사직3구역은 부산시 학군지로 유명한 동네로 최근 시공사 선정에 나서고 있다. 조합설립인가 이후 진행되는 시공사 선정 단계는 매우 중요한 단계로 시공사의 브랜드에 따라 아파트의 가치가 달라지기 때문이다. 사직3구역 조합장에 따르면 시공사 선정을 위한 입찰공고를 냈으며 입찰방법은 일반경쟁, 사업방식은 도급제이다. 사직3구역의 경우 굉장히 빠른 속도를 보여주었는데 24년 정비구역으로 지정된 후 25년 3월 조합설립인가가 되었다.

오늘은 동래 학원가 사직3구역 재개발 시공사 선정임박 사업성 분담금 분석입니다.

사직동은 사직 야구장으로도 유명하지만 학원가도 유명하다. 경사가 많은 부산이긴 하지만 사직동도 이를 피해갈 수 없었다. 그래도 아시아드라인으로 불리고 명문학교들이 있어 동래구 아니 부산시에서는 알아주는 곳이다. 학업성취도율이 높은 학교들이 모여있고 유해 업종도 없는 곳이기에 학부모들이 좋아하는 동네이기도 하다. 부산은 지방 광역시 중 학군지보다 바다뷰가 있는 곳이 가장 비싼 곳이다.

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울산, 대구, 광주 광역시와 비교해보면 울산은 남구 옥동이 학원가로 유명하기에 구축 밖에 없음에도 불구하고 가장 비싼 동네이며 대구는 수성구 범어동이 전국적으로 가장 유명한 학군지이기에 엄청난 시세를 자랑한다. 광주도 봉선동이 학원가로 이름을 날리기에 대장아파트가 봉선동에 위치한다. 반면, 부산은 부자들의 세컨드 하우스인 해운대나 광안리 주변이 가장 비싼 아파트들로 이루어진 곳이다.

사직동은 동래구로 바다뷰는 아니지만 부산 학군지이고 동래에서 아이를 키우다 노후에 해운대나 광안리로 가는 부모들도 있다. 물론 광안리 남천동도 역시 좋은 학원가가 많기에 남천동 주변 신축들은 서울 뺨치는 가격이다.

사직3구역은 조합설립인가가 된 상태이고 사직 롯데캐슬과 쌍용더플래티넘이 시세를 견인한다. 그리고 사직4구역과 2구역이 근처에 있어 시너지 효과를 내고 있으며 향후 규모는 총 955세대로 탄생할 예정이다. 현재 조합원은 648명이고 사업면적은 47,153제곱미터이다.

사직4구역은 동래구 사직동 411-1번지 일대로 구역면적이 14,288평이며 3호선 사직역 초역세권이다. 재개발 구역이므로 기존 용적률이 정해져있지 않아 보통 160~200%로 가정하여 180%로 계산했다. 사직3구역의 용적률은 286%이므로 최고 40,865평이고 기존 연면적은 25,718평이다. 임대주택은 10%(4,086평), 기부채납 8%(3,269평), 상가 700평을 가정한다면, 일반분양 면적은 7,092평이다.

공사비는 평당 800만원으로 계산했는데, 현재 공사비가 보통 700만원 이상이므로 아직 이주 및 철거까진 몇몇 단계가 남았기에 800만원으로 잡았다. 공사비는 지하층, 옥상, 기부채납, 정비기반시설 등을 고려해 연면적에 1.5배를 계산하였다. 총 공사비는 4,903억이다. 기타사업비는 철거비, 감리비, 이자비용, 세금, 조합운영비, 예비비, 현금청산비 등으로 약 700억으로 가정해보면 총 비용은 5,603억이다.

조합운영비에는 판매비와 일괄관리비를 포함하고 구체적으로 급여, 잡급, 퇴직급여, 복리후생비 등이 포함된다. 그런데 조합장이 이 조합운영비를 자기 돈처럼 사용한다면, 향후 문제가 되어 조합장 교체소송으로 갈 수 있으므로 감사측에서 확실히 관리해야 한다. 현금청산비는 아파트 분양받는 입주권을 받는 대신, 현금으로 자신의 종전자산을 대신하는 것이다. 예비비는 예상치 못한 지출이나 예산 부족에 대비하여 미리 확보해 둔 금액으로 예비비가 크면 비례율이 낮아질 수 있다.

매물은 최저 1,600~최대 4,000만원까지 다양하게 거래되었다. 보통 거래되는 값이 평당 2,000만원 급이다. 공시지가를 살펴보니 800만원~1,600만원 수준이다. 그래서 공시지가 1,200만원에 감정평가액을 계산했다. 감정평가액은 보통 공시지가 × (1.2~1.5배)이므로 1.3배하여 계산하면 총 종전자산평가액은 4,012억이다.

가장 최근에 사직동에서 분양한 아파트가 쌍용더플래티넘동래아시아드이다. 84타입이 평당 3,000만원 이상이다. 사직3구역은 쌍용더플래티넘동래아시아드 바로 옆 단지로 이 단지가 잘 나가면 잘 나갈수록 재개발 사업 속도가 빨라진다. 총 수익은 조합원 분양수익 + 일반분양 수익 + 임대주택 수익 + 상가 수익으로 이루어진다.

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조합원 분양가는 2,500만원으로 가정했는데 2,500만원으로 가정하면 25평은 6억 2,500만원, 32평은 8억원이다. 조합원 분양수익은 6,429억이다. 상가는 평당 3,000만원으로 가정하면 상가수익은 210억이다. 임대주택은 평당 1,500만원으로 가정하면 임대주택 수익은 613억이다. 일반분양가는 바로 근처 분양한 쌍용더플래티넘동래아시아드보다 조금 높은 분양가인 3,200만원으로 가정하였다. 일반분양 수익은 2,269억이다. 총 수익은 9,521억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}이므로 0.97이다. 나의 종전자산평가액이 3억 9천만원이라면 권리가액은 3억 7,830만원이다. 평당 2,500만원 수준의 25평은 6억 2,500만원이므로 분담금은 2억 4,670만원이다. 비례율이 거의 1과 비슷하여 나쁘지 않은 사업성이다. 그러나 총 비용 요소 중 사업비나 공사비가 상승한다면, 조합원들의 분담금은 더욱 증가한다.

사직동 대장아파트인 사직동 롯데캐슬은 학원가 바로 옆에 있고 대단지에 신축이기에 인기가 많다. 향후 사직동 재개발 구역이 성공적으로 완료된다면, 현재 대장아파트 자리를 대체할 것이다.