수도권과 서울 전체 대출 6억 한도란 엄청난 대출규제가 발생한 이후 아파트 거래량은 뚝 끊겼다. 대신, 현금부자들만 자기가 원하는 아파트를 매수하고 있는데 그런 아파트들은 신고가를 찍고있다. 정부는 주식시장을 살리겠다고 해놓고선 대주주 양도세 조건이나 노란봉투법, 법인세 강화 등의 정책을 세우고 있어 어불성실한 모습만 보여준다. 결국은 돌고 돌아 부동산이란 것이라 모두들 존버 중이다. 그리고 구성남은 과거 기회의 땅으로 개발만 된다면 분당급으로 성장할 만한 곳이다.

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오늘은 구성남 신흥3구역 조합설립인가 시공사 선정 중 분담금 분석입니다.

경기도 성남시는 구도심과 신도시로 나뉘는데, 과거에 발달했던 구도심 지역이 수정구와 중원구이고 구성남이다. 신도시는 분당구와 판교를 중심으로 개발되었고 수정구와 중원구는 서울의 인구를 분산하기 위해 70년대 서울의 베드타운으로 조성되었고 당시 이주민들의 주거지가 되었다. 구성남은 판교 뿐만 아니라 송파구, 강동구와의 연결성 덕에 실거주자 뿐만 아니라 투자자의 관심을 크게 받던 곳이다. 대장아파트인 산성역 포레스티아는 평당 4천만원 이상의 시세를 보인다.

수정구는 성남시의 대표적인 구도심으로 신흥동과 수진동 일대에 재개발이 활발하다. 특히, 신흥1구역은 대규모 재개발이 진행되고 고급 대단지가 된다. 위례신도시와 연접한 위례트램이 개통하면 수정구는 교통이 더욱 좋아진다. 신흥3구역은 신흥동 2890번지 일대로 15만 3,218㎡의 면적이며 토지등소유자가 1,630명이 되는 대규모 사업지이다. 사업규모는 허용 용적률 265%를 적용하고 지하 2층부터 최고 26층의 규모로 총 3,418세대를 공급한다.

시행사는 LH로 공공시행자를 사업시행사로 하고 순환정비방식을 추진한다. 순환정비방식이란 사업구역 인근에 이주용 주택을 먼저 마련하여 주민들을 이주시킨 뒤 정비사업이 끝나면 원래 살던 사업구역으로 이주하는 원주민들의 주거안정을 도모하기 위해 도입된 방식이다. 신흥3구역은 8호선 신흥역 역세권이며 희망대초, 성남초 등 초등학교도 안고 있다. 영장산 터널을 통한 위례신도시 접근성도 뛰어나며 근처 인프라도 풍부하다.

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사업시행자인 LH에선 평당 공사비를 710만원 이하로 목표로 잡고 있다. 최근 시공사 선정에 나섰지만 참여 건설사가 없어 유찰되었다. 그리고 8월 셋째주에 재공고하며 입찰 조건 변경 또는 유지에 대해 논의할 예정이라 한다. 아무리 공공시행사지만 공사비를 평당 710만원 이하라면 좋은 시공사를 찾기가 많이 힘들 것이다.

아무리 그래도 공사비는 평당 710만원은 어려울 것 같고 그래서 평당 800만원으로 계산했다. 신흥3구역의 사업면적은 총 46,429평이고 재개발 구역이기에 용적률을 알 수 없어 160~200% 정도로 추정했다. 그래서 180%로 기존 연면적을 잡으면 83,572평이고 허용 용적률 265%를 적용한 연면적은 123,036평이다. 임대주택은 15%, 기부채납을 10%로 높게 잡았는데 공공이기에 사업성 증가를 위한 일반분양보단 공급에 초점을 맞추었다. 총 연면적 123,036평이고 기존 연면적 83,572평, 임대주택 18,455평, 상가 2천평, 기부채납 1,230평이면 일반분양 면적은 17,779평이다.

​공사비는 평당 800만원으로 가정했고 정비기반시설, 커뮤니티, 지하층, 옥상층 등을 고려하여 연면적에 1.5배했다. 184,554평 × 800만원으로 계산하면, 14,764억이다. 기타사업비는 철거비, 감리비, 금융비용, 예비비, 조합운영비, 세금 등이 포함된다.

감리비는 공사감리에 대한 대가이며 건축 공사에서 설계도면대로 시공이 잘 진행되는지 확인하고 문제 발생시 조치를 취하는 작업으로 철거업체 선정과 같이 가장 비리가 많이 일어나는 곳이다. 철거비는 건물, 시설 등을 철거하는 비용으로 구조물 난이도, 해체 방법 등에 따라 비용이 달라진다. 금융비용은 이주비 대출 등을 조합이 빌려주거나 이자비용을 지원해줄 때 발생한다. 하지만 공공으로 진행되는 사업지인 신흥3구역은 시행사인 LH의 지원을 받아 5천억으로 가정했다. 기타사업비 + 공사비의 총 비용은 19,764억이다.

신흥3구역의 거래되는 매물들의 시세를 보면 평당 2,800만원~3,800만원 수준이다. 공시지가는 1,000만원에서 1,400만원 수준이다. 그래서 공시지가는 1,200만원으로 가정하였고 감정평가액은 공시지가의 1.3배했다. 보통 감정평가액은 공시지가 × (1.2~1.5배) 수준이기 때문이다. 총 종전자산평가액은 1,560만원 × 83,572평이므로 13,037억이다.

총 수익은 조합원 분양수익 + 일반분양 수익 + 임대주택 수익 + 상가 수익이다. 조합원 분양가는 평당 2,800만원으로 가정했는데 공공인 LH가 시행사이기에 조금 낮게 책정했다. 현재 프리미엄보다 낮게 적용했고 평당 2,800만원으로 32평이면 8억 9,600만원이다. 조합원 분양수익은 24,519억이다. 임대주택은 평당 1,000만원으로 가정하면 임대주택 수익은 1,845억이다.

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상가는 평당 3,500만원으로 가정하면 상가 수익은 700억이다. 일반분양가는 평당 3,600만원으로 가정했다. 최근 분양한 해링턴스퀘어신흥역은 4천만원 수준인데, 아직 조합설립인가 밖에 안 된 신흥3구역의 경우 앞으로 분양가가 더 상승할 확률이 높다. 그래도 3,600만원으로 가정하면 일반분양 수익은 6,400억이다. 총 수익은 33,464억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}이므로 1.05이다. 아마 공사비 이슈도 있어 아직 시공사를 못 찾았지만, 공사비를 조금 더 높인다면 조합원들이 원하는 시공사를 선택할 수 있을 것이다. 하지만 공공으로 진행되기에 사업기간이 길어질수록 어둠의 손과 비리의 손이 사업에 개입할 수 있다. 조합장 문제로 소송전에 들어가면 사업기간이 더 길어지고 그에 따른 사업비용, 공사비 상승, 분양가 상승으로 조합원들의 부담은 더욱 커진다.

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나의 종전자산평가액이 4억 4,800만원이면 권리가액은 4억 7,040만원이다. 조합원 분양가 25평의 경우 7억이므로 분담금은 2억 2,960만원이다.