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부동산 대출 심사 필수 지표 3가지: LTV, DTI, DSR 완벽 정리
부동산 대출을 앞두고
“얼마까지 대출이 나올까?” 궁금하신 분들이 많을 겁니다.
특히 최근에는 정부가 가계부채 억제를 위해 대출 규제를 강화하면서
LTV, DTI, DSR이라는 생소한 용어들이 자주 등장하고 있습니다.
이번 글에서는 이 세 가지 용어가 무엇을 의미하는지,
대출 심사에 어떻게 영향을 미치는지 쉽게 정리해드립니다.
1. LTV (Loan To Value ratio)
: 담보인정비율
● 정의
LTV는 담보(주택 등) 가치에 대해 얼마나 대출을 받을 수 있는지를 나타내는 비율입니다.
즉, 주택 가격 기준으로 대출 가능 한도를 정하는 기준이죠.
● 계산 방법
LTV(%) = (주택담보대출금 + 선순위채권 + 임차보증금 등) ÷ 담보가치 × 100
(대출금액+주택담보가치=×100)
● 예시
아파트 감정가가 5억 원이고, LTV가 70%라면
최대 3억 5천만 원까지 대출 가능하다는 뜻입니다.
● 주의 사항
지역·금융기관·차주 조건에 따라 LTV는 다르게 적용될 수 있습니다.
LTV가 높을수록 많은 금액을 대출받을 수 있지만, 리스크도 커지므로 규제가 강하게 적용됩니다.
2. DTI (Debt To Income ratio) – 총부채상환비율
● 정의
DTI는 연간 소득 대비 주택담보대출 원리금과 기타 부채 이자의 비율입니다.
즉, 소득에 비해 얼마나 부채 상환 부담이 있는지를 보여주는 지표입니다.
● 계산 방법
DTI(%) = (주택담보대출 연간 원리금 + 기타 대출 이자) ÷ 연소득 × 100
(주담대 원리금 기타 대출이자 +연소득=×100)
● 도입 배경
LTV는 담보를 기준으로 대출 한도를 정하다 보니
소득이 적은 사람도 고가 주택을 담보로 높은 대출을 받을 수 있었습니다.
이 문제를 보완하기 위해 차주의 소득 수준을 반영한 DTI가 2005년 도입되었습니다.
● 예시
연소득이 5천만 원이고, 주담대 원리금과 기타 대출 이자가 연 2천만 원이라면
DTI는 40%입니다.
→ 이 수치가 높을수록 대출 심사에서 불리하게 작용할 수 있습니다.
3. DSR (Debt Service Ratio) – 총부채원리금상환비율
● 정의
DSR은 연 소득 대비 모든 대출의 ‘원리금’ 상환 부담 비율입니다.
DTI와 달리 단순 이자만이 아니라 모든 대출의 원금+이자 상환액을 포함합니다.
● 계산 방법
DSR(%) = (주택담보대출 원리금 + 신용대출, 마이너스통장 등 전체 대출 원리금) ÷ 연소득 × 100
(주담대 원리금+기타 대출 원리금 +연소득=×100)
● 포함 대상
주택담보대출
신용대출
전세자금대출
마이너스통장
자동차 할부
등 모든 금융기관 대출의 원리금이 포함됩니다.
● DTI와의 차이
DTI는 주담대 원리금 + 기타 대출의 ‘이자’만 포함
DSR은 원리금 전체를 포함하기 때문에 훨씬 보수적입니다
4. 세 가지 지표가 실제로 대출에 어떤 영향을 줄까?
금융기관은 보통 아래 기준을 함께 고려합니다:
LTV: 주택 가격 기준으로 얼마까지 대출 가능한지
DTI: 내 소득으로 이자 정도는 감당 가능한지
DSR: 전체 대출 원리금을 갚을 능력이 있는지
그 말은 즉
집값이 높아도 LTV가 낮으면 대출 한도는 줄어들고,
소득이 높아도 DSR이 높으면 추가 대출이 막힐 수 있습니다.
정부는 최근 부동산 과열과 가계부채 증가를 막기 위해
LTV·DTI·DSR 규제를 상황에 따라 조절하고 있으며,
DSR은 2018년부터 단계적으로 확대 적용되어
지금은 대출 심사의 핵심 지표로 자리 잡았습니다.
내가 실제로 받을 수 있는 대출 금액과
상환 가능성을 직접적으로 좌우하는 핵심 기준입니다.
부동산 대출을 계획 중이라면,
대출 금리나 은행 추천만 볼 게 아니라,
반드시 LTV, DTI, DSR 수치를 계산해보고 접근하는 것이 중요합니다.
특히 내 소득, 기존 대출 상황, 집값 평가 기준이 각각 어떤 영향을 줄 수 있는지
미리 알아두는 것이 가장 안전한 방법입니다.
