군포시하면 산본신도시가 있고 산본신도시하면 매화주공, 산본주공, 개나리주공 등의 주공아파트들이 모여있는 곳이다. 작지만 강한 곳이며 산본의 대장아파트인 래미안 하이어스는 국민평수가 10억 이상의 시세를 기록하고 있다. 산본에서 얼마 없는 대단지이기도 하고 산본역, 금정역 더블역세권이기도 하다. 산본도 1기 신도시에 포함되어 재건축이 진행되고 있으며 금정역세권을 비롯하여 여러 구역의 재개발 사업이 진행되고 있다.

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오늘은 산본1동3구역 재개발 정비구역 지정완료 사업성 분담금 분석입니다.

경기 군포시 산본1동 3구역은 현재 정비구역 지정된 곳으로 최고 29층, 605세대의 아파트로 탄생한다. 산본동 55번지 일원 산본1동3구역은 사업면적이 28,080㎡이고 용적률도 무려 법적상한용적률 304.73%를 적용하여 지하 3층~지상 29층 아파트 및 부대복리시설을 짓는다. 현재 토지등소유자가 481세대이고 총 123세대가 증가한다. 추정 비례율은 102%로 나쁘지 않은 비례율이지만 기존의 용적률이 조금 높은 곳이 산본신도시기에 용적률이 300%를 적용해도 증가하는 일반분양 세대수가 상대적으로 적다.

산본1동 3구역은 지하철 1호선, 4호선 금정역을 이용할 수 있고 곡란초, 관모초, 곡란중, 산본중, 산본고 등의 학교가 있다. 산본신도시가 역 쪽에 모든 인프라가 갖추어져 있기에 역에 가까울수록 상권을 이용하기 편하다. 산본신도시는 평지가 많고 공원 등이 잘 갖추어져 있고 수리산 등 산이 주변을 둘러싸고 있어 쾌적하고 자연친화적인 곳이다. 호재로는 GTX-C노선이 금정역을 지나기에 서울의 접근성이 더욱 좋아져 서울에 직장이 있는 사람이라면 저렴한 산본에서 GTX를 이용하며 출퇴근할 수 있다.

산본1동3구역의 사업면적은 8,509평이며 기존 용적률을 200%로 가정했다. 재개발은 재건축처럼 기존 용적률이 정해져 있지 않고 단독주택, 다가구주택, 다세대주택 등으로 이루어져있다. 그리고 산본동 자체가 용적률이 높게 지어진 곳이 많기에 보수적으로 200%를 적용하였고 기존 연면적은 17,018평이다. 용적률 304%를 적용한 연면적은 25,867평이고 임대주택 565평, 정비기반 시설 2,313평, 상가 500평을 가정하면 일반분양 면적은 5,471평이다.

​공사비는 평당 800만원으로 가정했다. 정비기반시설, 커뮤니티, 지하, 옥상 등을 고려하여 연면적에 1.5배했다. 공사비는 평균 700만원 이상이고 철거와 이주가 시작하는 시기가 빨라야 7년이기에 공사비는 더욱 증가할 확률이 높다. 총 공사비는 3,104억이다. 기타사업비는 철거비, 조합운영비, 감리비, 예비비, 금융비용, 현금청산비 등이 포함되고 1,000억으로 가정했다.

철거비는 오래된 주거지를 철거하는 경우에 비용은 더 싸게 들고 현금청산비는 재건축보다 재개발이 더 많은 편이다. 현금청산은 관리처분인가 때 일어나는데, 사업시행인가 때 감정평가를 하고 내 생각보다 감정평가액이 낮을 경우 현금청산한다. 금융비용은 이자비, 이주지원, 각종 조합을 이끌기 위한 비용이 포함된다. 그렇게 가정한 총 비용은 4,104억이다.

공시지가는 700만원~1,500만원 수준이라 공시지가는 평당 1,100만원으로 가정했다. 감정평가액은 1.2~1.5배 수준으로 적용되므로 1.3배를 적용하면 평당 감정평가액은 1,430만원이다. 총 종전자산평가액은 2,433억이다.

총 수익은 조합원 분양수익 + 일반분양 수익 + 임대주택 수익 + 상가수익으로 이루어진다. 조합원 분양가는 평당 2,500만원으로 가정했다. 현재 조합에서 가정한 평당가가 약 2,500만원 수준이기에 조합원 분양수익은 4,254억이다. 임대주택은 평당 1,000만원으로 가정하면 임대주택 수익은 565억이다. 상가는 평당 3,500만원으로 가정하면 175억이다. 현재 산본동 대장인 래미안 하이어스는 34평이 10억 2천만원 수준이라 평당 3천만원이다.

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일반분양가는 향후 7~10년 이후에 분양하므로 분양가는 현재 대장인 래미안 하이어스보다 조금 높게 잡아 3,200만원으로 가정했다. 일반분양 수익은 1,750억이다. 총 수익은 6,744억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}이므로 1.08이다. 나의 종전자산평가액이 3억 5,750만원(평당 1,430만원, 25평)이면 권리가액은 3억 8,610만원이다. 조합원 분양가 25평의 경우 6억 2,500만원이고 32평의 경우 8억이다. 25평를 분양받는다고 가정하면 2억 3,890만원이다. 아직 정비구역 지정 밖에 안 된 사업이기에 향후 구역해지도 될 수 있는 사업구역이기에 조심스럽게 접근해야 한다. 그리고 사업은 10년 이상 길어질 수 있으므로 길게 보고 가야한다.