한남뉴타운하면 대한민국의 뉴타운 중에서 최상의 입지를 가지는 곳이다. 서울의 이태원, 한남동, 보광동 일대를 포함한 곳으로 서울의 중심부이지만 너무 오래되어 낙후된 곳이다. 그래서 재개발이 2000년대 초반부터 시작되었지만 지분쪼개기 등 너무 얽히고 섥힌 것이 많았기에 지지부진하였다. 2025년에도 아직 완공된 곳은 없지만 1구역을 제외하고는 4구역 모두 하이엔드 브랜드로 선정되었다. 청화아파트는 한남뉴타운 배후지로 넓은 대지지분으로 전 세대가 조합원 권리를 극대화할 수 있는 아파트이다.

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오늘은 한남뉴타운 용산 청화아파트 정비구역 지정완료 사업성 분담금 분석입니다.

용산 청화아파트는 09년도 처음 추진위원회 승인이 되고 14년 뒤 23년이 되어서야 안전진단에 최종 통과하였다. 용산 청화아파트는 24년 신통기획에 선정되고 25년 8월이 되어서야 정비구역으로 최종 지정되었다. 1982년 된 아파트이기에 40년 이상이라 재건축이 시급하며 32평이 29억 7천만원 이상이라 거의 평당 1억원이다. 청화아파트의 입지를 살펴보면 용산구청, 더파크사이드서울(분양가가 평당 2억 이상임), 한남1구역, 한남2구역, 한남4구역 사이에 위치하여 대한민국 최상위 아파트들의 시너지를 받을 곳이다. 6호선 이태원역까지 도보로 5~10분, 신분당선이 용산까지 연장된다면 더블역세권이 된다.

남측으로 한강, 북측으로 남산이 위치한 배산임수의 입지이고 유엔사 부지개발, 용산공원 조성 등의 호재도 안고 있다. 또한, 한강대교와 반포대교를 통한 강남 접근성도 좋고 인근에 상권도 풍부하고 백화점, 대형병원 이용도 편리한 곳이다. 앞서말한 유엔사 부지개발을 통해 "더 파크사이드 스위트"가 분양되는데, 전세계 39개 도시에서 호텔과 레지던스를 운영하는 글로벌 럭셔리 라이프스타일 기업인 로즈우드가 국내에 처음 진출하는 사업이다.

청화아파트의 사업면적은 14,787평이고 재건축 규모는 지하 4층~지상 21층, 총 9개동의 679세대를 건축한다. 이 중 조합원세대가 578세대, 일반분양은 약 101세대이다. 게다가 임대주택 세대가 하나도 없다는 매우 좋은 장점을 가진다. 도정법에 따르면 조합원에게 분양하는 주택의 주거전용면적의 합이 종전주택의 주거전용면적의 합보다 작거나 30% 이내의 범위내로 일반분양주택을 모두 국민평수(84타입) 이하 규모로 건설할 경우 임대주택을 세우지 않아도 된다.

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조합원 분양가는 일반분양가의 90%로 예상되며 전용 84가 약 21억, 전용117타입이 25억이다. 대신, 추정 비례율이 매우 낮은데 약 64%로 분담금이 꽤나 많이 발생할 것으로 보인다. 이는 용적률이 220%로 적용된 것 때문으로 비록 용도지역이 3종일반주거지역이기는 하지만 용적률이 낮게 설정되었는데 이는 남산으로 인한 고도제한 때문이다.

공사비는 평당 1,200만원으로 가정했고 지하층, 부대복리시설, 커뮤니티, 정비기반시설 등을 고려하여 연면적에 1.7배하였다. 공사비를 비싸게 잡은 이유는 용산이란 한정된 입지에 그에 맞는 프리미엄 아파트를 짓기 위해선 비싼 자재를 사용할 것과 공사비 상승을 고려한 것이다. 연면적을 1.7배하면 62,845평이므로 총 공사비는 7,541억이다. 기타사업비는 철거비, 감리비, 조합운영비, 금융비용, 현금청산비, 예비비, 세금 등이 포함되므로 2,000억으로 가정하였다. 총 비용은 9,541억이다.

현재 청화아파트의 공시지가는 3,800만원으로 34평의 경우 12억 9,200만원이다. 하지만 최근 거래된 가격을 보면, 29억 7천만원으로 약 2배 이상의 프리미엄을 보여준다. 46평은 33억이며 57평은 38억 2천만원에 실거래되어 엄청난 시세를 보여준다. 감정평가액은 공시지가의 1.2~1.5배이므로 1.4배하여 계산하였다. 1.4배한 감정평가액은 5,320만원이고 이를 조합원 기존 연면적에 대입하면 15,418억이다.

총 수익은 조합원 분양수익, 상가수익, 일반분양 수익, 임대주택 수익의 합이지만, 임대주택은 없으므로 조합원 분양수익 + 상가수익 + 일반분양 수익으로 이루어진다.

고급단지인 더파크사이드 서울의 경우 오피스텔 분양가가 평당 1억 5천만원 수준이다. 청화아파트는 이 정도는 아니더라도 평당 8천만원으로 가정했다. 평당 8천만원으로 잡아도 현재 시세는 이보다 높기에 지금 들어가는 사람들은 프리미엄을 수억을 주고 가는 것을 감안해야한다. 평당 8천으로 가정하면 조합원 분양 수익은 23,185억이다.

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청화아파트는 기존 34평, 45평, 57평으로 이루어져있고 조합원들도 비슷한 평수로 받을 것으로 예상된다. 상가는 평당 8,500만원으로 가정하면 상가수익은 549억이다. 일반분양가는 평당 1억으로 가정하면 일반분양 수익은 3,643억이다. 총 수익은 27,377억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}으로 1.15이다. 기존의 계획안에선 용적률이 최대 220%이므로 어쩔 수 없이 사업성이 낮다. 하지만 용적률을 최고 250%까지 올리고 분양가만 올린다면, 비례율이 1을 넘는 것을 보여준다. 물론 공사비도 꽤나 비싸게 잡았음에도 불구하고 조합원 분양수익이나 일반분양 수익으로 상쇄할 수 있다.

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만약, 나의 종전자산평가액이 18억(34평)이라면 권리가액은 20억이다. 평당 8천만원으로 가정한 34평 분양가가 27억 2,000만원이므로 분담금만 7억 2천만원인 것을 볼 수 있다. 이렇게 청화아파트는 한남뉴타운과도 인접하기에 한남뉴타운 프리미엄이 높으면 높을수록 그 가치가 올라간다. 다만, 이제 정비구역 지정이기에 시간과의 싸움이다. 벌써 40년 이상인데 아직 시작도 안 한 것을 보면 앞으로 반세기가 지나도록 지지부진할까 걱정이다.