문래동은 영등포구에서 여의도에서 핫한 동네 중 하나이다. 여의도동, 당산동, 문래동이 주택들이 많이 있으며 여의도 일자리와도 가까워 사람들이 많이 선호한다. 보통 문래동하면 문래자이, 문래힐스테이트 등이 있는 2호선 문래역과 문래동3가를 생각하지만 문래동3가 쪽으로 가면 준공업지역인 공장들이 과거 몰려있었다. 문래동은 과거 공장지대였고 그로 인해 용도지역이 준공업지역인 곳이었고 소규모 공장들이 블록별로 지식산업센터, 아파트들로 바뀌었다. 문래동 5가, 6가의 경우 1980년대부터 아파트로 바뀌었다.

오늘은 영등포구 문래동 문래현대3차 신탁사 선정 재건축 사업성 분석입니다.

문래현대3차

과거 문래현대3차는 재건축이 아닌 리모델링으로 사업을 시작하려고 했다. 하지만 25년 3월 "서울시 도시계획 조례에서 일부 개정안"이 발표되어 준공업지역 내 공동주택의 용적률을 250%에서 400%까지 상향될 수 있다. 영등포구 중에서 준공업지역이 가장 많은 문래동, 양평동, 당산동은 이번 규제완화의 최고 수혜자로 손꼽힌다. 특히, 문래현대3차나 두산위브는 높은 용적률이지만 용적률을 400%까지 상승시킬 수 있다면 사업성이 나오기에 재건축으로 방향을 틀었다.

역시 입지가 좋다면, 어떻게든 개발이 될 수 있다는 것을 보여주는데, 성수동이나 문래동, 연남동이 그 대상지이다. 젠트리피케이션이란 용어가 있는데 이는 낙후된 구도심 지역이 개발되면서 중산층 이상의 사람들이 유입되는 것이다. 대신, 원주민들이 비싼 집값에 나갈 수 밖에 없는 문제점이 있긴 하다. 이 젠트리피케이션이 대상으로 작용하는 곳은 힙한 곳으로 유명한 "성수동", "을지로"인데, 이제는 문래동(사실 문래동은 이미 예술촌으로 유명하다)이나 당산동도 그렇게 변할 가능성이 있을 것으로 보인다.


작년 문래현대3차는 정비구역 지정 이후 신탁사로 "무궁화신탁"을 선정하였다. 문래현대3차는 신탁방식 소규모 재건축으로 진행하며 용적률 400%를 적용한다면 일반분양 세대수가 272세대 증가되고 3개동, 지하 3층에서 지상 22~24층 규모의 아파트로 변모할 수 있다고 한다.

사업성 분석

문래현대3차의 대지면적은 2,512평이고 용적률이 정확히 나오지 않은 단지라 230%(근처 문래 두산위브와 비슷하게)로 가정하였다. 용적률 230%를 적용하면 연면적은 5,777평이다. 용도지역은 준공업지역이며 그나마 가장 가까운 곳은 2호선 문래역이다. 용적률은 준공업지역 최대 아웃풋인 400%는 어렵다고 고려하여 360%로 가정하면 연면적은 9,043평까지 올라간다. 이 중 임대주택을 10%(904평), 기부채납을 8%(702평)으로 가정하면 일반분양 면적은 1,660평이다.

총 비용

공사비는 평당 900만원으로 가정했다. 현재 조합설립 조건을 충족시키기 위해 준비 중이므로 공사까진 아직 많이 남은 편이지만 아직 정비구역 지정이 안 된 곳에 비해서는 속도가 빠르기 때문에 900만원으로 가정했다. 지하층, 기부채납 정비기반시설, 커뮤니티 등을 고려하여 연면적에 1.5배하여 공사비를 계산했다. 총 공사비는 1,220억이다. 기타사업비는 철거비, 예비비, 감리비, 세금, 조합운영비, 현금청산비 등이 포함되고 400억으로 가정했다. 총 비용은 1,620억이다.


문래현대3차의 공시지가는 1,945만원이다. 현재 시세는 29평이 7억 4천만원에 거래된 것을 보면 평당 2,500~2,800만원 수준이다. 감정평가액은 공시지가의 1.2~1.5배이므로 1.3배로 가정하면 2,500만원으로 가정했다. 총 종전자산평가액은 1,444억이다.

총 수익

총 수익은 조합원 분양수익 + 일반분양 수익 + 임대주택 수익이다. 조합원 분양가는 당산동과 문래동과는 좀 차이가 나지만 역시 2호선 라인 근처이거나 여의도 근처인 것이 가격이 반영되는 듯하다. 문래현대3차는 여의도나 2호선 문래역과 거리가 좀 멀지만, 아직 분양하려면 한참 남았기에 분양가 상승을 고려하였다.

당산리버파크는 평당 5,600만원이고 영등포자이디그니티는 평당 3,500만원 수준이므로 조합원 분양가는 평당 영등포자이디그니티 일반분양가로 잡아 3,500만원으로 계산했다. 조합원 분양수익은 2,022억이다. 임대주택은 평당 1,500만원으로 가정하면 임대주택 수익은 135억이다. 일반분양가는 4,800만원으로 가정했는데 당산리버파크만큼의 입지는 아니지만 신축이라는 메리트를 적용했기 때문이다. 일반분양 수익은 797억이다. 총 수익은 2,954억이 나온다.

비례율

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}이므로 0.92가 나온다. 아쉬운 비례율인데, 용적률이 400% 이상으로 올라가거나 일반분양가나 조합원 분양가가 상승한다면, 비례율이 올라갈 수 있다. 하지만 분양가를 올린다면, 비례율이 올라가더라도 분담금도 증가하게 된다. 공사비 상승은 막을 수 없고 사업이 더 지체되면 지체될 수록 비용이 더 증가하기에 조합원들이 분담금을 줄이기 위해선 최대한 사업이 빨리 이루어지도록 도와주는 수 밖에 없다.

만약, 나의 종전자산평가액이 7억 2,500만원(29평, 평당 2,500만원)이라면 권리가액은 6억 6,700만원이다. 조합원 분양가가 25평이 8억 7,500만원이면 분담금은 2억 800만원이 나온다.