마포는 공덕동이나 아현동, 염리동 등 뉴타운 지역에 개집이라도 사두었으면 몇 억을 버는 곳이다. 무려 2년만에 10억 이상이나 오른 곳으로 마용성 중 가장 많은 신축이 생겨났다. 마포프레스티지자이, 마포래미안푸르지오, 공덕자이 등 경사가 있긴 하지만 근처 신축들은 전부 20억대의 아파트이다. 그런 마포에 쿼드러플 역세권에 재건축이 추진되는 곳이 있는데 바로 마포현대아파트이다. 오늘은 공덕 마포현대 재건축 정비구역 지정임박 사업성 분담금 분석입니다.

마포현대아파트는 마포구 공덕동에 위치한 아파트로 88년도에 지어져 이제는 재건축 연한에서 한참 지난 단지이다. 그래서 재건축을 하기 위해 안전진단에 통과하였고 정비구역에 지정되는 것을 기다리고 있다. 바로 옆에는 마래푸가 있으며 래미안 공덕, 마포자이더센트리지도 있어 재건축만 된다면 조합원들의 자산상승은 확실해질 것이다. 다만, 세대수가 작아 다른 마포 대장급과는 다소 다른 행적을 보일 수도 있다.

마포현대는 38년차 아파트로 총 480세대, 16층의 중층 규모의 아파트로 용적률은 196%, 평균 대지지분은 13평이다. 현재 신통기획에 선정될 수 있도록 계획을 세우고 있으며 정비구역 지정이 된다면 다른 신통기획과 비슷한 권리산정기준일 및 절차를 진행할 것으로 보인다. 신통기획에 선정된다면 실거주 요건이 붙기 때문에 실거주하지 않는다면 투자는 어렵다.

마포현대는 공덕역이 도보로 10분 내에 있으며 지하철 5호선과 6호선, 경의중앙선, 공항철도까지 이용할 수 있는 입지이며 마포대로와 백범로를 통한 차량이동수단도 나쁘지 않다. 상권하면 유명한 마포이기에 상권도 뛰어나며 공덕래미안 근처에 학원가도 많기에 목동이 너무 멀다면 대흥동 학원가를 대체제로 보내는 부모들도 많다. 공덕초, 한서초, 용강초, 송문중 등 다양한 학교가 있으며 병원으로는 강북성심병원, 여의도성모병원, 신촌세브란스병원도 자동차로 15분 이내에 갈 수 있다.

근처가 경사가 좀 있는 구역이긴 하지만 염리동의 재개발 구역이나 공덕아현뉴타운이 모두 개발된다면 지금도 좋은 마포는 아예 하늘을 뚫고 나갈 수 있을 것으로 보인다. 하지만 바로 옆 공덕현대에 비해 사업속도가 느리고 중소형 평수만으로 이루어져 많은 시공사들의 러브콜을 받지 못한 점이 아쉽다.

마포현대의 사업면적은 6,430평이고 땅 모양이 좀 애매하게 되어있다. 래미안공덕아파트 옆에 붙어있고 마포자이더센트리와 여러 소형 아파트 사이라 이를 허물고 공사한다면 옆 아파트들에게 소음이 크게 날 수도 있을 것이다.

그래도 용도지역은 3종일반주거지역이므로 최대 용적률이 300%까지 올라갈 수 있다. 기존 용적률이 196%이므로 기존 연면적은 12,602평이고 300%까지 용적률을 적용시킨다면 연면적은 19,290평이다. 여기에 임대면적은 10%(1,929평) 적용하고 기부채납을 7%(1,350평), 상가 300평를 적용시킨다면, 일반분양 면적은 3,109평이다.

공사비는 평당 1천만원으로 가정했다. 공사비는 1천만원으로 꽤나 높게 잡았지만, 이보다 더 높아질 확률도 있는데 인플레이션과 철근, 콘크리트, 인건비 등이 증가할 수 있기 때문이다. 아직 정비구역 지정도 안되었기에 아직 시간이 많이 소요될 것도 가정했다. 그리고 정비기반시설, 커뮤니티, 지하층, 옥상층 등을 고려하여 연면적에 1.5배했다. 총 공사비는 2,893억이다. 기타사업비는 철거비, 현금청산비, 감리비, 예비비, 조합운영비, 세금, 금융비용 등이 포함되고 1,400억으로 가정하면 총 비용은 4,293억이다.

현재 마포현대의 31평이 13억 7천만원인데 평당가가 4,200~4,500만원 수준이다. 다만, 공시지가는 2,636만원으로 프리미엄은 약 1.6~1.7배로 형성되어있다. 감정평가액은 1.2~1.4배하여 총 종전자산평가액을 계산했다. 공시지가의 1.3배한 감정평가액은 3,420만원이고 총액은 4,309억이다.

총 수익은 조합원 분양수익, 일반분양 수익, 임대주택 수익, 상가수익으로 이루어진다. 조합원 분양가는 평당 4,800만원으로 가정했다. 소규모 재건축으로 진행되기에 염리4구역, 염리5구역에 비해 조금 낮은 분양가를 적용했다. 평당 4,800만원으로 계산한 조합원 분양수익은 6,049억이다. 임대주택은 평당 1,500평으로 가정하면 임대주택 수익은 289억이다. 상가는 평당 5,000만원으로 가정하면 상가수익은 150억이다.

일반분양가는 평당 6,000만원으로 가정했는데, 평당 6,000만원 수준이면 25평은 15억이고 32평은 19억 2,000만원이다. 그렇게 계산한 일반분양 수익은 1,865억이다. 총 수익은 8,353억이다. 현재 마포 근처 아파트들의 수준을 보면 평당 6천~7천 수준으로 20억을 그냥 넘는다. 향후 마포현대가 재건축되는 날이면 기존 아파트(마포자이더센트리지, 마포자이힐스테이트라첼스, 마포래미안푸르지오, 공덕자이 등)들은 20억보다 더 높은 가격을 형성할 것으로 보인다. 그렇기에 분양가에 가져가는게 제일 저렴할 것이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}이므로 0.95이다. 조금 사업성이 떨어지는데, 만약, 분양가를 높게 잡는다면 비례율은 증가한다. 그래도 분양가를 올려 비례율을 올린 만큼 분담금은 비슷하다. 나의 종전자산평가액이 10억 9,400만원이라면 권리가액은 비례율 0.95를 적용한 값이므로 10억 3,960만원이다. 평당 4,800만원으로 잡은 32평 조합원 분양가는 15억 3,600만원이고 분담금은 4억 9,640만원이다.