내부에는 수많은 위험요소가 포함되어 있는데, 내부 갈등, 비대위 창설, 반대파의 민원, 감정평가 갈등, 현금청산 문제 등이 그 예시이다. 현재 주민참여단 운영을 통해 주민의견을 수렴하고 있으나 일부 분담금 문제로 갈등이 생길 수 있는 구역이다.

앞서 신림6구역은 22년 공공재개발로 추진하였지만 탈락했다. 탈락했음에도 불구하고 주민들의 사업에 대한 의지를 통해 신속통합기획 후보지에 선정되고 동의율이 높아 현재는 정비구역으로 지정되었다. 이번 신통기획에서는 합리적인 토지이용계획 수립, 주변의 개발과 연계한 교통 및 보행체계 개선, 주변지역과 조화로운 경관계획 등 3가지의 기획원칙을 담고 있다. 용도지역이 1종과 2종주거전용지역이기에 용도지역도 2종일반주거지역으로 상향시키고 사업성 보정계수를 받을 수 있도록 추진하고 있다.

신림6구역은 신림선 서원역을 이용할 수 있으며 주변에는 신림초, 난우초, 성보중 등이 있다. 해당 구역은 아쉽게도 서울 지하철 2호선 신림선과는 거리가 멀다. 신림6구역 근처에는 신림5구역, 신통기획 후보지인 신림동 610-200번지가 있는데 해당 일대에는 신축 아파트가 없어 신축아파트가 합리적인 가격으로 들어온다면 갈아타기 전용으로 좋을 곳일 수 있다. 입지적으로 서울 중심지와 멀고 CBD, YBD, GBD와도 멀지만 구로디지털단지, 가산디지털단지의 배후지역이 될 수 있다.

신림6구역 사업면적은 37,771㎡(11,445평)으로 토지등소유자는 349명이다. 임대주택 비중에 대한 주민우려가 다소 있지만 사업성 보정계수가 1.72가 적용될 수 있다. 용적률 체계는 기준 용적률은 180%로 허용용적률은 217%, 상한용적률 231%, 법적상한용적률은 250%이다. 현 시점 세대수 계획 수는 990세대인데 그 중 임대주택 세대는 127세대이고 통상 1천 세대가 넘어가면 녹지나 공원을 의무적으로 조성해야하기에 일부로 1천세대를 안 넘게 한 것으로 보인다.

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기준 용적률을 180%로 잡기에 기존 연면적은 20,601평이고 최대 용적률 250%를 적용하면 연면적은 28,612평이다. 임대주택은 7%(2,002평), 상가 500평을 가정하면 일반분양 면적은 5,509평이다. 재개발 사업성 보정계수란 재개발의 경제성을 평가할 때 고려되는 요소 중 사업 구역 내 토지 및 건축물의 가치를 실제 거래가격에 맞춰 조정하는 계수이다. 재개발 사업 구역 내 토지 및 건축물에 대한 감정평가시 공시지가에 곱하여 주는 것이다.

​공사비는 전국 평균이 770만원인데, 서울은 평균 840만원이다. 게다가 3년 연속 연속 두자리수 인상률을 기록하는데 이제는 아예 평당 1천만원인 공사비도 나오고 있다. 그렇기에 아직 정비구역 지정 밖에 안 된 신림6구역은 평당 850만원의 공사비를 가정했다. 지하, 커뮤니티, 정비기반시설 등을 고려하여 연면적에 1.5배하여 공사비를 계산했다. 42,918평 × 850만원을 하면 3,648억이다.

기타사업비는 철거비, 감리비, 조합운영비, 금융비용, 예비비 등이 포함되며 철거비나 감리비는 사업이 지연됨에 따라 어떤 업체를 쓰냐에 따라 금액이 달라진다. 조합운영비 역시 조합을 운영하는데 필요한 금액으로 신탁사나 정비업체를 이용한다면 사업이 지연될 수록 그 비용은 증가한다. 기타사업비는 1천억을 가정하였고 총 비용은 4,648억이다.

해당 지역의 매매시세를 보면, 평당 2천만원~2,900만원 수준이다. 공시지가는 600만원~1,200만원 수준이다. 공시지가는 평당 900만원으로 가정했고 사업성 보정계수인 1.72를 적용하여 감정평가액은 평당 1,548만원이다. 총 종전자산평가액은 3,189억이다.

총 수익은 조합원 분양수익 + 일반분양 수익 + 임대주택 수익 + 상가 수익으로 이루어진다. 그나마 신림동에 신축 대단지인 아파트가 05년도에 지어진 신림푸르지오인데, 평당 3천만원 수준이다. 분양가는 공사비나 인건비 등으로 건설업체가 수익을 얻으려면 어쩔 수 없이 분양가를 상승시킬 수 밖에 없다. 그래서 조합원 분양가는 평당 2,800만원으로 가정하였고 조합원 분양 수익은 5,768억이다.

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상가는 평당 3,200만원으로 가정했고 상가수익은 160억이다. 임대주택은 평당 1,500만원으로 가정하면 상가수익은 300억이다. 일반분양가는 평당 3,600만원으로 가정하였고 1,983억이다. 총 수익은 8,211억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}이므로 1.11이다. 비례율로 보면 나쁘지 않은 사업성인데, 역시 분양가가 높은 덕이다. 하지만 감정평가액에 사업성 보정계수를 적용한 만큼, 조합원들의 분담금은 줄어들 것으로 보인다. 만약, 나의 종전자산평가액이 평당 1,548만원으로 25평이면 3억 8,700만원이다. 권리가액은 감평액에 1.11을 곱한 값으로 4억 2,957만원이다. 조합원 분양가가 평당 2,800만원으로 25평은 7억이고 분담금은 2억 7,043만원이다. 그리 나쁘지 않은 분담금이다.

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하지만 역시 변수는 공급을 위한 의지이다. 정부가 계속 사업심의에 대해 반려시키고 공급을 늘릴 수 있는 재개발/재건축을 방해한다면, 사업비는 증가하고 주민들의 부담은 커져 이에 지친 주민들로 인해 결국 구역해지로 갈 수 있다.