서울 중구 신당10구역 재개발 구역에 드디어 시공사가 선정되었다. 최고 35층 규모에 1,349세대로 태어나는데 GS건설과 현대산업개발이 시공사로 선정되었다. 시공사를 선정하기 위한 선정총회에서 조합원 648명 중에서 88%의 찬성표를 받았는데, 조건이 계약금 0%, 중도금 0%, 입주시 100% 납부하는 조건을 내걸었다. 이렇게 조합원들의 부담을 최대한 덜어주는 조건 덕에 조합원 덕의 압도적인 지지를 받았다. 중구는 문화재 발굴 등의 이슈로 워낙 신축 아파트가 귀한 곳이다. 그래서 현재 거래되는 매물들의 경우 기본 4천만원 이상이다.

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오늘은 신당10구역 신통기획 시공사 선정 재개발 사업성 분담금 분석입니다.

신당10구역은 2호선부터 4호선, 5호선, 6호선 4개의 역을 모두 도보로 갈 수 있는 구역이다. 5호선 청구역, 6호선 청구역, 2호선 신당역, 6호선 신당역, 2호선 동대문역사공원역, 5호선 동대문역사공원역이 신당10구역 부근에 있다. 동대문 상권의 배후지역이기도 한데 동대문역사문화공원, 청구역 역세권과 광화문 성곽 역사자원과도 인접하다. 입지는 굉장하지만 06년 정비구역 지정, 15년 정비구역이 해제되는 아픔을 겪었다. 그래도 6년 후 21년 신통기획에 다시 선정된 이후 사업이 다시 시작하며 개발을 위한 시계초침이 다시 돌아가기 시작했다.

신당10구역의 사업면적은 19,361평이며 용적률은 최대 294%가 적용된다. 규모는 지하 3층~최고 지상 35층, 17개동 1,423세대가 지어지는 규모이다. 조합원 수가 765명으로 거의 2배의 일반분양이 지어져 사업성도 충분히 갖추어진 곳이다. 용도지역으로는 2종주거전용지역, 2종일반주거지역, 3종일반, 일반상업지역이 모두 혼재되어있다. 구역 내 전체 노후도가 70%를 그냥 넘는데 82%나 노후주거지이며 권리산정기준일은 기존에는 21년 5월이고 최근 추가된 구역에 대해서는 22년 2월이다.

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신당10구역의 경우 인접 저층주거지와의 관계를 고려한 단계적 스카이라인을 형성하며 공원, 커뮤니티를 설립한다. 동대문 패션타운을 지원하는 봉제산업과 떡볶이 골목도 연결되는 동선계획으로 기존 상업지역을 배제하지 않고 연계한다. 역사문화 자원도 누릴 수 있는 전시시설, 박물관 및 역사공원도 들어서며 도심 일자리지구와도 근접하여 매우 인기 있는 재개발 구역이 될 것으로 기대되는 곳이다.

신당10구역은 오래된 구역이고 그만큼 노후도가 많이 높다. 그래서 그런지 대지지분이 상당히 쪼개진 낡은 주택 및 오래된 단독주택 등이 밀집된 곳이다. 토지이용계획도에 따르면 총 19,327평의 사업면적 중에 아파트 면적은 14,458평이고 나머지 4,869평은 도로, 공원 등 정비기반시설으로 지어진다. 이 중 14,367평은 용적률 300%가 적용되고 86평은 250%가 적용된다. 아파트 예상세대수는 1,423세대인데 이 중 분양세대는 1,107세대이고 임대주택 316세대가 예상된다.

재개발 구역의 용적률을 알 수 없으므로 보수적으로 160~200%로 가정하여 180%를 적용했다. 기존 연면적은 34,788평이고 용적률 300%를 적용한 연면적은 57,981평, 임대주택 10%(5,798평), 상가 3천평을 제외하면 일반분양 면적은 14,395평이다.

신당10구역의 경우 총 사업면적인 19,327평이고 이 중 여러 용도지역이 혼재되어있다. 재개발 구역이 06년도부터 시작되었지만, 구역해지가 되고 21년도가 되어서야 다시 신통기획에 의해 재개발이 시작된다. 아쉽긴 하지만 차후 6~7년이 지나야 착공이 되는데(잘 진행된다면) 이에 따라 공사비 상승은 배제할 수 없기에 평당 900만원으로 가정했다. 재개발 구역이기에 정비기반시설, 커뮤니티, 도로, 공원 등이 지어지므로 이에 연면적에 1.5배하여 공사비를 책정했다. 총 공사비는 7,827억이다.​

기타사업비는 철거비, 감리비, 예비비, 조합운영비, 현금청산비, 금융비용, 세금 등이 포함된다. 해당 구역은 오래된 노후주택주거지로 철거하는데 드는 비용은 다소 감소할 것이다. 그리고 조합원들 중 분담금을 감당하지 못하는 사람들이 꽤나 있기에 현금청산하는 사람도 많을 것이다. 그래서 2,500억으로 가정하면 총 비용은 10,327억이다.

20년을 존버한 사람들은 거의 평당 5~7천만원 수준의 시세를 볼 수 있을 것이다. 중구에 대장아파트인 경희궁자이가 25억 이상인데 평당 8천만원이고 신당10구역이 재개발 된다면 30억 수준으로 예상되는데, 그렇다면 평당 9천~1억 수준이 될 수도 있다.

하지만 공시지가는 상당히 낮은데, 1,500만원~2,500만원 수준이다. 오래된 주거지이기에 공시지가는 낮을 수 밖에 없는데 거래되는 가격을 보면 프리미엄이 많이 붙었다는 것을 알 수 있다. 감정평가액은 2천만원에 공시지가의 1.5배하여 계산하면 총 종전자산평가액은 10,436억이다.

총 수익은 조합원 분양수익 + 일반분양 수익 + 임대주택 수익 + 상가 수익으로 이루어진다. 조합원 분양가는 4천만원으로 잡았는데, 이는 조합원 분양가 중에서도 꽤나 높은 분양가이다. 신당동이 성동구 옆이기도 하고 신당동의 구축 아파트 시세도 기본 10억이 넘어가기에 조합원 분양가는 평당 4천만원으로 계산했다. 총 조합원 분양 수익은 13,915억이다.

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임대주택은 평당 1,500만원으로 계산하면 869억이고 상가는 평당 3,500만원으로 계산하면 1,050억이다. 일반분양가는 평당 5천만원으로 가정했고 평당 5천만원이면 25평이 12억 5,000만원이고 32평의 경우 16억이다. 일반분양 수익은 7,197억이다. 총 수익은 23,031억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}이므로 1.2란 엄청난 비례율이 나온다. 만약, 나의 종전자산평가액이 7억 5천만원이라면(평당 3천에 25평) 권리가액은 9억이다. 조합원 분양가가 25평이 10억이라면 분담금은 1억만 내면 된다. 신당10구역은 역세권에 행당동, 왕십리와도 가까운 곳이며 특히, 도심인 을지로와 종로, 광화문과도 근접하여 중심업무지구인 CBD에 직장이 있다면 최고의 입지이다. 하지만 재개발 구역은 속도가 생명인데, 계속 늦어진다면, 지금 가정한 기타사업비보다 더 증가하고 자재비도 증가하여 총 비용이 증가한다. 그렇기에 빠른 속도만이 살 길이다.